重开上海地产盛宴

　　在今年上海市的“两会”上，市委书记俞正声明确表示，要加速旧区改造。据称，俞还亲自去南外滩旧区了解市民居住情况。

　　2月26日上海3号土地公告中，北外滩汇山码头中地块，不出意外的话，上港集团将以底价11.233亿元拿下。黄浦江两岸开发是上海市规划的重中之重，近年来极少推出土地。这次突然推地，牵动了业界敏感的神经：政府可能将加速浦江两岸开发。

　　那也就意味着，一场地产盛宴政府将悄悄启动。

　　“重修上海”战略

　　早在2002年1月10日，黄浦江两岸综合开发工程就正式启动，这在当时被称为“重修上海计划”，2003年前后，浦江两岸开发形成热潮。但之后，由于上海申办世博会成功，浦江两岸开发的关注度有所下降。

　　重新启动的浦江两岸开发计划，重点在浦西部分。更为具体地说，是沿着外滩，向北外滩和南外滩开发。

　　传统意义上的“老外滩”通常是指北起外白渡桥，南至延安东路的中山东一路，地形呈新月形，约为1500米的弧线段，曾是老上海CBD，占地1.3万平方公里。而规划中的“新外滩”，则包括了老外滩、南外滩、北外滩和外滩源。

　　南外滩东依黄浦江，北至复兴东路，西到中华路-桑园街，南至陆家浜路，有着长达2.2公里的滨江岸线，总面积约140余公顷。北外滩规划占地3.66平方公里，沿黄浦江岸线3.53公里，规划范围为大连路以西、周家嘴路海宁路以南、河南路以东、苏州河黄浦江以北。“外滩源”位于苏州河和黄浦江交汇处，东临黄浦江，北抵苏州河，西倚四川中路，南面滇池路，共22.9万平方米。

　　由此可见，新外滩是老外滩面积的4倍，又是上海中心位置，其意义之重要怎么强调都不为过。上海市市长韩正说：“启动黄浦江两岸综合开发，把浦江两岸建成国际水平的水景岸线，是市委、市政府的一项重大战略决策！”

　　正是因为重要，所以方案的确定慎之又慎。

　　在2002年1月的规划中，黄浦江两岸综合开发范围涉及浦东、卢湾、黄浦、虹口和杨浦五个区，规划面积2260公顷，岸线长度约20公里。2002年6月，开发范围扩大到从吴凇口到徐浦大桥，两岸岸线长度约85公里，涉及面积约73平方公里，是原计划的三倍。

　　2006年4月，在上海“十一五”规划中，浦江两岸开发的完整规划出炉。开发的核心：围绕世博，服务世博，呼应世博，增强世博的辐射和集聚效应，总体目标是：全面完成世博园区开发任务，基本完成重点地区开发，杨浦大桥与卢浦大桥之间开发初具轮廓。

　　陆家嘴之后最大的商业机会

　　这可能是继浦东陆家嘴开发之后最大的商业机会。按照2002年时的计划，仅基础设施、浦江开发、城市管理、房地产和交通运输5项内容，前期启动资金就已达到1000亿元。而如今，这一数字大大提高，加之其他商业机会，吸入的资金将达到数千亿元。

　　2月23日，位于外滩的、有“亚洲第一弯”之称的延安路高架外滩下匝道开始拆除。根据外滩改造计划，将建设贯通苏州河两岸的外滩通道工程，建成后部分车流将被引导至地下通道通行，路面将建设成为步行街，全力扶持旅游业。

　　地产业自然会夺得机会中的机会。自浦东开发之后，上海高档写字楼、酒店、住宅最适宜的开发区域就在外滩地区，无数地产企业正磨刀霍霍。

　　印尼三林集团、金光集团、世茂、华润以及美国的洛克菲勒，都在沿着黄浦江两岸拿地。三林集团更是将曾任虹口区区长的程光挖去任三林中国区总裁，而虹口区是浦江两岸开发中最重要的区。

　　知情人士告诉记者：“从企业界到政府都知道这是一个伟大的工程，非常慎重。政府认为，目前的规划对原来规划忖度还不够成熟，跨跃式发展前瞻性思考也不够，因此也是不敢大动。”

　　关于北外滩的规划，业界也还有意见的分歧。佑威研究中心主任薛建雄也告诉记者说：“目前来看，在北外滩再大规模开发商务楼，土地的供应可能会成问题。所以北外滩进行居住为主、以个性化办公为辅的开发比较合适。而不应该变成南京路、陆家嘴那样的CBD。”

　　新汉业不动产执行总裁赵云飞对记者说：“上海未来高端物业应该是集中在黄浦江两岸，包括最高档的写字楼，酒店，公寓以及住宅。但是，政府对规划成熟把握似乎不足。目前，政府主要工作是土地整理，而不是着急批地，本届政府也要给以后下届政府留下财源。”