迪士尼落户上海传闻再起 地产商闻风起舞

　　田新杰

　　上海迪士尼项目就像一只尚未落地的巨大靴子，几次风吹草动，都带来了多只上海本地股的新一波行情。这一次似乎来得空前强烈至今余波未平，但各方依旧守口如瓶。

　　全国政协委员、上海市浦东新区副区长张恩迪3月5日表示，“从我们的角度来说，希望迪士尼项目放在浦东。但这么重大的项目，有关方面还在谈，应该由国家及上海市政府来定。”

　　从竞争角度看，上海崇明陈家镇也从未退出。

　　究竟是陈家镇还是川沙？“目前看来，外界声音较大的是川沙，但崇明也不是没有机会。”一位着重境内外投资向导研究的上海市政府决策咨询专家向本报记者表示，目前这个话题比较敏感，不便多谈。

　　川沙还是陈家镇？

　　张恩迪3月5日还强调，如果与迪士尼公司方面合作得好的话，上海迪士尼对上海、对国家都应该是一件好事。

　　如果确定在上海建迪士尼，那么川沙和陈家镇将是一对竞争对手。

　　本报记者日前来到浦东川沙黄楼一带，也就是此前披露的川沙区域发展规划中的大型主题项目预留地。到目前为止，这里被认为是迪士尼乐园最有可能落脚的区域。

　　记者在现场看到，这里目前还是一片开阔的农地，其间散落着不少农民住房，人们劳作依旧，一切井然有序。现场并没有看到任何拆迁的迹象，当地村民也说并没有进一步拆迁的消息。

　　“这里要建迪士尼的消息，我们村民很早就听说了，曾经有一段时间，几乎是要马上开始实质性前期工作了，我们也等着拆迁，但大概2006年，听说因为市政府牵头的领导层面发生调整，后来就一直没有什么进展。”当地的一位住户告诉记者，区域内一共包括三个自然村。

　　此前有媒体报道，迪士尼项目将重启，于2010年世博会后开工建设，投资金额也将由原先的300亿元人民币增加到400亿元。

　　根据2006年确定的浦东新区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要，2010年，浦东新区的规划建设用地为375平方公里，浦东新区未来五年将力争成为现代都市旅游的标志性地区，其中包括了将重点打造黄楼主题公园游乐区。

　　若如上述媒体所称2010年开工建设，也仅剩两年不到的时间，按照一般的拆迁过程，现在应该已快进入拆迁动员阶段，但从川沙来看，目前并无相关举动。

　　正因川沙的迟迟未动，崇明陈家镇却似乎后来居上，进入人们视野。

　　崇明早在2004年的《公共文化事业与文化产业现状及规划布局》中明确，全县在文化产业发展中，“建造‘东方迪士尼’乐园(为大型主题公园)，占地应不少于3000亩，并附有配套设施，使之成为崇明乃至华东地区最大的游乐场所。”

　　而在崇明县发展计划委员会2005年重点工作安排中，陈家镇的重大项目包括：将积极争取迪士尼主题公园等重大项目落户崇明，推动崇明实现跨越式发展。

　　日前有知情人士透露，此轮的迪士尼风潮，主要来源于此前上海市政府和迪士尼公司双方的高层曾在上海进行了接触，加速推动迪士尼项目的迹象明显。

　　不过，有分析人士指出，从发展的环境、配套建设等方面，陈家镇在环境方面是具有一定优势的，交通等配套建设随着长江隧道的进展也将迎刃而解。“但是，如果从建设经济实力的角度，浦东川沙占优。”

　　迪士尼公司在美国本土外建园的一贯做法是只提供无形资产使用权，基本上不会出投资资金，也就是说数百亿元的建设资金全靠中国自己掏腰包。就本地资金实力而言，崇明处于劣势。

　　迪士尼的土地增值效应

　　受益于迪士尼概念的上市公司，主要是在上述两大迪士尼项目待选区域附近有较大规模土地储备的，其中以川沙周边有土储的公司表现最为明显。

　　这些公司中，包括了界龙实业(600836.SH)、上海永久(600818.SH)、陆家嘴(600663.SH)、龙头股份(600630.SH)、自仪股份(600848.SH)、同济科技(600846.SH)、开开实业(600272.SH)，以及崇明陈家镇利好的中华企业(600675.SH)、亚通股份(600692.SH)等等。

　　其中，界龙实业一直被认为是浦东川沙迪士尼色彩最为浓重的一家。有证券分析指出，其全资子公司界龙房地产开发公司核心业务即位于川沙镇，若迪士尼乐园建在川沙镇，公司项目增值空间巨大。上海永久拥有位于南六公路818号的中央工厂，与川沙大型主题公园预留地相邻，公司表示将慎重筹划中央工厂二期项目建设，以便发掘更大的潜在价值。亚通股份和中华企业目前在崇明岛都拥有大量储备土地。

　　一位在浦东运作项目的开发商人士透露，事实上，这些在川沙或者陈家镇拥有土地的公司，其土地价值的增长自然主要是受到迪士尼国际魅力的推动，但最根本的，还在于这些土地使用性质的转变。

　　据记者了解，目前在川沙或者陈家镇周边的土地，绝大部分并非能直接用于开发或者转让的经营性用地，而是存在开发限制的农业、园区性质的土地以及工业用地，宅地或者商业地块寥寥无几。

　　“如果迪士尼项目落地，势必意味着周边的土地利用规划将改变，工业用地、农业园区用地将有望在整体规划下调整为住宅或者商用，这个时候，这些企业手中的土地才真正实现价值跃升。”这位开发商人士指出，目前浦东已经传出即将启动大面积土地性质变更的消息。

　　但是，政府有关方面目前均对迪士尼项目的确切消息避而不谈。