双降VS拐点 北京楼市新年陷迷局

　　2008年京城的第一场雪悄然而至，但经历了过去大半年飙升的楼市，却早早就要面对数九寒冬的考验了。

　　最新数据显示，2007年12月，北京存量房源发布和签约成交呈现成交量和房价“双降”的趋势。而此前11个月内北京商品房现房销售443万平方米，期房销售1442万平方米，分别比去年同期下降24.5%和2.9%，楼市后半程乏力的影响开始显现。

　　一边是海水 一边是火焰

　　“去年11月份之前，我到处去看房子时，能打折的很少，更不用提送奥迪车了。”在京城一家日企上班，正打算买房结婚的赵先生，让眼花缭乱的楼盘促销广告弄晕了。这些促销广告中，不仅承诺价格可以“折上折”， 购房赠品也甚为丰厚，有送物业费，送花园的，还有送名牌轿车的。

　　但这些颇具杀伤力的广告并没有让赵先生动心。“看看再说吧，现在深圳、广州房价都在跌，万一北京房价年后跌了，现在买岂不是亏了？”他对记者说。

　　在北京，像赵先生这样观望的购房者越来越多。据北京房地产中介行业协会公布的存量房网签数据显示，2007年12月份全市存量房发布总套数为4027套，环比下降了20.5%(11月份5065套)，12月存量房网上签约成交套数为3887套，环比下降了8.2%(11月份4236套)。

　　某知名楼盘代理策划机构人士透露，有些心急如焚的开发商为了加快回笼现金，并规避预期中将继续出台的调控政策风险，加快了市场推广进度和力度，反而让2007年12月新盘上市数量高于往年同期。

　　北京市建委数据显示，2007年12月，北京市共批准商品房销售许可证51个，同比增长6.3%；批准销售面积共计172.9万平方米，同比增长2.1%。其中，商品住宅项目批准上市套数为12130套，同比增加38 %；批准销售面积137万平方米，同比增加18%。据悉，一些已经或即将开盘的项目，以及一些销售周期长的高档楼盘，纷纷提前制订2008年营销计划，期望尽早把房子卖出去。

　　京城某知名开发商的一位销售经理告诉记者，最近公司会议特别多，主要是围绕2008年的市场计划。跟他密切相关的是，公司增加了销售人员的佣金比例。但这并没有让该销售经理欢呼雀跃：“提成涨了，也意味着压力大了”。

　　一边是观望带来的销售压力，一边是“调控风暴”将再度来临前的恐慌。2007年以来，紧缩性的宏观调控和保障性住房的推进，改变了市场预期，加上今年全国“两会”后新的楼市调控政策可能继续出台的普遍预期，北京楼市面临前所未有的复杂局面。

　　“金融调控对房地产市场的影响比想象的要深入得多。”鹏润地产国美第一城总经理陈云峰坦言，去年年底以来，开发商明显感觉到银行严控放贷额度的压力。对于依赖购房者办按揭来缓解资金饥渴的开发商，无疑是一个沉重打击。楼盘打折促销热，只是这种压力的表象而已。

　　前景不明 两手准备

　　与自住买家一样，炒房者们也越来越犹豫不决了，从银行按揭贷款炒房难度大了，全款炒房的人也大大减少，聚集北京的温州、山西、唐山三地炒房团出手越来越谨慎，一些依靠贷款炒房的散户更是焦躁不安。个中原因，应该与过去半年来很多调控政策都是直接针对房地产投资或投机的有关。

　　自2007年11月降价售出一套房后，资深炒房族李先生一个多月来还没做成过一单新的买卖。他告诉记者，眼下整个市场处于淡季，前来看房的人非常少。

　　早在2000年起就参与炒房的李先生，如今手头有十套房子，都是按揭贷款买的，随着银行接连数次加息，还款压力大增，他只能勉强以租养贷。他正在考虑将这些房子委托中介代卖，抽出资金投资到听说很火的杭州新城区。按他的说法，很多跟他一样的炒房者都在盘算撤离京城，到一些二三线城市再觅良机。

　　跟炒房者一样，部分京城开发商也准备“出走”避险。

　　北京君山国际高尔夫别墅副总经理晏晶对今年北京楼市走势虽保持谨慎乐观态度，但也承认其所在公司已分散投资于北京以外数个省市，还投资了医药、贸易等不同行业，依靠业务多元化来规避风险。曾在京城高端项目市场呼风唤雨的大开发商如合生创展等，近期已把更多精力转移到北京以外有发展潜力的二三级市场。

　　京城楼市无“拐点”？

　　尽管从统计数据上看，北京楼市出现楼价和成交量出现“双降”， 也有业界人士预期，今年调控政策仍会有大动作，“市场至少会冷半年”。但更多业内人士并不同意“拐点”已至一说。

　　第一太平戴维斯北京公司市场部经理王琼称，“双降”只是暂时性的市场休眠，因为“央行加息，提高首付等政策的调控作用对于北京楼市的调控效果日渐凸显出来了”。

　　但她相信，因为奥运而推进的城市化，以及土地紧缺的现实推动力，一定程度上使北京房价依然存在上涨的空间，尤其是核心城区。同时，最近几年北京市人口稳定增长，购房需求真实存在，房价出现“拐点”的几率低于其他城市。

　　从北京市区中高端住宅市场看，占了四分之一开发量的CBD区，目前近八成开发完毕了，而随着今年一定数量的廉租房和经适房入市，加上亦庄、顺义等郊区新城楼盘上市，低端市场供应瓶颈开始缓解，因此有人预期北京总体房价会因此被拉低。

　　自2006年、2007年以来，北京市商品房实际供应面积一直在下降，业界预计今年这一趋势将更加明显。供求等各种矛盾的客观存在和对冲，房价涨幅或会放缓。

　　与住宅一手市场的冷清相比，二手市场受到冲击似乎大得多。不久前，北京规模最大的二手中介公司中大恒基传出“50余家门店关闭”的消息，在此前后一些小中介公司相继倒闭。业界猜测，交易淡季只是关店的一个方面，2007年11月初中大恒基董事长刘益良因“涉黑”被拘留才是此次收缩主因。数据显示，截至2007年底，北京中原地产二手中介分行实际运营数量为82家，2008年计划开店数翻番，达到160家。而2007年，位列北京二手中介三甲的我爱我家一口气开了约300家门店。

　　北京中原地产负责二手房业务的三级市场部副总经理宫萍认为，北京二手房市场的刚性需求一直存在，关店只是调整阶段中某些中介企业的个别行为，不代表整个行业的状况，一手房市场交易量的萎缩，对二手房市场来说也许意味着更多的机会。但关店现象接连出现，也凸现出房地产经纪行业的问题不仅仅是资金，还有内部管理及信用体系等。

　　京城中介三甲中的新锐链家地产总经理金育松同样相信，部分中介收缩甚至倒闭，是市场上的正常事件，要更多从这些企业内部找原因。

　　“就我们从一线了解到的真实情况看，近期买家受观望情绪影响，交易时间拖长，成交量确实少了，但卖家仍然没有主动降价求售的迹象，有些舆论的宣传并不符合实际。”他说。

　　他认为，深圳等南方城市投机炒家居多，一经政策打压，泡沫很快被挤出，而北京仍以自住需求为主，市场比较稳定，“最快今年3月份，北京楼市就可能回暖，有意购房而又继续观望者，说不定又将成为输家。”