招商地产启动10亿信托 地产商被迫寻求高成本融资

　　本报记者　徐广蓉　

　　招商地产2008年1月16日宣布启动新年第一单大规模融资方案，此方案设计的融资规模为10亿。“通过信托的方式将租赁资产做一个资产证券化产品。”招商地产董秘黄培坤表示。

　　而这也是目前房地产界用经营租赁物业产生的现金流做资产证券化融资产品中规模最大的一次尝试。

　　经营性物业融资10亿

　　1月16日，招商地产发出公告，　1月10日举行的第五届董事会2008年第一次临时会议审议通过了＜关于通过信托方式进行融资的议案＞。会议同意公司以资产通过信托方式实现融资，与上海国际信托有限公司设立资产支持信托，信托期限不超过3年，募集资金规模不超过10亿元。

　　出租物业给招商地产带来了稳定增长的租金回报。2006年招商地产持有的已投入运营的出租物业可出租面积为50.65万平方米，出租物业收入达到3.1亿元，比2005年增长30.17％，占总收入的10.42％，贡献利润1.17亿元；2006年平均出租率达　91％。2007年半年报公布，上半年累计出租面积达到288万平方米。

　　公司所持有的出租物业主要集中于深圳。物业的类型包括别墅、公寓、写字楼、厂房和商铺五类，标志性建筑主要为鲸山别墅、泰格公寓、金融中心、科技大厦和花园城中心，主要集中在深圳。

　　“资产支持信托的优点就是募集的资金没有特别要求投向什么项目，使用灵活。”黄培坤表示，这笔资金主要还是用来增加企业的流动资金。

　　据悉，该笔资金按照要求分成200份，由建设银行承销。

　　这并不是招商地产第一次启动如此规模的信托计划，2006年招商地产便成功获得10亿元的单笔大额项目信托贷款。据悉，这笔信托贷款是与新华信托合作的项目，时间为3年，目前尚未到还款期。

　　房地产公司最近一次以经营资产为依托的信托融资是华侨城的租赁收益权直接融资项目。2007年3月28日，华侨城地产与中国工商银行深圳分行和中信信托投资有限公司就“华侨城租赁收益权直接融资项目”签约，融资金额6.5亿元，时间期限为5年。华侨城地产通过以其深圳本部的部分收益型物业，包括商铺、写字楼、厂房和国际公寓等物业的未来5年租金收益委托中信信托发行财产信托产品，托管银行和监管银行均为工商银行深圳分行。

　　而此次招商地产的融资额度超过了华侨城的项目，而依托的融资资产是以公司控股子公司深圳招商房地产有限公司、深圳招商新安置业有限公司的部分物业的财产权作为信托财产。“基本上把经营性物业都包括了。”招商地产高管表示。

　　信贷收紧下的高成本融资

　　招商地产2008年的扩张计划超过2007年。招商地产表示，2008年的可销售面积会达到80万平方米以上，是2007年的3－4倍。2008年销售80万平方米住宅，将回笼100亿资金，其中60亿用于项目建设投入。招商地产将在市场气氛比较观望的2008年，加大拿地的力度。“2008年的融资，把能够用的方法都用到。”黄培坤表示。

　　据悉，招商地产还是国内第一支基金型房地产信托计划——联信精瑞房地产私募股权基金型信托计划发起委托人之一。这一信托计划被业内称为目前房地产行业资金缺血下的行业自救运动。

　　在银行银根紧缩，房地产公司二级市场融资被严格限制的情况下，地产公司将信托融资视为“最后一根稻草”。不仅房地产企业十分踊跃，也得到了监管层的首肯。银行人士也认为这是解决资金需求的重要方式，而承销业务也给银行增加了收入来源。

　　但是，信托融资门槛较高。不仅是对投资者门槛高，一笔信托可以上几十万甚至百万元，而且，对发信托者成本也较高。信托公司、银行、投资者都参与利润的分成，导致了融资成本的高涨。“按照预期收益20％计算，这还仅仅是指投资者的收益是20％，而REITS这块的收益目前市场普遍行情是不会超过10％，那么其他两项Pre－IPO和直接投资项目的收益得达到40％左右，才能满足投资者收益20％，之后还得提取信托管理成本，银行手续费、渠道费，这个融资成本也不比银行贷款低。”分析人士表示。

　　“只要能够上银行的贷款标准，当然希望银行贷款。银行成本低，7％多的收益就行了。”某房地产上市公司人士表示。银行收紧信贷，地产商就不得不寻求其他渠道，哪怕要付出比银行信贷高几倍的成本。