碧桂园真相：瞬间造城(2)

　　看起来，碧桂园就像是一个全价值链利润的吞噬者，一个反“外包”趋势的典型。这与万科这类中国主流的房地产发展商思路迥异。一位万科内部人士私下告诉本刊，碧桂园模式之所以让万科惊讶，就是因为早期万科曾尝试做这样的“全能选手”，但后来因为成本压力不得不放弃。对重新提倡住宅产品产业化的万科来说，要想达到碧桂园这样的快速复制、规模化制造的方式难度不小。万科一直提倡“精品”概念，这使得不同地方的万科分公司在拿到项目时首先考虑的是出新出奇，而非规模复制所带来的成本优势。

　　这些逐步锻造出的独特竞争力，使得杨开始敢于将触角伸向珠三角以外的区域。2006年，碧桂园的第一个广东以外的项目——长沙碧桂园威尼斯城在10月开盘，到2007年8月即销售33万平方米，收入16亿。这也是对碧桂园产品品质、服务质量、市场定位及自我复制能力的一次全新考验，其市场研究、设计规划和运作过程等，也成为集团日后进行异地拓展的“参照物”。2007年4月，碧桂园集团在香港成功上市，所募集的巨额资金也为其大肆扩张提供了充足燃料，杨延续了选择城市郊区进行大盘开发的战略，将项目拓展到河南、辽宁、安徽、湖北和内蒙古等地的二三线城市，并声称，“只要平均售价达到1500元以上的城市，碧桂园都有发展机会”。

　　超级CEO

　　杨本身是一个矛盾体。他喜欢谈论技术话题，却只用纸笔而从不会用电脑画图，但是这并不妨碍他对设计的理解。接近杨身边的人对其记忆力和理解力表示惊叹，他对数字和设计图纸几乎到了过目不忘的地步——杨可以在无数图纸中随意抽出其中一张说出项目的名字，他对所有的项目了如指掌。一次，一位设计师拿出曾经只让杨看过一遍的某地碧桂园的设计方案正准备汇报，让他大吃一惊的是，杨没有再看图纸，就滔滔不绝地谈论起修改思路来。

　　杨时常用铅笔勾勒出大部分的设计思路，然后让设计师严格依照自己的意愿设计出作品。在碧桂园凤凰城的别墅中，有一排就是出自杨的手笔。但有时候，杨的主导意志也带有某种破坏性。在广东肇庆碧桂园的一个设计方案中，五星级酒店被高层住宅环抱在山坳中，杨认为这不够气派，他希望将高层住宅建在山顶，认为这样更有气势，也更容易销售。设计师不得不花费巨大的心力去说服他，认为这样的改动会让山坳中的酒店不够协调，建在山顶的住宅也破坏了自然景观。杨最终被说服。“他非常偏执，属于很难说服的那种领导者，如果你不能够有足够的专业理由说服他的话。”一位亲近杨的高管告诉《环球企业家》。

　　但在另一方面，杨则给予设计师以充分的自由度。为了避免设计师因工业化流水作业而丧失原创性活力，设计院会隔三差五设立设计大赛，题目都是非常实际的项目课题，要求设计者根据碧桂园某一地块的现实条件展开设计，获胜者将得到数千元的奖励。杨对这类比赛非常重视，每次他都要求将那些设计出色的作品拿来一一过目。每年，杨都会出资派遣那些年轻有为的设计者前往世界各地游历学习。为了有针对性地提高设计师们对前瞻性设计的理解，杨还会有意识地将一部分设计项目外包给世界顶级设计事务所，让自己的设计师可以近身学习和汲取经验。“这些措施都非常有效。”曾说，“我们每年都在不断开发新户型，对老的户型进行升级换代。”

　　杨对设计投入了巨大的资源，仅仅是晒图室面积就多达1000多平方米。随着设计规模的日趋庞大，原本数千平米的资料室也被堆积如山的设计图纸所充斥。数十台高精度打印机一年365天都在不停地打印图纸，有三个经验老道的维修技师专门负责保证其能够时刻正常运转，每年，仅墨盒耗材一项的开支即高达数百万元。杨的办公室距设计中心只有几步之遥，每天中午或下午，人们总能看到杨国强在设计中心里走来走去，向设计师们询问有没有需要他审阅的图纸。

　　杨的办公室里挂着“无事在怀为极乐，有长可取不虚生”的对联，但是他还是喜欢尽可能包揽所有的一切。原碧桂园总经理助理刘文伟说：“杨一直觉得不亲力亲为，实际操作中就会走样。”当杨看到碧桂园五星级酒店中仅中央空调一项开支就要3000万，而分体式空调则相对便宜得多时，他随即找到美的、远大等空调企业，要求为碧桂园定制符合星级酒店标准的“分体式中央空调”，仅此一项成本即减少了2/3。当他发现外购的小区健身设施过于昂贵时，就要求下属的管桩厂代为生产。

　　在碧桂园五星级会所的菜单上，几乎所有的青菜都无一例外地来自碧桂园内部的农庄。精明的杨甚至将农庄开发成旅游项目，向前来观光的度假者收取参观门票。园区内所需苗圃和园艺也来自自己的数千亩花卉基地。杨将整个价值链的利润均囊括在手，一点残渣都不留。这种独特的企业运作方式和杨的个性有莫大的关系。杨属于亲力亲为型，并不是那种依赖于下属和外部力量来对付噩梦时分的领导者。杨将设计能力、快进快出、利润视为碧桂园的重要核心能力。

　　要么在工地，要么在学校，要么在开会，或者在看图纸，这构成了杨的全部生活。在其下属看来，隐忍而低调的杨事实上非常健谈，平时颇有长者风度，但很容易发脾气。碧桂园上上下下形成了一个说法——杨的个性简而言之有三点：第一，说一不二；第二，注重细节；第三，无处不在。

　　杨要求碧桂园保安时刻巡视，五分钟内必须出现在遇到问题的业主面前。他甚至亲身检验这一点：有时会手持秒表，躲在树林后面一蹲就是三四个小时。杨亦习惯在园区内的菜市场里买菜，甚至硬性规定不允许园内价格高于园外。当他在散步时听到业主抱怨去园区另一端的超市购物太远时，三天后他即决定在此动工兴建另一座大型超市；当他听闻业主反映横跨碧江的顺德碧桂园两地绕行不便时，他自掏腰包投资数百万兴建了一座全新的大桥。

　　杨似乎乐于扮演这样的角色：一位快速响应客户需求的超级“接线生”。顺德碧桂园里，有一处专门修建的人工湖供业主们钓鱼，每人10元，结果遭到老年居民们的抱怨，杨得知后决定分文不收。后来老人们又抱怨鱼被钓光了，杨马上吩咐采购经理买来两车活鱼放生。但接着，老人们又抱怨物业公司用饲料喂鱼，导致鱼太难钓，杨就要求物业不要喂鱼，老人们钓到的鱼可以免费拿走。

　　脆弱的富豪

　　杨拒绝别人给他贴上类似“垄断圈地”、“地产黑幕”甚至为富不仁的标签。但财富积累起来的巨大声望并没有让杨变得坚不可摧，他不止一次地在碧桂园高层会议中苦恼地坦言自己被无数不切实的流言击中，成为受伤害者。这位地产大亨在北京和广州分别雇佣了两个超级律师团，帮助他规避那些可能存在风险和黑幕的交易。“我们只买那些手续和程序合法的地，你可以看到多少官员因为地产腐败而下台，哪一个和碧桂园有关系？”碧桂园执行董事、营销总经理杨永潮对《环球企业家》说。

　　在寥寥无几的几次媒体露面中，这位“脆弱的富人”始终强调自己的公司在竞争性的市场中一直是规范运营——“我不搞商业贿赂。”他说；而且声称碧桂园还起着平抑非理性房价的正作用——“我刚到广州时，他们骂我是‘价格屠夫’。”他说。在漫长的创业生涯中，杨的战略始终没有发生过变化：便宜买下那些风景绝佳但是并未人看好的郊区土地，快速开发，以低于对手2000元的售价毫不留情地放量供应，让资金快速回笼，并逼迫对手无法与之竞争。

　　杨的身上洋溢着资深政治家式的乐观情绪，即使处在暴风骤雨般的批评当中——人们把他当作“圈地者”、营私舞弊的托拉斯以及老谋深算的生意人，但他依然对那些正待大兴土木的工地兴致盎然。他的胃口依然惊人——在刚刚过去的一年，他的账面土地储备已达4500万平方米，遍布广东、天津、重庆、湖南、湖北、安徽、内蒙古等多个省市自治区，基本上位于三线中小城市。当媒体批评他所储备的土地可以开发27年时，他不以为然，“那是拿以前很多年平均每年的开发量去比较，其实碧桂园上市后发展很快，很快就开发完了。”他说。

　　零地价、未走招拍挂程序等负面新闻也在困扰着碧桂园。一些观察人士怀疑这家超级地产公司在招挂拍、限制屯地、禁建别墅等一系列政策中曾想方设法、巧妙地逐一规避。瑞银集团(UBS)报告称，碧桂园所得土地之最低成本每平方米只有25元，照此计算，其拿地成本每亩不到2万元——人们很容易将此与生意场上最阴暗龌龊的交易相联系。“我们拿地的协议有两个律师事务所看过，一个是香港的，一个是内地的，都是最好的，他们都认为没有问题。”杨反驳说。

　　杨国强也曾经私下抱怨，自己太为声名所累，过多地承受了前所未有的精神压力。事实上，这家公司对所有的负面新闻保持着足够的警惕，它有专门的媒体监测部门，杨要求下面的人要将所有的负面报道即时报告给所有执行高管，即使深夜也不例外。在媒体负面新闻频出的时候，他一度曾派专人前往北京进行公关活动。

　　这些不利因素都不能让杨伤筋动骨，或许唯一能让其坐卧不安的则是政府的调控政策。1月7日，国务院发布《关于促进节约集约用地的通知》，重点打击以土地闲置为特征或分批开发等方式变相囤积土地的行为。其中规定，政府将对开发商从政府手中购买的、闲置未用的土地进行征税乃至重新收缴。此外，还明确对于违规提供贷款和核准融资的金融机构“追究相关责任人的责任”，限制囤地企业的市场融资，从资金链上打击其囤地行为。而这或许仅仅是一轮新调控风暴的开始。

　　拥有4500万平方米土地储备的碧桂园显然首当其冲。在这一从紧的调控期内，碧桂园还能否继续刺激起足够的市场购买力？另外，由于政府决意给房地产市场降温，在此压力下，国内银行普遍慎贷，而房地产开发商不得不寻求其他渠道，以越来越高的利息筹集资金，去购买越来越贵的土地。去年11月，由于原定收益率低于投资者预期，碧桂园被迫放弃了拟议中的10多亿美元境外债券的发行。毫无疑问，碧桂园的现金流也将受到巨大考验。“调控对市场肯定有影响，再很猛地去扩张，风险也是很大的。少做一点，风险也小一点。”杨国强承认。

　　一切还是未知数。但杨国强对好东西的嗅觉依然敏锐，他有理由保持乐观。而对于大多数地产商而言，他们怕是很难望其项背。这家公司拥有一连串不可思议的数字，即使与万科这样的行业标杆公司相比也毫不逊色，它运转得依然像一台被擦拭得油光发亮的机器——碧桂园只有相当于万科一半的年销售额，利润却与之相当；土地成本占平均售价的比例一直维持在7%-8%左右，而行业平均水平则为30%；碧桂园一般项目的概念设计1天即可完成，多数项目可以在获得土地使用权后几天内开工；从拿地到预售平均7个月，从预售到结算约8-10个月；其销售价格往往是周围可比项目一半的价格，其产品的年度平均积存率则保持在2.5%以下。

　　财富继承人

　　杨拥有着令人炫目的财富，但没有多少人能够了解这位隐秘财富大亨的内心世界。一些变故曾经让杨失去生活的重心。他的大女儿在1980年代因贫穷无钱医治而导致智力受损；1987年，杨的母亲去世，5年之后，他的父亲也撒手人寰；紧接着，他最亲密无间的哥哥也因肝癌去世。这位命运多舛的富豪如今将三个女儿和一个养子视之为最大的财富。

　　杨用自己的权威和亲和力维系着这个庞大的帝国。杨的一个哥哥曾担任碧桂园物业的负责人，但之后杨认为其管理得并不出众，在一次集团会议上，当着所有高管的面，杨毫不留情地宣布予以免职。“目前公司里有家族背景的高管只有三四人，其余都被清退了。我们并不认为碧桂园在管理上是一个家族企业。”杨永潮说。

　　杨永潮是杨国强的侄子，是高管团队中“硕果仅存的自家人之一”。不为人知的是，这位30出头的年轻人此前曾经被杨国强发配至最为艰苦的采石场做了三年的采石工，之后又当了整整两年的最底层的销售员。“几乎没有人知道我是老板的侄子。”杨说。在石屑纷飞的采石场的艰苦生活曾让其一度吃不消，杨国强什么都没有说，仅仅反复提到五个字：“不琢不成器”。

　　杨国强喜欢给外来的职业经理人搭配个宗族后辈当“跟班”或“拎包”，在他看来，这是提携后进的最好方法。但杨对后辈们并无生意上太大的期待，隔三差五会在家族聚会上训斥他们。“我并不期待你们能够成为像我一样的企业家，只有一个要求，就是做一个品德良好、对社会有益的好人，而不能成为不学无术的纨绔子弟。”杨说。他对家族内部用人有自己的原则，如果认定不是一块好料，他宁肯花钱将其养起来，也不愿意许以公司职位。

　　杨已经选择好了“王朝继承者”。早在2005年，他已经将其名下全部权益转让给二女儿杨惠妍。她百分之百控股着“必胜有限公司”，这家在英属维尔京群岛注册的壳公司持有碧桂园95.2亿股份，占上市后的碧桂园58.19%份额。杨惠妍毕业于美国俄亥俄州立大学，起初的理想是做一名老师，但现在她不得不开始接受父亲所安排的命运，主管公司的物流及采购项目。十几岁的时候，杨国强就煞费苦心地安排她旁听各种各样的会议和谈判，为了培养其英语水平，还曾专门请了一位年纪相仿的外籍女学生与她同吃同住。“她很聪明，也非常低调。”杨永潮说。他透露，杨惠妍在美国读书时几乎不用家里的钱，靠打工和奖学金读完了大学。回国之后，这位内定接班人默不作声地整顿了碧桂园曾经混乱不堪的账目和采购程序。如今，她和自己的父亲在一起办公，但公司里的多数人并不认识她——因为她衣着太普通，也不爱张扬。

　　杨国强希望自己的孩子们能够遵循着以下做人的原则：通过隐忍、激励和竞争去取得成功。杨时常带领下属到国华纪念中学去参观，在潜意识里，他把这里看作是思想净化之地。这所投资高达2.6亿元的超豪华学校寄托着杨乌托邦式的理想——它为来自全国的600多名品学兼优的高中学生免费提供一应俱全的学习和生活条件，如果考上大学，学校每月还供应其父母200元生活费。所有来此就读的孩子在入校时都要经过他亲自面试，杨甚至为那些来自贫困地区的学生配备了专职的心理辅导教师，后者享有的年薪就达10万。

　　为了维持学校的运转，杨一年需要花费3000万，但在他看来颇为值得。这所学校建立于2002年，那时杨尚未成为众所周知的超级富豪，他甚至不愿意让别人知道这所学校是他创办的，校内仅有一个落款为“创办者”的缘起碑文称：“不忍看天地之间仍有可塑之材因贫困而隐失于草莽。”

　　杨曾不止一次地向这所学校的孩子们推荐一篇名为《生命清单——人生127个目标》的文章，文章讲述了一个美国人约翰·戈达德的故事。15岁的戈达德为一生中计划要做的事情开了一张有127项的目标清单，之后，他成为电影制片人、作家和演说家。44年后，59岁的他实现了106个目标，已做了无数次的远行和探险，比如探索尼罗河，攀登喜马拉雅山，读完莎士比亚的著作，写一本书等。

　　“每个人都拥有潜能，我确实想在自己的一生中做些事情。我也很了解周围的一些人，他们因循守旧，从不冒险，从未对自己进行过挑战，我决定不使自己落入这个俗套内。”在一次国华中学的讲演时，杨如此坦露心迹。十余年来，杨国强一直保持着一个习惯，晚饭后独自到其现在居住的顺德碧桂园社区的最高处，巡视这座现在已经蔚为壮观的城中之城，就像千百年来那些喜欢征服的帝王们所做的那样。