广州土地增值税新政收紧地产企业资金链

　　摘要：广州地税局的土地增值税新政让当地房企在调控的“冬天”又感受到了新的寒意。自1月1日起，在广州进行房地产开发的企业将面临土地增值税预征额的翻倍增长，满足清算条件的企业不得延迟清算，清算时限为一个月。翻倍的土地增值税预征将带来房地产开发企业翻倍的赋税拨备，这虽然不等于最终提高了纳税额，但却进一步收紧了房地产企业流动资金。

　　根据广州地税局于2007年12月29日发布的《关于调整广州市房地产开发项目土地增值税预征率的通知》，广州房地产开发项目土地增值税预征率调整为普通住宅1%，其他商品房2%。此前，广州土地增值税预征标准为普通标准住宅0.5%、综合楼0.7%、其他项目1%。其中，综合楼指的是：立项为综合(或商住)楼，转让房产不能按房产用途划分收入的项目。基本来说，广州土地增值税预征税率从0.5%至1%，上调至1%和2%，受这一新政策直接影响最大的恐怕就是几家在香港上市的房地产企业。香港内资地产股中，碧桂园、雅居乐、合生创展、富力地产等数家来自广东，这些公司在广州地区的开发项目大约占据其全部项目的半壁江山。

　　银联信分析：

　　开发成本上升

　　土地增值税预征率翻倍可能给开发商资金链带来的影响并不难推算。根据碧桂园2007半年报的介绍，公司已按照不同地方税务部门评定的预征税率支付及确认预缴土地增值税，其中已经支付的土地增值税3.4亿元，拨备余额为9.58亿元。而截至去年11月底，碧桂园在建物业共16个，其中位于广州的项目7个，分别位于番禺、花都、南沙、增城等区，且上述区域全部在此次土地增值税预征率调整范围内。假设2008年碧桂园营收与去年持平，广州此次税率调整将使碧桂园的成本至少增加上亿。

　　同样，富力地产广州项目的销售面积和销售总额分别占公司总额的40%和50%，去年上半年共缴土地增值税1.91亿元，占营业总额的6%，同比增长1.8%。增长的主要原因是非普通物业销售占比增加。也就是说，开发商开发非普通物业越多，土地增值税预缴成本越大。

　　市场分化

　　此次清算是要把早期低价拿地的发展商吃进去的利润回吐出来，尤其是对大盘开发的项目及企业影响非常大，如广州的华南板块的几个已完成销售的大项目，将会对相应企业带来资金方面的压力，并对房地产企业的利润造成重大影响。

　　从整个行业看，广州房地产利润六到七成来自土地“价值转移”(赚土地的钱)、一成五到二成来自管理劳动、一成五到二成来自风险创新报酬、百分之三到五来自垄断收益。也就是说，以前的不少开发商获得利润，更多的是来自于土地的升值，因为以几百元的楼面地价甚至更低的价格获得土地，等土地的价格上升后再进行开发，彼时的楼面地价已经上千元了，开发商此时以几千元的价格进行销售，只要能销售出去就能获得高额的利润。土地增值税预征率标准上调之后，如果完全按照规定的累进税率计算(即赚得越多缴税越多)，对原先以低地价储备了大量土地公司的利润水平有较大的影响，加强行业分化。

　　资金链绷紧

　　2007年底的宏观调控已经让国内开发商资金吃紧，而此次增值税预征率的上调无疑是雪上加霜。2008年开发商不仅面临着IPO的政策阻碍，在银行方面，开发贷款规模将明显缩紧。即使是年初获得授信额度的企业，想要提现也非常困难。如果目前这样的紧缩情况持续，2008年的房地产投资增幅将会下降，开发商业绩影响将在2009、2010年体现。资金不足会导致开发商土地储备减少，加速周转也加速了土地储备的消耗，公司两三年后的业绩就会出现困境。向海外融资的开发商也遭遇了同样的困境，一些香港上市的国内开发商，在海外市场发债受到阻力。

　　银行信贷提示

　　土地增值税清算管理，无疑进一步缩小房地产企业赢利空间、房地产企业开发成本的提升。除了预征率进行调整外，广州市地税局近期将进一步加强对房地产开发项目的清算管理，加强房地产市场整顿。由于开发商囤地的资金差不多一半源自银行信贷，银行每发放4元的涉及房地产贷款，就有1元被直接或间接沉淀在土地上。开发商利润下降，资金回笼困难，和房地产企业净资产、净利润等指标比较，沉淀在土地上的银行信贷资金风险更大。

　　在2008年银行信贷规模整体缩紧的基础上，银行授信房地产项目贷款审核将更加严谨。从宏观调控思路上来看，央行仍将遵循加大房地产市场供给并限制需求的路线，加大对开发商囤地的整顿力度，因此银行在土地开发环节的授信审核需更加严格，并尽量降低该环节的授信比例。对于囤地较多、明显违规的开发商银行应减少授信或不予授信。

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