银行应严防我国房产中介信贷风险

　　2007年6月，深圳整个中介代理行业的成交量达到1.2万-1.3万单，这个数量超出了正常比例的一倍多，许多中介机构蜂拥而入，快速扩张。2007年9月，深圳出现了房产中介收缩倒闭现象；而到2008年1月，房地产中介退市风潮正向全国范围蔓延。深圳，包括创辉、世华、星彦、景河田、顺驰、金地、天健、通泰、美联、满堂红等在内的16家中介收缩数百家门店；北京，门店数量最多的房屋经纪公司中大恒基连续关闭门店50家以上，陆续有天宏东达、信一天、金色时光、帝园退出市场。

　　银联信分析：

　　经历了前期房地产市场的快速发展，房地产中介行业对经纪业预期过高，在行业运作模式具有极高风险的同时，快速扩张，2007年下半年，国家加大了对房地产市场的调控，市场出现萎缩，行业风险集中释放，引发房地产中介收缩、倒闭潮。

　　一、行业运作模式之患

　　房地产中介行业的发展主要通过门店重复扩张，同时，支持门店快速扩张的资金主要不是自有资本金，而是房屋首付款以及房租预付款等客户资金，在行业景气度高的情况下，中介机构利用监管漏洞以及时间差进行买方资金的运作，完全成为可能，但一旦资金的流入大幅减少，房产中介无法在约定时间内支付业主款项，收缩门店增加现金流补足应付款则是必然，情况严重只能倒闭，行业运作资金杠杆作用过大，风险无法控制。

　　二、预期过高，快速扩张

　　2007年9月前，上海、广州、北京、深圳的房地产市场一片繁荣，二手房成交量价齐升，市场预期普遍乐观。上海5-9月二手房成交量呈现爆发式增长，由于房地产中介行业进入门坎偏低，不少曾在2005年宏观调控后倒闭的中小中介公司重新进入市场。在最近两年房地产市场供需两旺的时候，房产中介为抢占市场份额，几乎无一例外扩张门店规模，有的中介曾创下一年开店100多家的纪录。

　　三、房产交易市场萎缩，对中介造成致命打击

　　2007年，房价继续冲高，调控政策不断出台。其中，央行6次加息，10次上调存款准备金率，提高第二套房贷的首付比例和贷款利率，明显抑制了住房投资性需求的增长势头。这一背景下，在深圳、广州、上海、北京等一线城市，买卖双方观望气氛浓厚，楼市成交量持续萎缩。宏观调控威力渐显，市场成交量的下降，导致一些中介不堪重负。从2007年10月开始，深圳市地产中介已呈全行业性亏损。

　　在大批中介退市前，几大城市分别出现二手房交易量大幅萎缩的迹象。以北京为例，根据中大恒基房地产经纪公司的市场监控显示，自2007年10月开始，北京的二手房交易量以每月10%的速度下跌，而到了2008年第一周，北京各区县交易量比2007年最后一周降了40%。

　　对主要依靠成交量生存的中介公司，这是致命一击。那些挪用客户房款盲目扩张店面的房产中介，纷纷出现资金链断裂。更为严重的是，几家大型中介的危机，使人们对整个房产中介行业更加不信任。

　　四、信贷风险提示

　　鉴于国家近期一系列的紧缩措施以及对房地产市场的调控，我们认为：

　　1、对于依靠外来资金扩张门店的房地产中介，慎贷；同时，密切关注已经发放的信贷，必要时紧急追回。由于目前房地产调控的预期没有改变，多数买方都在观望，市场成交冷清，房地产中介很难大有作为，银行信贷可重点关注房产中介企业的自有现金流量，谨防信贷风险。

　　2、房地产中介要在行业规范方面进一步完善后才能从根本上得到发展，目前银行信贷为时尚早。由于目前行业进入门坎偏低，行业从业人员要求不规范，经营混乱等，房产中介不可能得到长足发展，行业发展不确定性较大，偿债能力等得不到保障，因此，在行业没有规范前，银行信贷风险较大。

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