地产民企走出去：东渡国际美国捂地三年仍徘徊

　　

    4300英亩，相中了3年，东渡国际现在却踯躅了4300英亩，相中了3年，东渡国际现在却踯躅了。当然，按照美国土地购买的协商原则，他们在已经付出了订金之后，还有时间来权衡是否真的要在这个时候拿进土地。

　　3年半之前，作为建设部“中国企业走出去”的试验项目之一，他们十分欣喜地拿下了一幅位于洛杉矶郊区的土地，从而正式涉足美国房地产开发市场。但现在看来，当时处于巅峰的市场很快就将下滑。

　　受美国次级债风波的影响，根据标准普尔/凯斯席勒房价指数（Standard&Poor’s/Case-Shiller），去年10月房价比2006年同期下跌6.1%，而去年9月房价较2006年同期仅下降4.9%。

　　这其中，东渡国际已经进入的洛杉矶地区，房价也下跌了8.8%。对于整个西海岸来说，这并不是一个好消息。

　　如果可以按照国内操作房地产的周期，也许最初所拿到的土地已经可以在此次危机之前转化为现金流。但至今，该公司老项目还没有开工的时间表，新项目也还是镜花水月的尝试。

　　这其中，次级债并非最主要的因素。

　　4300英亩的诱惑

　　美国西海岸，洛杉矶一套两房一厅的Townhouse在2007年8月份还可以租出2800美元/月的价格，但是就几个月的时间，租金已经下跌到2300美元/月到2400美元/月。就连短租户都已经强烈地感到市场的寒意。

　　但是就在2年前，市场情况要好很多，甚至吸引一些中国企业去那里寻觅商机。

　　2006年的大年初五，东渡国际总裁李海林到达旧金山，再次对美国西部房地产市场进行考察，并对已经签订了意向性协议的4300英亩土地进行“实质性”谈判。

　　根据该公司所作出的可行性方案，这块土地的总价约为1000万美元（含各类已发生或将发生的与考察、调研、购置土地相关的费用），约合3000元人民币/市亩。而项目的开发总成本则核算为3亿美元左右。

　　“以折现率15%计算，净现值预计为1600万美元，说明内部收益率略高于15%，约为16%。这在美国属于非常良好的投资项目。这样的投资收益率尚未考虑将来各类物业的增值空间（含周边土地生产性资产将来上市等）。初步测算证实此方案盈利状况良好。”当时东渡国际分析认为。

　　此外，在美国投资同样可以获得70%的贷款。

　　按照预计，项目在4年后便可以有现金流入，静态分析5年之后就可以收回大部分的投资。而这一带有“庄园”性质的项目之后还有望带来3亿多美元的年现金流，几乎与项目的前期总投入相当。

　　在李海林看来，当时的美国西部房地产正处于小幅回调阶段，不少土地价格具有相当的价格优势。而根据当地咨询机构和中介机构的预测，在小幅回落之后，还将具有较大的升幅空间，适合谨慎介入。

　　在国内操作过多个“烂尾楼”项目的李海林依照自己的“反周期理论”，也认为这是一个不错的机会。

　　然而理想化的设计并没有变成现实。

　　现在回头看，当初的小幅回调之后，截至2005年底的5年中，美国房价均值已上升49％。美国房价的均值不断上升，之后，市场快速回落的潜在风险是很多人没有预测到的。

　　3年后，不断地讨价还价之后，东渡国际依然没有敲定是否要“吃下”这块4300英亩的巨幅地块。其间经过了市场的“由热转冷”，更是加大了一家中国企业判断当地市场的难度。

　　难以预测的市场

　　之前在西海岸操作项目的一位中国开发商就在加州看到，很多华人开发商在1995年那次房地产低潮以后进入市场，之后很快赶上一波热潮，很多人因此积累了几亿美元的家当。

　　“在加州，新屋销售占总开发量1/6，这在欧美来说，是一个相当大的比例。”李海林以此说明美国本身是一个不太坏的海外市场。

　　即便是现在，在当地市场，美国土地成本一般占房地产总成本的比例很低，通常在15%左右，这和现在中国一些热点地块的土地成本已经占到房地产总成本50%形成对比。

　　但是，正如同帕尔迪1996年进入墨西哥市场所遭遇的“水土不服”一样，任何一家“走出去”的房地产企业似乎都要经历漫长的磨合过程。

　　相比来看，次级债给美国市场带来的冲击仅是一个外在因素。

　　从东渡国际的项目来看，在建设部的撮合之下，该公司与中建国际成立的合资公司在2007年才正式注册成立，并明确项目。这距离获得第一块西海岸的土地已经有3年时间。国内企业“走出去”的过程同样繁琐。在国内花费2年多时间成立合资公司之后，该公司还需要在美国注册一家新公司，以新公司的名义操作项目。这又是一个难以预知时间的过程。

　　“要适应两国市场的差异，就与‘改行’没什么两样。”一位开发商表示。

　　例如，在国外，再大的房地产公司也有一半的土地需要通过中介购买，中介费两头加起来可能就有10%，这是一块额外的成本，却是其“行规”，不容中国企业打破。

　　同时，美国十分讲究“环保”，其“环评”的严格性，让中国企业也不堪其苦，成了风险之一。

　　这些，最终都成了时间的“成本”。

　　“如果在2004年下半年拿地之后，尽快开工，那么正好会赶上这一轮的房地产低潮。”该公司知情人士表示。目前看来，当初没有能够及时做一个“短、平、快”的住宅项目，可能也是一种幸运。

　　根据中国国际金融公司首席经济学家哈继铭的保守估计，如果美国未来3年租金年均上涨3%，房价需要下降20%才能使房价租金比例回到历史平均水平。而如果未来租金因房地产不景气而下降，那么房价调整将更为剧烈。

　　“现在并不是一个好时机。”经历了市场从“高潮”到“冰点”，东渡国际内部对于是否需要再度买地也有些犹豫。在2006年下半年，美国楼市正在逐步开始遭遇到30年来的最大跌幅，业内对于2010年前市场都会相对低落的判断令人十分沮丧。

　　“这是建设部的一个课题，要中国房地产企业可以‘走出去、站得住、能赚钱’。”建设部的一名官员分析说。从这个角度来说，东渡国际对于美国西海岸房地产研究课题的项目是其中一块“试验田”。

　　该官员同时表示，中国企业“走出去”要以市场为导向、以投资为主体。往哪儿投、投多少、采取什么方式，企业自己做主。

　　但是，真正“走出去”了，要保证“站得住、能赚钱”谈何容易。

    郝倩