地产中介再度出事 创辉250家门店被搬空

　　地产中介再度出事 这一次是“创辉”

　　王凯

　　1月16日上午9：50分，深圳市福田区福华三路国际商会中心，本已错过上班高峰期的电梯依然拥挤不堪，到了9层，所有人一下拥了出去，此时，十字型的走廊已经聚集了很多人。

　　这里是创辉租售集团有限公司(以下简称创辉租售)总部，其旗下门店大面积陆续关门。2007年11月14日，发生在深圳的“中天事件”引起了一场不小震动。仅用3年时间从4家分店发展到在北京、上海和深圳、成都拥有150多家地产中介分店的中天置业总裁蒋飞，突然人间蒸发了，留下1.7亿元的财务亏空。有“中天事件”在前，再加上地产寒流袭来，连续瘦身的创辉租售——这家全国规模最大、分布最广的地产中介正经历着最严峻的考验。

　　电话声此起彼伏，吵嚷声不绝于耳，一间较大的会议室里，创辉租售工作人员正在登记各方人士催讨的情况，这其中包括楼房买卖客户、供应商以及欠薪员工，大部分人情绪都很激动，在写明自己物业名称、房款、具体欠款事项后，仍然不愿意离去。三五成群，徘徊在会议室内。

　　导火索

　　去年9月正式进入上海，三个月时间开出250家门店，而今年1月，却突然关闭了90%以上的门店，一夜之间，创辉租售似乎从上海蒸发了，媒体的渲染，再加上余波未了的 “中天事件”，上海门店被哄抢，250家门店全部被搬空，这就是创辉租售近期发生的“上海事件”。

　　“上海业务出现问题是这一切的导火索。”创辉租售集团总裁办企划部经理张敏告诉记者。

　　自“上海事件”后，创辉租售已经派出工作组进驻上海，与各方进行沟通。在记者采访过程中，每一个创辉租售的客户都认为创辉租售快要倒闭了，而多家地产中介同行也认为创辉租售很难闯过这一关。

　　自创辉租售上海门店关闭后，在“瘦身”战略的指引下，创辉租售在珠三角、华西等地的门店也纷纷关门：1月15日，创辉租售在珠三角7个主要城市的广州、佛山、中山、东莞4个城市的分店全部关门，珠海绝大部分门店关门，惠州仅剩约20家门店，总部所在地深圳只剩1/3门店。在华西的成都、重庆、长沙、武汉部分门店也在陆续关闭。

　　在进军上海的战略举措上，创辉租售董事长林凤辉感慨，许多没有料想的困难一下子扑面而来，有些不知所措。

　　快速和强势一直是创辉租售在各地攻城略地的主要手段，进军上海市场，创辉租售依然保持在二线城市惯用的强势入驻方式，但问题接踵而至。

　　张敏说，上海与二线城市有很大的差别，店铺转让费奇高，更关键的是，拓展速度快，员工的培训跟不上，素质参差不齐，影响了业务开拓。

　　另外，在宏观政策的影响下，2007年8月开始逐渐下滑的业务量，依然没能改变创辉租售花费巨资进军上海的发展策略，而此时的同行——中原、世联行等知名的地产中介，已悄然开始布局战略收缩计划。

　　创辉租售在珠三角的发展一直都很顺利，在西南的成都和重庆也发展到200多家门店，长沙、武汉的拓展也非常顺利。在积极推动“立足大深圳、密布珠三角、连锁全中国”的战略规划中，身处长三角的上海一直是创辉租售积极准备开拓的重要市场。

　　但是现在回过头来看，张敏承认：“整个集团已经认识到了创辉租售进入上海的时机并不是特别理想。”

　　“挪用”之谜

　　此次危机之前，创辉租售的发展颇为顺利，2002年成立第一间分店，2004年起进入高速的发展期，2005年以120家门店的数量成为深圳市规模最大的房地产中介之一，进入2006年首度提出开3000家门店并上市的构想，同年7月改组成创辉租售集团公司，2007年中旬，深圳总部曾一度开到了700-800家门店。

　　林凤辉是湖南人，早年做酒店式公寓起家，后看好房地产三级市场，投入4亿多元资金成立创辉租售，发展至今。在林凤辉的带领下，顺利的创辉租售似乎从没遇到过资金短缺的问题。

　　在地产中介交易中，一笔二手房交易从决定购买、付订金到签订购房合同再到过户，最后办理产权证至少要一个月至两个月甚至更长的时间。按照一般的二手房买卖流程，定金和首付款留在中介账户中的时间在10天左右，而尾款停留在账户中的时间更长，至少有20天。在市场好的时候，一家门店一天可以接好几笔生意，每个客户的资金加起来会是惊人的数字，而停留在中介账户的时间足够中介周转。

　　在业内都默认这个“挪用资金”的潜规则后，创辉租售却率先搞起了第三方资金监管，号称业内第一家。

　　张敏给记者讲述了创辉租售第三方监管流程：“在银行开启名为 ‘中国银行*创辉租售集团*客户名字’专款专用账户，账户与客户的名字连在一起，密码在客户手上，银行根据签约的条款进行的步骤告诉你该付什么款项，我们根本拿不到钱。”

　　此前有媒体报道，创辉租售这个表面上号称 “替客户监管资金”的账户，其实是以个人名义开设的。而且记者致电华东负责人肖建生的助理后，他虽否认了挪用客户资金的说法，但是他承认，账户是以个人名义开设的，但是由集团统一管理。

　　这与记者了解的情况是一致的：家住重庆的周小姐通过创辉租售在东莞贷款购入一套总价22万的房子，在创辉租售业务人员不断的电话催促中，周小姐于2007年10月25日向创辉租售指定账户汇出 4万6千元首期款，在周小姐给记者出示的一张中国工商银行的汇款单据上显示：账户号码是2010012819100000193，据周小姐说，业务人员告诉她，这个账户是由创辉租售集团总部统一管理，只有董事长林凤辉一个人有权利支配，而像这样的账户，创辉租售在建设银行，招商银行，中国银行等银行都有开设。

　　创辉租售开拓市场的钱哪里来？到底有没有挪用客户资金？

　　短短两个月就在上海开出250家店面，如果没有雄厚的资金支持，根本做不到。张敏称：“这些钱全部是集团经营所得。”

　　据记者了解，上海一战大约损失了创辉租售8000多万元。对任何一个地产中介来说，这种损失都是一个挑战。

　　此前传言有风投入注创辉租售，张敏亲口否定：“去年我们的确在跟几家风投在谈，但是对方要求控股，林总认为这会丧失控股权并影响到他的员工股权激励计划，所以最终没有同意。”另外，去年创辉租售搞的员工认股计划，据张敏说：“1万多名员工，只有区区几百人响应，募集的资金大概也就只有几百万，外界传言我们用员工募集资金开拓市场也不属实。”

　　业内人士告诉记者，挪用客户资金需要确实的证据，客户很少对此进行投诉。不是很好判断中介公司是否挪用资金，除非警方介入进行调查取证。

　　自救措施

　　记者在走访过程中发现，创辉租售管理存在漏洞。就业务员招聘来说，张敏称，业务员首先要认同这个行业，随后进行职前培训，然后会有一个考试，考试不合格的要被淘汰，合格的要进行岗前培训，这是比较专业的培训，然后领取上岗证，开始工作，整个过程都是很严密而且是严格的。

　　不过，此次上海门店被哄抢事件中，一些“社会人员”被招聘入内，上海爆发危机后，这些内部人直接联合外界人员哄抢上海各家门店，造成恐慌情绪，一直蔓延到全国。

　　记者在现场看到，有一个催款客户竟然拿出一份名叫“东莞润信融资担保公司”的单据，他告诉记者，这是业务员办理贷款时给他指定的担保公司，而创辉租售所有的业务一直是通过自己的中昊宇担保公司办理，连在场的创辉租售登记人员都直呼不可能。

　　深圳市国土资源和房产管理局罗平博士称，在市场不规范的情况下，二手房中介过快的发展暴露出的问题很多，政府监管不到位，企业内部管理混乱，出问题是迟早的。

　　现在，创辉租售正在寻找自救办法，张敏说，首先，推出“经纪人合作制”，也就是不给底薪，增加提成比例，以此方法来促进员工积极开单、争取到更多的现金流；其次，要大量盘活资产，将原拓展到的1800家网点快速瘦身，减少到1000家网点，收回转让费、押金、减少房租，卖出多余的设备和电脑。

　　据悉，林凤辉已经做出部署：不计成本以跳楼价抛售公司的商铺、物业及其个人物业。其个人房产主要在深圳、长沙和重庆，其它如上海和中山、佛山、珠海、南昌、东莞等地都有，现已委托各区域陆续放盘。

　　林凤辉认为，如果此措施推行到位，将可以收回1亿多元的资金。

　　据记者了解，创辉租售集团公司名下确有十六处投资物业，分布在深圳，长沙，武汉等城市，价值在5000万左右，目前已经处理掉两套，原先500多万买进现在260万卖出，但是其余的物业还没有找到接盘者。

　　张敏告诉记者，他们现在正在跟一家风投洽谈，因为他们之前没有一分钱的银行贷款，财务状况和盈利状况很好，“本来这周就要签约的，但是上海的事件影响了谈判进度”，现在对方还要继续观察，有可能会趁机压价，近期会有结果。

　　在对欠款客户的处理上，创辉租售也做出计划，记者拿到了创辉租售给客户的《承诺书》称：客户的定金，首期款、尾款与相关款项，均按照创辉租售公司网上审批时间依次顺序逐个付款给客户。《承诺书》的内容还包括：“1.2008年1月21日前将上述款项的付款顺序作出计划并公示；2.列出序号后通知客户准确还款时间；3.如做不到上述承诺我公司愿意按照相关法律程序履行。”

　　很多客户担心，这只是创辉租售拖延还款时间的办法，一旦创辉租售破产，按照程序，先还银行贷款，其次是税收，公司员工的工资，最后才是客户的欠款。很多客户已经着手寻找律师。

　　来源：经济观察报网