闭店潮后期待行业秩序重塑

　　●业界称，2006-2007年楼市火热使中介比拼规模、哄抬房价，市场无序状态被放大

    ●行业秩序在调整中逐步归位，二手房行情对整个楼市的走向将真正起参考作用

　　近期中介闭店事件接连不断，业界提醒，通过资金监管的方式进行交易房款的划转时，切勿将钱打入经纪公司的账户。图为上月关闭的新世界置业。

　　在发达国家和地区的房地产行业的产业链之中，中介行业一直被认为是楼市的“脸谱”或“晴雨表”。而目前，一场席卷全国的“关店”风波正在上演，虽然退出市场的品牌比例不算大，一些公司所关闭的店面数量也没过20%的正常调整限度，但这依然加速了市场的恐惧与担忧。

　　中介是什么？与房地产整体市场之间到底存在怎样的关系？中介不仅仅是一个晴雨表，也绝不是房地产产业链条上最脆弱的一环，因为在目前的环境下，大量的公司依然在生存，更有公司已经开始了新一轮的布局。经受淘汰洗礼后的中介行业，将在房地产市场中充当最为关键的环节之一，促进楼市的市场秩序与信息的归位。

　　本版采写/本报记者 张家齐　　本版摄影/本报记者 谷欣

　　【探因】

    比拼规模、吃差价终吞“苦果”

　　美联地产的总裁郭应龙讲一口浓重的香港话，在用普通话和北京本地人交流时，显得非常不适应；而他所领导的美联地产公司团队在北京发展业务时，也经常觉得同样难以适应。“这个行业所表现出的种种经营方式让人觉得秩序混乱，难以接受。”他说，北京楼市在2006年到2007年出现了一二手房售价快速上涨局面，不少中介公司都在迅速圈地的时候，他的公司并没有掺和进来，“看不懂的市场，我们不愿意轻易涉足”。

　　与美联地产同属香港知名企业的中原地产，在2006和2007年也对快速上涨的行情采取了冷眼观看的态度。中原地产华北区董事总经理李文杰说，坚持稳步开店的策略，源于经历过香港金融风暴洗礼的公司领导人施永青对中原在内地的发展有严格的限制，“要规范经营，不吃差价，不要暴利，发展要稳步，不盈利不开店，要经营效益，不要数量规模”是基本的原则。

　　在这些外来者眼里，前年及去年内地的中介行业正好处于与他们所倡导的经营思路的相反方向：比拼规模、跑马圈地、吃差价、哄抬房价，楼市的无序状态在中介行业被放大。

　　我爱我家副总裁胡景晖也历数了最近处于舆论风口浪尖的几家公司的多宗“罪”，得出的结论是：中介行业部分公司扰乱了房地产交易环节的秩序，扰乱了楼市价格的正常变动秩序，助推了不理性炒作，最终让自己也受到了惩罚。

　　【影响】

    集体反思中介本质，重新认识“渠道”功能

　　对于楼市而言，中介的本质是什么？在楼市之中，中介公司的职能是什么？对于这个问题，很多人难以立即给出答案，但这次楼市的危机促使了业内开始反思中介行业的本质。

　　李文杰坦言自己没有过多思考这个问题，不过想起了一个现象：在香港的新盘开盘定价时，都是参照中介公司给周边二手房的定价。在他眼里，内地的中介行业还远没有达到这样的等级，没有起到这样的作用，也远不能享受这样的“尊崇”，自然经常遭遇“中介免谈”的尴尬。

　　链家控股董事长左晖说，在探究中介行业在房地产行业中的位置以前，首先应该明确二手房在行业中的位置。从2001-2007年，北京一手商品住宅与二手房的比例变化走势来看，一手房比例呈现出逐年快速下降趋势，未来北京二手房必将成为市场交易的主体。因此，中介行业在二手房市场中的地位毋庸置疑是至关重要的。中介行业是楼市的“渠道”，首先是信息配对渠道；其次是安全交易和专业服务的渠道；再次是楼市价格形成的渠道，双方自愿协商，比开发商单方定价更具客观性，更客观地反映市场的走势。

　　在郭应龙看来，房产中介的这种渠道作用在目前的市场秩序下被扭曲，出现了误导市场、哄抬价格的现象，而且这种影响也推及一手房市场。当目前中介市场陷入停滞时，整个楼市的走向就似乎失去了参照，产生了集体的恐慌。“早些意识到这种影响力也好，政府部门和从业者今后就会以更加慎重的态度来面对这个行业。”

　　行业秩序归位机遇显现，规范运作将占主导

　　一位业内人士向记者分析了不断有中介公司被指采用非正常手段进行交易，甚至“涉黑”的深层原因：中介行业协会的负责人已经为中介立法奔走呼吁了很多年，但中介行业的立法一直排不上队，很多纠纷难以按照常规的法律途径来处理。

　　各种秩序的缺失，是行业秩序混乱的基础原因。左晖表示，目前不能因中介行业尤其是个别企业出现的状况就说明楼市或者房地产行业遇到了问题，而是市场越来越规范的发展，使企业自身的问题越来越明显。

　　左晖指出，近两年北京的二手房规范政策陆续出台，“不吃差价”、交易资金监管、存量房网上签约让以往的“现金收房”、挪用客户交易资金等行为受到了非常大的限制甚至无法施展，这就使一些门店失去生存根基，单店运营能力下降，以至于最后关闭。

　　另外，经纪行业日益向品牌化方向靠拢，优胜劣汰更加明显也加速了部分中小中介的淘汰。例如，2005年北京规模排名前十家的经纪公司在二手房市场占有率一共不超过15%，而到2007年，规模前三名的经纪公司市场占有率已超过50%，这一变化让中小经纪公司的生存空间越来越小。

　　郭应龙说，目前的调整是行业秩序的重新塑造，“不能说中介行业是脆弱的，只是不规范的企业是脆弱的，随着行业秩序在这次调整中逐步归位，规范运作的公司占据主导，二手房行情对整个楼市的走向才有可能真正具有参考意义”。

　　李文杰也表示，经纪公司的规范是整个楼市秩序规范的基础。内地楼市将随着二手房主导的时代与品牌中介主导的时代同时到来，二手市场的行情将越来越真实反映整个楼市的状况。“中介行业出现真正的品牌企业，则开发商根据经纪公司交易价格规范定价的时代也不远了。”

　　- 业界心态

　　中原地产：有排队赴死的准备

　　李文杰称，行业危机的根源在于管理者没有危机意识

　　中介行业沸沸扬扬的闭店传言、一些公司接连传出的危机，使得最近的舆论氛围变得比较紧张。中原地产华北区域董事总经理李文杰认为，中介行业目前的危机表面上看是外部环境使然，但实际上是中介公司内部的危机导致了“排队赴死”的危机，而且，内部危机的根源在于管理者没有危机意识。“大家都在排队赴死，我们也有排队赴死的心理准备”，李文杰说，公司自身就要有危机意识。

　　功利心态埋下行业性隐患

　　李文杰指出，在2005年至2007年的市场中，开店即能挣钱的现象助推了不少公司跑马圈地，而行业人才、内部管理条件并没有跟上，“市场好的时候1000家店每天能挣上千万，市场不好的时候每家店也能消耗掉上千万，这样的消耗是无力承受的”。

　　李文杰说，排队赴死应该是目前房产中介行业的状态，“按照目前的市场环境，大家都有可能倒掉，这要看市场的低迷会持续多久，自己的公司排在赴死队伍中第几号。如果幸好在自己公司赴死之前，市场回暖，即使管理不善的公司也会有生存下来的可能，关键是看各个公司的实力能撑多久、市场的僵局又将维持多久。除了等待和支撑，目前似乎没有更主动的办法。”

　　启示：要规范经营，练好内功

　　整个行业排队赴死给人的感觉很悲壮，但也会激起其危机意识。李文杰说，过去大家都没有想过自己公司会有死的一天，但突然有一天发现难以支撑了，危机意识的缺失会给人有措手不及的感觉。

　　“我们也是排队赴死者之一”，李文杰表示，中介排队赴死不是仅指其他公司，中原公司的经营管理者也要时常有这样的警觉，提醒自己，从而自觉约束公司的经营管理，规范经营，练好内功。这是大家从这次行业危机中最应该牢记的教训。

　　- 置业提醒

    切勿将钱打入中介账户

　　尽管近期中介闭店事件接连不断，但这一阶段房产挂牌量较多，价格又相对稳定，涨幅明显下降，涨势放缓，这对购房人来说是个好时机。中原地产方面表示，如果是稀缺地段的房产或具有升值潜力的楼盘都可以通过品牌中介安全购买。而链家地产的意见则是，自住与投资需求更应关注于具体的区域环境，不能简单盲从舆论环境。

　　交易环节要坚持到位

　　无论经纪行业变动多大，对于消费者而言，其实更多的是有利的方面，因为这个行业越来越规范和品牌化是有利于消费者的。

　　而对于已经处于交易状态的买卖双方而言，最重要的就是资金安全，因为从以前的不吃差价承诺到目前的交易资金监管及存量房网上签约，可以说各个环节都已经非常正规，因此买卖双方只要化被动为主动，将各个环节坚持到位操作，通过银行监管进行交易资金的划转，那么即使发生经纪公司倒闭的事情，对于交易个体来说影响和损失都会控制在小范围内。

　　要鉴定中介账户是否为资金监管账户

　　为了保证交易双方的利益不受侵害，北京中原三级市场研究部的专业人士建议大家：首先，一定要选择规模大、实力强、操作规范的品牌经纪公司进行房产交易，确保自己的利益万无一失；其次，通过资金监管的方式进行交易房款的划转时，切勿将钱打入经纪公司的账户，要有主动鉴定公司给出的账户是否属于真正的资金监管账户的意识。只要买卖双方遵循以上两点原则，就可以保证交易资金的安全和交易过程的安心了。

　　自住者多考虑后市走势，投机者要谨慎

　　针对市场的变动，自住购房者需要考虑的不应该是短期市场的情况怎样，而是目标区域市场的情况是怎样的。比如，春节过后进入旺季市场走势又会怎样，到底何时入市是最划算的，而不是一味盲从舆论和短期的大环境。

　　而对于投资者来说，如果是准备购房后长期作出租用，情况与自住者是类似的，主要是看区域市场和未来的长期发展趋势；而对于短期投机的投资者来说，加息、宏观调控、以及物业税的预期等都让形势越来越严峻，最重要的是价格涨幅逐渐趋于缓和，因此应该更加谨慎。