创辉事件再曝购房资金隐患

　　盲目扩张导致资金周转断链，加上适逢房市调控，全国最大房产中介濒临崩盘

　　张磊 谷岳飞 马祚波

　　编者按：1月15日，号称全国规模最大、网点最多、以深圳为总部、在全国有1800多家门店的房产中介创辉租售传出要倒闭的消息。从表面上看，“创辉事件”的发生是因为企业经营不当，盲目扩张导致资金链断裂。但据一些媒体和专家分析，创辉扩张的资金“很可能来自其占用的客户资金”，也就是市民的买房款，虽然这点并没有得到创辉方面的最终证实。

　　本报既关注“创辉事件”本身及这一事件产生的深层次影响，同时更关注该事件背后涉及的买房资金安全及监管问题。昨日，本报记者四处出击，采访了创辉公司负责人及最先关注到此事的南方媒体记者，还有南京房产主管部门，组织了一批稿件，希望能对读者，特别是有买房需求的读者有所借鉴。

　　[事件经过]

　　回放：全国最大房产中介“创辉”濒临崩盘

　　1600多家分公司、20000多名员工，中国规模最大、网点最多的中介公司——这是创辉租售集团网站上一连串的数字和形容词，昨日，一连串的事件让这个中介巨人左支右挡尴尬求存。1月15日，创辉租售在珠三角7个主要城市的门店纷纷关门——广州、佛山、中山、东莞4个城市的分店全部关门。

　　有3种人聚集到创辉在各城市的总部——楼房买卖客户、供应商以及欠薪员工。客户讨要诚意金和首期款，供应商讨要文具装修材料的货款，员工讨要去年11月以来的薪水。得不到答复的人们情急之下搬、砸创辉店中电脑、复印机等物品，部分地方的哄抢直到警方到场控制才停止。“濒临崩溃”，这是多位深圳地产界人士对今日创辉的描述。

　　创辉租售集团营销副总监姜德新说：“现在各店铺基本没有赢利了，进军上海大约损失了8000多万元。2007年下半年才进入上海，一口气开了250多家分店，在这过程中发现，大城市的情况与二线城市有很大的差别，店铺转让费奇高，之前在二线城市惯用的强势入驻形式在上海遭遇了比较大的压力。

　　创辉租售总裁办的张敏告诉记者，“公司在上海的业务是这一切的导火索。”公司去年下半年进入上海后，发展过快，年底时的收铺又进行得不顺利，最近强行关掉半数以上的店铺引发了混乱。“员工带头和社会上的不法分子一起哄抢公司财物，媒体的报道也偏离了事实，声称上海地区负责人肖建生失踪。这些都造成了外界对公司失去了信心，因此这么多人才会急着跑来要钱”

　　广东创辉华南区总经理吴先生表示，部分门店关门是公司为了引入风险投资基金进行内部财物核算，月底可以恢复正常营业。

　　记者昨在创辉总部了解到，根据创辉和追款人代表的协商，创辉租售向每一位追款人发放了一份承诺书复印件，上面盖有“深圳市创辉租售房地产顾问有限公司”的印章。

　　承诺书声明如下：“客户的定金、首期款、尾款等相关款项，均按照创辉租售公司网上审批时间先后顺序逐个付款给客户。1、2008年1月21日前将上述款项的付款顺序做出计划；2、列出序号后通知客户准确还款时间；3、如做不到上述承诺我公司愿意按照相关法律程序履行。”落款是“深圳市创辉租售房地产顾问有限公司 2008年1月15日”。

　　追踪：创辉老板称握有4亿足以抵债

　　昨日，有关深圳创辉租赁公司的报道铺天盖地，这个号称中国最大规模的地产中介被指濒临崩盘。深圳创辉缘何突然事发？该公司大面积关闭门店的原因何在？昨日，本报记者先后连线相关人士，就上述问题寻求答案。

　　大面积“关门”引发恐慌

　　昨日下午4时许，记者和《南方都市报》关注此事的记者张俊彦联系，张刚刚从深圳创辉的公司总部采访出来。据其介绍，现场已不见该公司高层领导的身影，只有一位人力资源部的负责人在接待。先后赶到的讨债人中，不乏情绪激动者。他们被安排在一张表上登记，并被告知大约21日左右，公司会给他们一个说法。

　　“突然的大面积关门是事发的主要原因。”张俊彦告诉本报记者，此前坊间就有深圳创辉濒临破产的传言，他也曾就此向该公司求证，但均被否认。14日晚，在毫无先兆的情况下，深圳创辉一口气将广州、佛山、中山、东莞四市的门店全部关闭，珠海、惠州、深圳的大部分门店也都关门，这引发了客户大面积的恐慌。

　　记者了解到，15日，广东媒体不断接到市民的投诉和报料，这使得昨日的广东报纸无一例外，均集中报道了深圳创辉在一些城市关门的消息。这是继深圳中天置业老总携款潜逃、北京信一天退出中介市场、北京中介公司中大恒基关闭50余家店面之后，又一则房产中介“轰动”全国的新闻。

　　2007年上半年，各大地产中介公司疯狂增加地铺，尤其以中天置业、世华地产、创辉为最，最多的每月开铺60间。此情此景，和往昔对照起来，不由得让人深思。

　　创辉公司不承认“崩盘”

　　深圳创辉并不认可所谓“崩盘”的说法。昨日下午，该公司总裁办张敏接受了本报记者采访。他表示，一些门店的关闭，是该公司正常经营的一部分，创辉没有发布关于停业的通知，更没有申请破产的计划。

　　据其介绍，在国家关于楼市宏观调控政策的影响下，该公司资金周转确实有点紧张，为了克服这一困难，在去年11月份的时候，公司决定“瘦身”，将该公司分布在全国的1800家门店瘦身到1000家左右。

　　张敏表示，正是在这样一个背景下，出现了广州、佛山、东莞等地创辉门店关停的消息。“但是媒体的报道并不准确，事实上，我们也没有全部关掉，不少门店今天仍在正常营业。”张敏强调说，“我们的同行也都在做这样的事情。”

　　至于缘何会出现“崩盘”一说，张敏解释道，去年下半年，受国家宏观调控政策的影响，房产中介行业遭遇寒冬，公司成交量极度萎缩，业绩因此出现下滑，加上到年底大量的采购和装修款项要支付，造成了资金周转出现问题。另一方面，媒体的报道更加剧了这一局面的恶化，客户集中赶到公司挤兑，由此导致事发。

　　祸起“钻空子盲目扩张”？

　　对于创辉事件，有媒体援引业内人士意见认为，出现如今局面的主要原因在于其盲目扩张，而且“扩张的资金很可能来自其占用的客户资金”。

　　据该文介绍，一笔二手房交易从决定购买、付定金，到签订购房合同再到过户，最后办理房产证至少要一个月。而二手房资金的监管一直是个难题，这正好被创辉租售钻了空子。下家把钱直接给上家，风险也很大，客户更愿意将钱让中立的机构保管。

　　按照一般的二手房买卖流程，定金和首付款留在中介账户中的时间在10天左右，而尾款停留在账户中的时间更长，至少有20天。这样就致使房产中介有了挪用这笔资金的可能。但过快的扩张，很快使得周转资金链条断裂。

　　昨日就此问题，记者向张敏求证，张敏坚决予以否认，他不认为公司在运作模式上有任何违法的地方。但对于过快扩张的问题，该公司予以承认。该公司董事长林凤辉接受媒体采访时也坦承，“最大的教训是过分地高估了自身的资金实力，过分地扩张，导致人力资源的不足。”

　　4亿资产足以抵债？

　　据媒体报道，创辉未付款项有1千万之巨。这其中有不少是购房者辛辛苦苦积攒多年的积蓄。对于这部分人的利益如何保护？张敏给本报记者的回答是“没问题”。

　　据其介绍，该公司持有的商铺就有16家，分布在深圳、长沙、武汉等城市，市场价最低可达5000多万，这还不包括其他物业和该公司在全国现有的1000家左右的店铺这些资产。“我们完全有能力应付现在的困难。”张敏告诉记者，为了回笼资金，公司已经将16家商铺卖掉了一半。

　　“此外，我们正在积极和一些有前瞻性的风险投资机构联系”，张表示，有“全国最大的中介”这个优良的平台，肯定会引来一些资金的支持，目前已有机构有合作的兴趣，“我们肯定会度过这一关。”

　　记者了解到，除了张敏不厌其烦地应对媒体外，该公司董事长林凤辉昨日更是飞抵北京，参加一个网站的访问，亲自为“崩盘说”灭火。记者注意到，在和网站主持人的对话中，林凤辉的口气和张敏如出一辙。

　　林表示，除了担保公司1800万保证金外，“我们还有很多钱，很多资产”。林凤辉提到了他有4个亿的投资，并表示这些钱款可随时提取，必要的时候可用其来还债。本报记者 谷岳飞

　　[南京相关]

　　创辉南京公司运行一切正常

　　昨天记者在刚刚开业3个月的创辉南京公司仍看到了有条不紊的工作场景，工作人员除了重复总公司昨天的公开声明“这是公司的正常‘瘦身’”外，不愿做任何解释。

　　创辉南京公司成立于2007年10月，仅有两家门店分别位于城东和江宁。昨天下午，记者来到该公司位于银城东苑的总部，三四十平方米的门店内没有顾客，4名工作人员正坐于桌前各司其职。公司员工王女士告诉记者，从目前来看，这一事件对南京的分公司并没有什么影响，至少到现在为止我们的日常运作并没有遇到困难，而总公司也没有就这次事件下达任何紧急命令。 本报记者 张磊

　　南京二手房交易金仅3成“受监管”

　　买房人在交易过程中该如何保护自己的权益，南京资金监管的执行情况如何，不良中介公司还存在哪些骗术呢？记者昨天进行了采访。

　　关门倒闭殃及购房者

　　记者在采访中获悉，与“中天卷款”以及“融众挪用”等案件有所不同的是，创辉租售是由于盲目扩张导致经营不善，并最终面临倒闭的尴尬境地。中原地产南京公司一位负责人告诉记者，“像创辉租售这样，在上海铺的‘摊子’太大，连开二百多家门店，尤其是在市场大环境不看好的情况下，这样的举动近乎自杀”。不过他也承认，不管中介出于什么样的情况关门倒闭，其对购房者造成的伤害是最大的。以南京融众一案为例，公司挪用了36户买房人的600余万元房款，并最终被其中的22户告上法庭。

　　南京资金监管分两步走

　　记者了解到，此次创辉事件以及前不久发生的“融众事件”的曝光令业内对二手房交易资金监管格外关注。针对这种情况，南京市房管局产权市场处专门制定了《南京市存量房交易资金监管办法》，并于去年9月正式实施。这笔资金是如何监管的呢？这一程序分为“两步”走：第一步，买卖双方在二手房交易交件登记的同时，与南京市房地产交易市场签订二手房交易资金监管协议，买方将购房款存入交易市场的指定账户；第二步，房屋登记机关核准后，对买房人过户发证，买方领取产权证后，卖房人可凭资金监管的凭证及身份证件向交易市场申请支取房款，在这一过程中，中介公司将不得以任何理由触碰房款。业内人士算了笔账，目前由中介托管的购房款“滞留周期”为10-20天，有的甚至达1个月，以一家每月交易量在100套的中介为例，如果首付款平均10万元，这家公司每月资金量可达1000万元，如不监管，极可能出现问题。

　　仅三成资金实行监管

　　不过，来自房管部门的信息显示，这一新政策遭到中介、买房人以及银行三方的“软抵抗”，目前只有三成资金从监管账户中过账。据房管部门人士介绍，通过与内部抵押贷款系统进行对比，他们发现至少有七成的交易仍然没从监管账户走。这还只是贷款部分，如果算上没有监管的首付款，这个比例可能还要大。资金监管为何叫好不叫座呢？一位业内人士道出了其中的奥妙，“从银行角度来说，资金监管对它没有任何经济效益，在过去，银行都是将房款划拨给中介，中介再将贷款拉给银行，双方互惠互利”。此外，中介公司和卖房人也不太愿意通过监管账户走账。不少卖家都有“落袋为安”的心态，通常要求买家直接把房款交到自己手上；而中介公司也嫌手续太麻烦，自己也没什么好处，不会主动游说双方办理资金监管。“其实，最愿意资金监管的还是买房人，毕竟自己的钱还是交给政府比较放心。不过，由于二手房目前还属于卖方市场，房主一般都比较强势，办不办监管恐怕也由不得买房人说了算”，该人士无奈地表示。

　　私下交割存在巨大风险

　　尽管自行交割资金成为大多数二手房买卖双方的选择，但是其中隐藏的风险还是不少。南京市房管部门告诉记者，首先，不少市民认为只要把交易材料送到交易中心的窗口就表明房子没有任何问题，可以顺利过户了，其实收进窗口的材料中有5%是无法过户的，这时房子仍在房主的名下，如果买方已经给出了首付，他就面临能否顺利收回的风险。

　　其次，不少房主认为不办理资金监管，只对买方有风险，其实这样做也有对卖方不利的地方。因为前期如果不办理资金监管，银行下款存折一般在担保公司手里，从而让中介有机可乘，发生类似“融众”的事件，特别是遇到买卖双方发生纠纷的时候，房款存折将可能长期滞留在担保公司手里。最后，如果二手房交易资金不监管的话，当双方解除了交易，将面临资金交割的难题。举个例子，买卖双方因交易纠纷起诉到法院，判决的结果是解除合同，如果卖方赖着买方的首付款就是不给，只有申请法院执行。如果通过资金监管的话，首付款就在账户里，执行起来将非常简单。马祚波