陶汝鸿：我不担心调控会误伤无辜

　　2008年中国房地产市场将往何处去？这是近来内地业界热议的话题。力挺者有之，“唱衰“者有之，众说纷纭，令人莫衷一是。身在庐山之中，未必就能看清此山面目，而来自“局外人”的中肯评论，或许对我们判断大势更有裨益。

　　1月16日，借香港资深市场研究专家陶汝鸿来京之机，本报记者就有关楼市热点问题对他进行了专访。

　　《中国经营报》：近期内地业界对楼市“拐点”说议论甚多，作为一位长期关注内地楼市的观察者，对此有什么看法？

　　陶汝鸿：我们已习惯于房地产市场的周期性波动。如果政府政策只是打击炒风，对正常买家的需求就不会有坏影响，楼价短暂下跌后，反而让市场更健康地发展了。

　　最近一段时间深圳同样出现“炒风”过热情况，调控政策出台后让成交量和楼价双双回落，我认为不是一件负面的事情。据我们统计，深圳通往香港的西部通道开通后，沿线楼盘在一两个季度内升幅高达50%，这是很惊人的。如今深圳市区豪宅价格已经高于香港新界地区部分住宅楼盘了，深圳也有很多人到香港卖楼。而且深圳楼价高只是问题的一个方面，更重要的是，当地楼价增幅在短时间内过高了。

　　但我们注意到内地一些二线城市，如成都、重庆、宁波等地，楼价平稳上升，并不存在明显的“炒风”，因此也未受调控政策太多冲击，尤其是自住买家受影响不太大。近期我们接触到不少二三线城市开发商，他们普遍感到前景乐观。我们也相信，不同城市的政府在执行中央调控政策时，会根据自身实际情况作适当灵活安排。因此我的总体判断是，所谓“拐点”只是在个别前期“炒风”过热的城市出现。

　　《中国经营报》：外资(包括欧美、亚太及香港资金)在中国楼市究竟扮演什么角色？在“限外政策”持续收紧的环境下，2008年外资在内地的作为有多大？

　　陶汝鸿：据我们了解，近期外资对国内楼市仍然积极投入，主要原因是现在世界上经济发展前景乐观、起点又相对较低的以中国最有代表性。但“限外政策”确实提高了外资进入难度，令过去一段时间投资成交个案有所减少，不过外资的热情依旧不减。而香港开发商过去一年来更大举进入内地买地，表现非常活跃，比如新鸿基地产此前内地投资比例只占其总投资量的17%，今后三年内打算提升到30%。

　　就外资投资热点而言，写字楼仍然以北京、上海为主，广州、深圳有所增多，住宅和商铺则逐渐拓展到二三线城市。我相信这是一个自由市场中正常的选择，因为商务活动较活跃的城市写字楼市场比较发达，住宅和商铺则以本地需求为主。外资对二三线城市住宅、商铺的投资，更多是出于区域组合投资、平衡发展、把握机会、降低风险等等考虑。当然，从2006年开始，他们对二线城市写字楼的投资兴趣也增加了。

　　与持有经营、收取租金的写字楼投资相比，外资对内地住宅投资偏重于开发。相对香港等国际性都市，内地城市高端商务人群(投资型住宅的主要租赁客户)的规模较小，住宅租金收益有限，所以外资直接收购较少。

　　《中国经营报》：目前中国内地楼市遇到的问题，与周边市场(如中国香港、中国台湾、新加坡和日韩等)相比，处于什么样的阶段？

　　陶汝鸿：我认为不能单纯比较房地产市场本身，还要比较GDP、币值、综合经济状况等等。如果一定要比较，我想还是先拿1994年香港市场的泡沫来说吧，当时港府出台禁止炒“楼花”(拿到土地出了图纸就卖楼)打击“炒风”，但香港整体经济向好，楼市经过调整后继续上升。而日本则不同，上世纪90年代早期该国经济泡沫上升到了顶点，最后“爆煲”(即破裂)，房地产市场随之一落千丈。因此，我不太担心内地宏观调控会误伤无辜，因为中国经济增长迅速，居住需求殷切，购买潜力庞大，居民收入增长后劲很足，这些都是实实在在的利好因素。

　　至于楼价究竟有没有过高以至于超出市民承受能力，不能光听几个人抱怨就下结论，判断楼市是否过热有一套基本的计算方法，如香港通用的“负担比率”：即选取较有代表性的中等收入家庭为样本，看他们的实际家庭收入，在现行利率水平下，借助银行贷款支持，能否顺利购买市场上中等价位的房子(总楼价是单位平均面积乘以平均楼价之积)。以金融风暴前夕的1997年为例，当时香港这一比率高达135左右，市民明显不堪重负，而现在大约在65左右。当然内地各城市楼价和收入水平不一样，必须根据自身实际情况制定这个参考指标。

　　《中国经营报》：目前内地楼市面临着比较复杂的情况，一方面是人民币持续升值、中国较为依赖外贸的经济模式可能受到冲击，另一方面楼价大幅上升，不动产资产出现泡沫化迹象，再加上美国次级债风暴等一系列外部动荡因素，您觉得2008年会不会有或者是否需要一次幅度较大的调整呢？

　　陶汝鸿：国内楼市特别是住宅市场，更多是本地需求，外资参与较少，受到外部环境的直接影响较轻微。不过，我们也不会随意做出预测，比如美国次级债风暴对香港的实际影响有多大，至今我们都看不清楚。但就掌握的最新市场数据而言，2008年香港写字楼租赁量提高了15%，香港新落成的几个重要写字楼出租情况都很理想，很多驻港国外投资商态度相当进取，由此可见，次级债风暴对亚洲经济冲击未必会很大。香港尚且如此，更何况以本地需求为主的内地住宅市场呢？