成都贷款收紧审查严 中小房产开发商困中求生

　　摘要：受够了2007年年末的市场低潮期，资金周转开始进入紧张状态的开发企业都在期待新年的第一拨贷款放水。然而，种种迹象表明，08年的贷款规模比去年有所压缩，审查得更加严格，因此，此前地产商们仍然略为阿Q地幻想2008年的美景就此破灭。

　　2008年的贷款并非开闸放水似地涌入市场，“控制总量，按季度、按比例缓慢放贷”的现实让不少开发商焦头烂额。怎样才能找到更多的钱，不让资金面临断流，这已经成为了大多开发企业案头上的第一要务。

　　银行贷款收紧审查更严

　　2007年房地产急速扩张的后果是，控制贷款增长在2008年已提升到一个相当高的政治高度。据了解，2008年总贷款额度由监管部门确定，然后分配给各家商业银行，在总量控制前提下，投放比例还严格按季度划分，分别约为总量的35%、30%、25%和10%。

　　据工商银行成都分行个贷业务经理朱杰介绍，今年的贷款规模比去年的确有所压缩，卡得比较严，不能像以前那样可以比较随性地贷款。特别是对于买第二套住房的购房者，最高只能贷六成，而且基准利率上浮15%，这对投资者是一个不小的打击。在开发公司贷款审查标准上也更加严格，去年不少银行都打了擦边球，今年的情况大不一样，除了既有的标准外，房地产企业要在开发的项目主体工程封顶后才能拿到贷款，违规放贷程度严重的银行有可能被处以罚款，这对开发商的影响是比较大的。

　　另外，据某商业银行相关负责人透露，目前国有商业银行的状况要好些，而贷款最吃紧的是几家股份制商业银行，它们规模较小，个贷基本放不出去。

　　可以明显感觉到的是，新年的放贷并没有为成都的地产市场解渴，同时各个银行还在收紧各种贷款政策。对于不少开发商来说，这个冬天很不好过。

　　银行与开发商关系互换

　　在此紧张政策的影响下，地产商与银行之间的关系也随之变得微妙起来。以前是银行有大量的信贷规模，主动找到开发商贷款，而现在应该是无数的开发商想尽办法找银行拿到贷款了。目前，国家的宏观调控力度加大，成都的房地产市场比较低迷，这对银行的信贷规模和业务量都造成了萎缩，同时开发商贷不到款也很着急，所以两者之间应该是一种相互影响，相互牵制的关系。

　　不过，银行有关人士表示，国家的宏观调控可以让房地产市场走得更稳，防止泡沫大量产生，这也使银行降低了不良贷款的风险。所以，对于今年的不良贷款方面，银行反倒并不担心。

　　银联信分析：

　　虽然目前很多开发商对成都楼市未来的预期还是很看好。但是，在紧缩的货币政策下，中小开发商还是存在相当大的危机，稍有不慎，必将至其于死地。

　　在此之前，由于火热的楼市，开发商普遍对楼市未来预期看好。因此，纷纷圈地拿地。但是，高地价、高成本的开发，需要快速的资金周转和高额利润的支撑，一旦楼市出现波动，极有可能出现某一些小范围、小区域内的骨牌效应，这样造成的心理负面效应难于预期。

　　楼市的冬天已经来临，能否顺利的度过这个冬天，很大一部分取决于开发商的应对策略。品牌的营造是企业度过风险的保证。在市场火爆的时候，人们往往忽略品牌的价值，但当市场出现波动时，品牌的作用就彰显出来了。陈泓达还表示，中小开发商应做好产品的定位，以满足自助需求为主。可以看出，随着国家对楼市投机行为的打击力度的持续，投机性购房在购房需求中的比例会越来越低，自住将成为主流。因此，如何根据自住客的需求，调整产品定位和销售策略，为自住型客户提供尽可能多的服务和实惠，激发更多的自住需求，将是许多项目主要考虑的问题。

　　但是仅仅做好产品远远不够，足够的现金流是做好产品的前提，中小开发商不能和大开发商一样，玩“囤地”、“捂盘”等游戏，一定要理性现实，快速滚动，实现现金流。相对于中小开发商而言，有相当大的竞争力。此次的新政对二三线城市的影响较小，而且前期房价并没有出现大涨的城市，房价可能存在新一轮补涨的趋势，利用这段时期，提前布局，开辟新的战场也不失为一种可尝试的策略。

　　目前，在新政的影响下，成都楼市已经出现了很多变相降价的楼盘，以获得更多的市场。但是，如果开发商只是一味的降价，而不注重公司的发展策略，那么必死无疑。

　　相比对购房者的影响，银行今年对贷款的控制，给房地产商的制约可能更大。银行收紧贷款，对开发商来说获取资金将更为困难，巨大的资金压力将使他们不得不加快寻求新的资金来源。开发商的资金来源很大一部分都靠银行的贷款，这其中除了开发贷款，更主要的资金来源是以个人按揭为代表的销售贷款。个贷紧缩消减的企业的销售回款和银行对房地产开发贷款的控制，让开发商的资金链更加紧绷了。

　　面对资金来源受阻，资金吃紧的状况，开发商也在努力寻求更多融资渠道。

　　显然，国家的调控政策，将不可避免地造成行业的重新洗牌，市场将向有实力和品牌的大开发商倾斜，一些中小开发商应未雨绸缪，寻找品牌合作和嫁接的可能。

　　去年下半年，SOHO中国和一些著名地产商中国香港上市融资。据称，仅仅碧桂园、复星、SOHO中国、远洋地产这四家在中国香港上市成功的地产企业就已经募集到约500亿港币。而等待上市的企业就更多了。这新一轮的地产公司上市潮，动辄上百亿的融资额度，不能不说是地产融资创造的新的方式。

　　此外，寻求与国际投资者的资本合作，也是国内地产公司壮大资金背景的途径。如置信与新加坡凯德置地合作，龙湖受到荷兰ING基金投资等，都是通过国际资金的投资或参股，壮大资金实力，开发地产项目。从长远来看，这类融资方式也会越来越多地被效仿。

　　拓宽融资渠道的方式很多，地产公司根据自身情况都在积极运筹。加快房源销售速度以回笼资金，放慢开发脚步等，都是房地产公司面对资金压力寻求生存发展之道。银行放贷计划对资信好的公司及合作老客户而言，其可操作空间还是比较大的。比如某个多期开发的项目，在“封顶放贷”政策执行之前与银行有协议的，还是可以得到银行持续的小额贷款，不用完全执行“封顶”规定。

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