房地产中介连连歇业 上海楼市根基动摇

　　本报记者 见惊雷 上海报道

　　一只苍蝇死了，没有人会关心；但一只大熊猫死了，全世界人民都会知道。

　　近日，一度立志在全国开3000家店、筹备IPO上市、号称“门店王”的创辉租售在上海的200家门店几乎一夜间关门歇业，已成惊弓之鸟的上海楼市隐约感受到了这一事件带来的影响。

　　这是第一块倒下的多米诺骨牌？上海楼市的葬礼？或者只是投到大海里的一粒小石子，不起波澜？

　　“大熊猫”之死

　　进入2008年，上海楼市的寒意更浓了。

　　根据上海易居房地产研究院发布的数据，新年第一周，上海商品房、商品住宅成交量均大幅减少，其中，商品房成交量为22.67万平方米，环比猛减一半以上，缩水幅度达53.79%；19个区当中仅有卢湾、普陀、虹口3个区的成交量有增长，其余16个区均为负增长，呈现普跌的态势。

　　上海二手房指数办公室的分析报告也显示，新年以后上海楼市交易量急剧萎缩。考虑到中国香港、日本楼市泡沫破灭时的大跌都伴随着成交量的急剧减少，让敏感的人士再次绷紧神经。

　　“其实在‘大熊猫’死掉以前，已经有很多小苍蝇死掉了。”华东理工大学房地产与城市文化研究所特邀研究员凌嘉琪介绍说，自宏观调控以来，上海已经有多家房产中介中小门店关门歇业，只是因为太小，没有被公众特别注意。这次创辉租售的倒闭，再次拉响了警报：房地产市场风险很大。

　　在上海的房地产圈流行着这样一种说法，房地产是“现代农业”，技术含量不高，但要看天吃饭。这个“天”就是中央政府的政策，政策松开，大家丰衣足食；政策收紧，收成减半甚至颗粒无收。创辉租售在2007年逆势扩张，轻视宏观调控政策，对市场过于乐观，犯了投资者的大忌。

　　狼来了吗？

　　关于上海楼市拐点的预言，就好像“狼来了”的故事一样在上海滩不断重复。

　　自2007年9月底第二套房贷款政策出台以来，上海二手房成交量应声而落，购房者纷纷加入到了观望行列，期盼房价有所下降。

　　来自销售一线的信息也显示，上海楼市买卖双方正在博弈。在相持中，部分开发商推出了隐性降价的政策。比如，一次性付清可享2%折扣、购买指定楼层一次性付款打折20%左右，买房即赠价值8000元豪华会所的“家庭会员卡”等等。

　　卫明不动产营销智库总经理蔡为民认为，上海房地产市场供过于求的局面已经形成，上海房价必将下跌。他认为过去支撑上海高房价的因素已经不复存在。“从买方看，海外基金、港澳人士在上海投机购房已经受到了限制，此外，上海还在酝酿以居住证的办法限制外省市人士在上海购房。而就本地需求来说，投资需求由于宏观调控的影响，受到了明显的抑制，自住用户也进入到了观望的状态。”

　　对此，部分市场人士持有不同的意见，华东理工大学房地产与城市文化研究所特邀研究员凌嘉琪就是其中的代表。他认为，判断上海房地产拐点的关键是购房者的心理。“如今大多数买房观望者，是因为国家出台了限制商品房贷款的政策，才被动观望。一旦政策松动，这些人随时都会冲进房地产市场中，成为推动房价上涨的力量。”

　　看不见的手

　　没有只涨不跌的市场，牛市终有终结的时候，关键是什么时候开始跌。而上海楼市经过几次调控后，牛市的根基已经开始动摇。更重要的是，此次调控体现了中央政府的决心，而且调控手段正跳出以往的思维，开始从多个渠道来控制房地产市场。

　　近日，建设部副部长齐骥又批评部分房地产企业有哄抬房价行为，透露将有更严格的政策出台。他表示，房地产开发企业提供的住房类产品是事关民生的重要消费品，绝不能漠视老百姓的需求和期望。

　　政策紧锣密鼓，但上海的房价并没有明显下跌。随着上海市政建设和轨道交通网络的日益完善，最近上海中心区域外围板块，如杨浦区、浦东新区的商品房甚至还出现了价格上涨的态势。

　　凌嘉琪认为，在过去的一年中，蔬菜、粮油、原材料价格普遍上涨。而住房作为资本保值的基本工具，价格没有同步大幅上涨，在本质上已经“下跌”了。

　　对于2008年来说，相关政策的执行力度以及经济适用房的建设规模和速度，将成为房地产市场最大的变数。