邱柏：每次调控都是机遇

　　每次调控都是机遇

　　深圳市珠江投资发展有限公司董事长邱柏访谈录

　　2007年上半年的房价犹如升空的气球，飞得很高。房价的快速上涨，为业内企业创造骄人业绩与丰厚利润的同时，风险也在悄然积累。2007年下半年，政府调控房价，业内有专业人士称楼市拐点将来临，随后美国的次级债风波、央行的连续加息、房贷新政的出台，所有的一切都使得整个行业在歌舞升平中陷入了高处不胜寒的境地。

　　这一轮的房地产市场调整犹如大浪淘沙，很可能淘汰一大批实力不济的房地产企业，这里说的实力不济包括资金不足、管理粗放、开发理念陈旧，当然还有投机。对他们来说，拐点的确来了。但对于整个行业来说，是理性的。通过这一轮的调整，房地产行业将迎来一个比拼实力的时代。

　　名企，一定程度上赋予了深圳地产一个很大的想像空间，也代表着深圳地产的风向标，在此背景下，我们推出“2008深圳名企访谈录”，看看他们面对宏观调控，如何探寻自己的生存之路和新形势下发展模式。

　　有消息称，王石眼中的地产航母——珠江投资，2008年在大深圳地区将倍数增长；也有消息称，正在积极筹备A股上市的珠江投资将极有可能成为国内市值最大的房地产企业。带着这些疑问，本报记者采访了深圳市珠江投资发展有限公司董事长邱柏。

　　“我们对调控有消化力”

　　本报记者 彭瑶 丁玲玲

　　记者：近段时间来，关于楼市拐点的争论层出不穷，众说纷纭。您如何看待？

　　邱柏：对于拐点一说，仁者见仁，智者见智。就房价来说，前段时间被透支了，一定程度上存在着泡沫。目前，深圳的房价确实是有所调整，市场观望情绪依然存在。深圳房地产市场在经历了一轮上涨后正进入一个博弈和盘整期，深圳房价正走在重返理性的道路上。

　　最近，我们的在售项目珠江·旭景佳园推出了全新精装单位。就购买客户来看，绝大部分是买来自住的，市场的需求仍然是很旺盛的。目前，龙华坂田片区内的开发商，如珠江、万科、金地价格策略基本到位，片区均价将维持在1万元左右。

　　个人认为，预计整个市场将在4月份回暖，甚至不排除第三季度可能出现反弹。大家一直认为深圳的房价虚高，但是在房价上涨的同时忽略了住房租金的同期上涨。在业内有一种衡量房价泡沫的简易标尺，就是房价租金比——是住房的当前市场出售价格(房价)与当前市场租赁价格(月租金)的比值。售价租金比只要是在200：1至300：1的范围之内，年收益率折合大约是4%至6%，就是比较合理的。深圳如今的房价和月租金比值都是处于这个范围之内，所以深圳房价并没有虚高，它的上涨是在租金上涨的支撑基础上的，经过去年下半年的调整，房价租金比将更加合理。

　　记者：本次调控对于市场有怎样的影响？

　　邱柏：宏观调控给房地产带来的是一种压力，也是一次机会，要将每一次市场和政策的变化当作机会，变化是一种常态，只有变化才有发展。回顾历史，我们可以看到一个事实：即便是中国经济也从来没有因为哪一次宏观调控而停止增长。相反，宏观调控会给真正按照市场化规律运作的企业提供机会。

　　从本质上来看，本轮对楼市的调控实质上是对银行的调控，通过紧缩房贷间接的影响楼市，打击投机。通过控制贷款和按揭限制了缺乏资金实力纯粹靠贷款经营的企业，那么如此一来可能带来一定量土地交易以及随着而来的企业兼并行为。

　　记者：应对调控，珠江在战略和思路上有哪些变化？

　　邱柏：任何行业，投机或许能带来短期的狂热和转瞬即逝的耀眼光芒，但一定不能持久，这是规律。在整个行业摆脱了浮躁和迷失，回归到本源之后，也正是企业大显身手的时候。对于一个立足于长远发展的房地产企业来说，多年来珠江形成了自己独特的商业模式和对成本控制的能力，因此对调控有着充分的消化力，并且每一次宏观调控中珠江都得到成长壮大。

　　2008年是深圳珠江地产的验收年，我们将一如既往地加强对质量的把控。同时我们也在拓宽赢利的视角，积极地争取一些经济适用房、廉租房的机会，尽到对业主对社会的责任。

　　“尽责任是一种道德模式”

　　记者：说到企业责任，您是如何理解的？

　　邱柏：一个人，成熟的标志是懂得了责任的内涵，更懂得去承担责任。一个企业、一个优秀的企业，也一样。企业有责任为社会的一般发展作出贡献。优秀的公司会生产优质的产品，提供良好的服务；而伟大的公司除了生产优质的产品，提供良好的服务以外，还会努力使我们的社会变得更美好，更幸福。员工为企业创造价值，企业为社会创作价值。珠江尽社会责任不是为了追求货币利润，而是给予客户一种生活方式、一种道德模式。

　　记者：对于企业公民肩负的社会责任，珠江拥有怎样的社会思维和视野？

　　邱柏：做人是战略，做事是战术。一个自然人在社会中履行该肩负的责任，那么他就是个合法的公民；一个企业里的法人，可以理解为企业公民。将公民观引申到房地产企业的社会责任范畴，不仅意味着期望企业承担更多社会责任，还包括对房地产企业参与社会改造、城市建设的权利和义务的法律保障。从这个意义上，“房地产企业公民”超越了慈善家的个人行为，而是企业理性选择的存在方式。

　　记者：那么在实际中珠江是如何践行的？

　　邱柏：给别人带来好处才能实现自己的价值。检验我们工作的标准就是我们的每一个动作和行为能否给他人、给消费者带来幸福和好处。

　　企业公民重在 “行”。就深圳珠江来说，我们的“行”首先体现于让业主得到真正的实惠，在珠江过上好生活。以旭景佳园一期为例，以6000元／平方米的价格入市，比周边新盘整整低了1000元／平方米，为饱受房价压力的购房者提供了选择。除此，在一期销售完毕之后，为方便业主出行，我们将333路公交终点站引进社区。我们的着眼点在于为业主创造了什么价值，提供“珠江·好生活”模式。

　　记者：最近你们组织了多次公益活动，2008年有什么计划？

　　邱柏：公司自1993年成立时起，一直关注慈善事业。2007年，集团董事局主席朱孟依已累计捐赠价值10亿元股份于教育、助学等方面。

　　近期，深圳珠江投资举办 “饮水思源·情系珠江”的活动，为珠江源头带去下游受益人群的关怀。同时推出购房专属爱心折扣，凡向深圳市福利中心捐款1000元以上的人士，凭借有效的捐款记录，捐助人可享受深圳珠江投资所提供的1%的“专属购房专利”。执行中我们采用“1＋1”的捐助模式，让每一笔善款落到实处，真正帮助贫困地区的孩子们能够没有担忧地走完求学之路。

　　此举意在调动将全民的爱心行为。设想一下，2008年全国的开发商将会推出几千万套房子，如果这种爱心模式得以大范围内推广，那么将在很大程度上解决中国的贫困问题。我们盼望，不光是珠江，所有的中国企业面对企业社会责任时，个个都是参与者。