地产业陷入博弈年 中小房企开始退场

　　王小霞

　　关注住房保障新政之三

　　“由于受金融从紧政策影响，再加上今年两会中央政府将保障性住房从‘口惠’变成‘实惠’的举动，使得过去一入三月门就会随着天气一起回暖的房地产市场在今年依然处于较强的观望状态。”北京一位地产公司老总在接受中国经济时报记者采访时表示，从今年前三个月的房地产市场表现来看，市场仍处胶着状态，房价在涨或跌的争论中较劲，买卖双方在观望中较劲。2008年，热情不再的房地产陷入了博弈年，而行业洗牌也已悄然开始。

　　行业洗牌初现

　　“最近发现自己失去了很多老朋友，原来经常联系、互通消息的一些业界老朋友开始失去联系了，打电话一问才知道，已经有一些人离开地产行业去做别的行业了。”一直在南三、四环代理地产项目的一位房地产经纪公司总经理告诉记者，他自己也已经离开地产行业，准备进军其他行业了。

　　“我已经离开房地产行业，现在正在谈其他的项目，但绝对与房地产没有关系了。”这是北京东四环边上一个大型项目的副总经理近日在接受记者采访时表达的观点。他说，房地产不如过去那么好做了，他早在去年就离职。

　　上周，记者因为采访联系了多位昔日采访过的房地产项目负责人或老总，发现其中有近一半的人员已经离职或者远赴外地。“现在，房地产项目的运作周期比过去所需时间更长，风险也更大。比如过去一个项目的销售周期可能需要3-6个月大部分房子就可以卖完，但现在则需要一年半的时间。”北京蓝筹伟业投资管理公司董事长王山亘在接受记者采访时说，自己也打算转行做其它投资。

　　记者采访了解到，不仅是房地产行业的负责人开始纷纷转行，就连一些前期已经计划好的房地产投资项目也开始停建。“今年形势不好，销售情况也不乐观，所以今年就停下来不往下做了，等明年看看形势再说。”雷捷房地产开发公司董事长李怀富告诉记者，如果现在停下来，占用的资金最多两、三亿，如果项目开始运转，而市场销售情况又不好，到时占压的资金大概需要十几个亿。“所以，我选择停下来。”

　　“据我的了解，河北燕郊一些项目已经都停了。”王山亘表示，今年市场销售情况确实不容乐观。

　　据记者采访了解，目前选择转行的地产老总或负责人所在的公司规模大部分都是中小企业，而那些被迫选择停建或暂时退出市场的公司也基本都是中小企业。至于那些房地产行业的大腕企业则表现得比较冷静，项目运作比较正常，仍在观望中等待市场回暖。

　　“目前只是房地产市场的调整期，销售压力大，风险大，项目运作难度加大，这必然会促使一些抗风险能力不足的中小企业提前退市。”王山亘表示，洗牌在所难免，只是看力度的大小。

　　保障性住房建设力度加大

　　“透过两会看2008年房地产发展特点，可以总结为：发展平稳，保障性住房建设力度加大，调控继续。”湘江伟业(北京)投资有限公司董事长方明理在接受记者采访时表示，从去年年底开始政府就加强对房地产市场资金的控制，使市场投资额开始减少。在这种情况下，像过去那样出现“天价”地的可能性就不会太大，拍地热情不高，房价也不会出现疯涨的现象。

　　“今年中央用于廉租住房制度建设的资金有68亿元，比去年增加17亿元，对低收入者来说，保障性住房从过去的‘口惠’变成了‘实惠’。”方明理同时表示，由于保障性住房过去基数太低，所以68亿显然还是少。“我认为，至少要安排200亿以上。”

　　从今年两会政府要求“防止房价过快上涨”的态度来看，针对房地产市场的调控不会放松。一方面楼市仍然有随时反弹的迹象，如果不继续加强调控，很有可能使前期的调控努力都付之东流。另一方面，整个宏观经济环境也决定了楼市调控不会放松。

　　“但政府在调控时必须要注意到一个问题，那就是中等收入阶层(夹心层)的住房问题应如何解决。”方明理告诉记者，解决中等收入家庭住房问题十分重要，目前可能有效的办法有三个：首先，要改变观念——“居者有其屋”绝对不是一步到位买房子，没有足够资金买房就租房住，买不起新房买旧房，买不起大房买小房，应该逐步改善。

　　其次，政府一定要激活二手房市场，用减免税费等手段促进二手房的交易，特别是应该激活“央产房”、“房改房”的上市交易，扩大二手房的房源。这样，巨大的存量房交易可以大大缓解房地产市场的压力，使更多的中低收入者买得起房。

　　另外，就是要扩大城乡结合部的土地供应，加大中低价位住宅开发的力度，特别是政府要同步进行交通、医疗、学校等配套基础设施的建设，做到“空间距离不近，时间距离不远，生活质量不低”。这样，更多的中等收入者才愿意住在城乡结合部，也能在一定程度上解决中等收入者的住房问题。