联手银行降首付门槛 万科变相托市？

　　张明

　　领跑者万科总是喜欢抢先出招，上一回是在沪穗深等沿海一线城市“带头降价”，这一回则转战西南重镇成都，与银行联手降低购房者的首付门槛。

　　按照万科成都公司新近推出的“青年置业计划”， 符合条件的首次置业者只需要交2成首付款，便可在其开发的魅力之城、朗润园等5个项目800余套房源中选购自己看中的单位，银行贷款申请手续由万科协助办理。

　　在这一轮调控收紧房贷发放审批后，有明文规定二次置业人士首付款不能低于房价3成，而大多数情况下，即使是首次置业实际上也不容易获得更高额度的银行贷款。

　　继万科之后，蓝光地产等成都本土房企陆续跟进推出类似计划，试图在浓厚的观望气氛中打开首次置业者的“心防”。

　　万科新招有玄机

　　“宏观调控显然还将继续下去，开发商不能只寄希望于投资性购房了。”1月22日晚，万科成都新项目发展部负责人韩冰出席一场小型楼市沙龙时说。在他看来，市场上首次置业者形成的刚性需求是不容易抑制的，只要有适当的条件，开发商就能收获实实在在的销售业绩。

　　当晚这场不足80人参加的沙龙上，万科的“青年置业计划”竟然一举成交8套新房，难怪韩冰兴奋而又自信。

　　此前记者在万科成都项目销售现场了解到，除了承诺为参加该计划的首次置业者确保只需交2成首付款外，万科还为他们提供贷款利率下浮15%的优惠，以及2万元的置业基金赠送，团购还将享受房价1%~3%的折扣。

　　据了解，万科早在2006年就开始研究适合青年人首次置业的产品。去年宏观调控政策实施后，各地楼市相继转冷，经与有关银行达成共识，万科成都公司从2007年12月30日起正式推出“青年置业计划”。

　　在成都万科魅力之城项目，首次置业人士购买单套90平方米以下户型，总售价不到40万元，符合首次置业条件的购房者只需要支付8万元左右的2成首付，便可由万科向银行“担保”申请8成30年贷款，月供2000多元。

　　“这一策略既顺应了政策导向，也避开了降价的说法，可谓恰到好处。”韩冰说。

　　值得注意的细节是，万科成都公司将此项“青年置业计划”的限期定在2月5日之前，而其他跟进的成都开发商更声称，到1月底优惠活动就将结束。

　　统计数据表明，去年12月整个成都市新盘成交量仅在8000套左右，与11月环比下降4成以上，不少开发商暗暗叫苦。以开发效率和周转速度见长的万科，去年全年在成都一地实现30亿元左右的销售回款，但年底前后项目销售压力明显大增。实施新计划后，成都万科宣称，最近一个周末的新房销量超过了2007年12月整个月的业绩。

　　一位不愿具名的开发商表示，当地业界普遍预期，今年第二季度起，楼市很可能逐步走出观望期，被强制压抑的需求或许将出现报复性增长，“到那时候日子好过了，就不用像现在这样绞尽脑汁促销了。”

　　识时务者为俊杰

　　万科不仅在成都出手大方，在上海和武汉等地也针对首次置业者推出了同样的优惠方案。在业界看来，万科“青年置业计划”之类促销安排，大有与银行联手“淡季托市”的意味。因为调控造成的市场压力，不光让开发商焦躁不安，银行房贷部门也不好过。

　　“针对二次置业的房贷新政策继续执行，今年房贷任务怎么完成？”建设银行四川分行房地产金融部一位负责人心急如焚。去年该分行占了成都房贷业务4成的份额。

　　据悉，中国银行、建设银行、工商银行、农业银行等四大国有商业银行及交通银行成都支行，都争相对首次置业贷款大开绿灯。工行成都支行甚至打算通过产权分割的方式，让已购房屋的家庭同样有机会参与首付2成的计划。

　　1月23日下午，在本报西南新闻中心组织的“调控背景下的房地产营销策略”活动上，成都不少市场人士不约而同地呼吁“识时务者为俊杰”。

　　“二次置业房贷收紧，抑制了前一段时间近乎疯狂的投资需求，但也造成很多首次置业人士的观望态势。”成都万腾置业营销总监左明权说，“留得青山在，不怕没柴烧。如今市场低迷，开发商要学会妥协，尽快把手里房子或土地变成现金，才是最理智的行为。”

　　韩冰说得更直接：“市场不好，更要练好内功、建好管道，在有限市场当中抢饭吃。”

　　除力推“青年置业计划”外，近期万科成都的营销经理们也放下身段，走出售楼部频频亮相各种行业沙龙推广新盘。为推出成都首个项目筹备多时的广州恒大地产，日前更派出大队人马到四川省内三四线城市积极推广，为各地企业提供“团购”服务。新加坡吉宝置业把销售推广做到海外市场上去了，而刚刚成功赴美上市的河南鑫苑置业成都公司，更打出所谓“非主流置业计划”，口号之一是“开宝马的别来”。

　　韩冰认为，大多数开发商对未来楼市走势依然看好，目前的妥协可视为一种策略，只是跳出了一味在价格上“割肉”的模式而已。

　　最新发布的官方数据称，成都主城区住宅新盘成交均价每平方米5600元。韩冰相信，购房者指望楼价会大幅下跌并不现实。

　　“去年成都住宅用地公开出让的楼面平均价为每平方米3129元，至少要在此基础上每平方米加价3500元，开发商才能有利可图。”他说。(本报记者党鹏对本文亦有贡献)

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