全国第一个限价房遭遇低价房狙击进退维谷

　　遭遇低价房狙击 限价房进退维谷

　　龙飞

　　没想到越接近“揭盅”的时刻，事情会越混乱。

　　当广州推出的全国第一个限价房项目保利西子湾申请进行得如火如荼之际，“比限价房更便宜的房子”却成了当地某些新楼盘突然流行起来的广告语。

　　出生于调控非常时期的限价房，继续遇到意料之中的尴尬。

　　混战

　　1月下旬，离保利地产在广州西郊金沙洲板块开发的这个限价房项目不远处，一个叫“时代-糖果”的新盘几乎同时开售，并打出了“起价每平方米4880元”的口号。而众所周知，保利西子湾最高限价是每平方米6500元。

　　“搅局者”时代地产的广州副总经理李丁表示，“时代-糖果”实际开盘单价定在4880至5600元之间，最贵的单位也比邻近的限价房抵近千元。无独有偶，同样位于金沙洲的合生创展(0754.HK)一个新楼盘也开出了每平方米5400元的起始售价。

　　“毫无疑问，最近金沙洲所有在售楼盘都在围绕着限价房项目做文章，除了户籍限制外，想买限价房的人跟买我们房子的人，看不出明显差别。”一家同样在金沙洲做项目的开发商销售经理向记者表示。

　　他认为这种局面几乎不可避免，因为虽然去年金沙洲拍出了几块地王，周边也具备兴建豪宅的山水资源，但区内楼盘的目标客户大体相同。

　　李丁也承认，他们的新盘在户型结构以至产品定位上，都与保利西子湾有很多相似之处。限价房客户很自然就成为他们极力争取的对象。

　　面对突然杀出的竞争对手，保利西子湾销售负责人一再表示，限价房利润率非常低，不会再有优惠空间。“购房者只要能成功选购，已算大赚一笔。”他强调。

　　尴尬

　　保利西子湾面临的进退两难境地，恰好折射出限价房项目的尴尬。早在土地公开拍卖时，政府已确定了限价房项目的利润率，开发商腾挪空间不大。如保利西子湾一年多前买地时楼面地价达到每平方米2557元。以每平方米6500元的最高限价算，实际利润率约在15%左右。

　　反观狙击保利西子湾的“时代-糖果”地块，实际位于金沙洲南海市里水镇一侧，去年初开发商仅以每平方米约1200元的楼面地价购入，相对而言，其回旋余地就大得多。

　　在限价房项目更为集中的广州东郊科学城，上演着相似的一幕。2007年1月，万科拿下其中一处限价房地块，楼面地价达到每平方米2635元，售价限制在6000元，当时万科方面就表示，项目实际利润率已在20%以下。万科项目还没上市，与其遥遥相望的碧桂园(2007.HK)增城凤凰城新一期住宅单位开出了每平方米4400元的售价。碧桂园向来以低成本拿地著称，远离广州市中心的凤凰城据说地价也相当低廉，有开发商羡慕“他们是进可攻退可守”。

　　广州现有的限价房项目大多位于城市边缘地区，直接面对邻近县市低地价楼盘的冲击，而自身地价不菲的“先天不足”，又让它们苦无还手之力。“反正我们已成为别人的靶子了。”一位限价房开发商感叹说。

　　广州国土房管局官员向记者表示，目前来看，限价房会让有关开发商利益受一些影响，但至少起到了控制房价过快上涨的作用。

　　迷惘

　　一些开发商并不同意限价房已拉低广州楼价的官方说法。据时代地产一位高层透露，去年12月他们的内部会议上给“时代-糖果”敲定的售价，要稍高于保利西子湾，低价开盘，更多是一种针对限价房的竞争性销售策略而已。一旦保利西子湾申请结束正式开售，前者伺机加价的可能性非常大。

　　对限价房的实际功能，曾参与广州有关政策设计的代理行合富辉煌首席分析师黎文江也有所保留。他认为，限价房会让项目附近区域楼盘竞争更激烈，对楼价走势有一定影响，但对市中心片区却不见得有明显效果，而且供应量太少，对首次置业者的刚性需求来说，无异于杯水车薪。

　　“限价房就像一个调节器，房价增长过快时，政府应增加其供应规模，若楼市平稳运行，房价水平与居民收入基本相适应，政府应减少供应规模。”他说，“但问题在于，如何确定不同时段限价房供应的合理规模？”

　　一直作为内地学习对象的中国香港和新加坡的住房保障制度，是建立在高效的社会信用体系基础上，居民实际收入水平和房屋需求的迫切程度，均有可信数据作为决策依据。正因如此，他们的保障性住房供应才在疏导刚性需求的同时，不至于对商品房市场造成直接冲击，又足以保证中低收入家庭“居者有其屋”。

　　DTZ戴德梁行研究总监黎庆文预计，今年广州将推出9个限价房项目，单位总套数约占广州同期中档住宅楼盘供应量的10%，由于限价房设计上针对中档楼盘消费阶层，将令此类项目竞争趋于激烈。

　　多年研究政府公共政策的中山大学教授朱亚鹏回忆说，1998年以前，广州市政府也曾利用经济适用房作为楼市供应调节工具，但因为担心“干扰市场运作”，1998年以后即不再修建经济适用房。

　　“房价下跌，土地出让金跟着降低，这将直接减少地方政府‘第二财政’收入，这些根本矛盾没解决，如何能保证政府对限价房供应量的判断科学有效？限价房最终会不会变味？”他质疑道。