万科持续扩张后的资金链之忧

　　本报记者 徐广蓉

　　万科资金稳健？

　　万科2007年非定向增发融资100亿，今年由于预计资本市场整体走势较为疲软，万科可能在资本市场上持续融资会遇到较大的障碍，所以业界多担心万科在持续扩张之后，出现资金链问题。但是，分析师认为，今年万科采用了较为保守的扩张策略，稳定现金流，加速回款，今年在财务上呈现出的资金问题并不突出。

　　降价策略初见成效

　　万科在2007年年报中提出的2008的企业发展的主题词是“虑远积厚，守正筑坚”，显示出其防守色彩。

　　在万科的快速周转模式中，资金的周转能力是最关键的环节，减少存货占款，提高存货周转率是其中的重要手段。

　　2008年开始，万科将土地储备速度降低，1-3月份新增土地面积大幅下降，2006年同期新增土地面积为184.1万平方米，2007年为139.5万平米，2008年较上两年相比分别下降52.8%、37.8%。

　　万科在其2007年年报中曾经表示，即使是低于两年的土地储备量，万科仍然能够保持较高的增长。在2006年快速增加土地储备1206万平方米，2007年增加1142万平方米之后，万科在2008年明显放慢了土地储备的节奏，以保证现金流的稳健。

　　2007年11月以后，万科更加快速决策，在部分区域开始大面积降价，2007年11月开始，万科率先全国降价。2007年10月20日，万科以7500元/平方米的低价率先在深圳降价，推出位于深圳龙岗坪山的万科金域东郡，开盘当天售罄；12月9日，万科率先在广州降价，位于康王路的万科金色康苑正式开盘，开盘定价13000元/平方米的均价，远远低于之前透露的20000元/平方米以上的价格，甚至低于附近二手楼价格。另一个广州楼盘万科云山开盘价12000元/平方米，现在均价7000元/平方米起，66万可以买到三房单位，望泳池眺真山，还可参加家电抽奖；2008年2月29日，万科在东莞上演“跳水秀”楼盘万科运河一号7折出售。如此大的折扣几乎撕去了此前万科降价所带的“促销”面具。

　　“万科抛空存货的态度非常坚决。”东莞证券首席分析师李大霄分析认为，万科在存货的降低方面采取的措施非常有效，使其财务报告的表现较好。

　　降价策略颇见成效。万科(000002.SZ)4月8日公布的销售数据显示，3月份万科实现销售面积71.9万平方米，销售金额66.8亿元，分别比去年同期增长147.1%和227.5%,第一季度累计实现销售面积114.5万平方米，销售金额101.0亿元，比去年同期增长82.9%和119.1%。

　　财务数据表现稳定

　　万科2007年的财务表现较为保守。万科副总裁肖莉表示，集团计划今年竣工面积进一步增加至约689万平方米，年内开工面积为848万平方米。

　　按照初步的测算，万科2008年在项目上将投入160亿的资金，目前集团手头现金约为170.5亿元，将有较为充足的资金。但是进一步增加土地储备，万科将有融资冲动。但是就其目前调整后的土地储备速度来说，融资额将不会超过去年的100亿。

　　目前万科的资产负债率剔除预收账款之后，为45%，速动比率1.1，有息负债率51%，短期负债与长期负债比为0.1，这些财务指标都显示出万科偿债压力并没有出现严重的问题，属于安全范围，在行业中处于中等水平。在香港上市的富力地产，由于处于香港市场，均将未来资本市场融资计入未来的资金来源，所以资产负债率(剔除预收账款)高达64%，有息负债率高达159%，短期负债与长期负债比高达0.6，偿债压力非常大，有更为急切的融资需求。

　　万科已经用较为保守的发展策略，保证2008年的财务较为稳定。