戴德梁行2007年第3季度商铺报告

　　戴德梁行(上海)

　　研究范围及假设研究样本包括上海主要商业区域(南京西路、南京东路、淮海路、徐家汇、陆家嘴等 商业区域)中商业建筑面积大于10,000平方米的大型 商场及购物中心。假设商场及购物中心一层报价租金 与邻近街铺租金水平相似。租金如未特别说明均为商 场及购物中心一层净面积租金报价。上海商铺面积使 用率不等，约为60%左右。

　　供应

　　供应方面，第三季度五大商圈内没有新增供应上 市，但包括浦东陆家嘴在内的部分项目进行局部品牌 调整，带来部分调整性供应。

　　徐家汇的太平洋百货原计划于二季度开始停业 装修，由于特奥会召开无法封闭道路施工取消装修计 划，只对部分品牌进行调整。其中具有代表性的项目 是华润时代广场定位正在进行中的变化，华润时代广 场希望做成在周边而言比较高档的购物中心。其策略 性的目的在于，目前陆家嘴缺少高档氛围的消费场 所，华润时代广场因此有意转型。下一步如果有机 会，他们应该也会把高档的餐饮引进来。此前，华润 时代广场定位比较尴尬，没有找准针对的具体消费 群，而其周边商场的定位都非常清楚，这次他们重新 明晰定位，希望浦东的人能够停留下来买东西。

　　需 求

　　随着上海经济的发展，越来越多的国际消费品牌 和国内一线品牌进驻上海或增加门店数量。

　　美美百货搬迁至大上海时代广场接替去年退出上 海的连卡佛，并于9月份开始试营业。1994年成立的 美美百货是上海第一家以经营国际顶级品牌服饰系列 为主的高档百货公司。南京东路商圈中丝伊都锦商厦 本季度全面调整经营品牌，将其13个楼面由流行服饰 调整为中高档运动品牌和餐饮。李宁承租了调整后的 中丝伊都锦地下两层和1-6层，9月份1-2楼开始对外营业。

　　租金和入住率

　　总体而言，第3季度上海中高档商业物业租金基 本持稳。陆家嘴商圈部分项目正在进行品牌调整，因 此入住率受到一定影响，但对浦西各成熟商圈几乎没 有影响。

　　市场展望

　　上海商业的发展依然在寻求新的突破。受市场需 求强劲推动，后市仍将有越来越多的连锁零售商、高 端品牌进驻上海，但也将继续面对传统五大商圈“寻 铺难”的困境。总体而言，下季度商铺市场将延续本 季度发展态势，市场继续走强。同时，随着新增项目 不断推出，浦东的入驻率将有一个持续的波动过程， 并且与浦西成熟地段相比将会偏低。