汤臣长期侵占维修基金未移交 二手房表现疲软

　　汤臣糊涂账

    本报记者　贺高　

　　1月9日晚，上海第一个涉外高档商务中心——浦东汤臣商务中心的众小业主再次举行临时业主委员会，主要讨论该物业开发商上海汤臣黄浦房地产开发有限公司可能存在长期侵占维修基金的情况。

　　交付使用近10年后，汤臣商务中心存在的诸多问题逐渐暴露，而这直接导致该大楼物业二手房价处于所在区域的最低谷，比周边时间更久的二手老公房价格还要低。

　　“10年前，我们以一万多的单价买了这个当时还属于外销房的物业，10年后，房子的市场价格1.5万／平方米都卖不到，在陆家嘴区域内，外人怎么也不会相信的。”业主吴女士告诉记者。

　　而在业主逐一排查质疑中，开发商汤臣集团更深层次的问题便被掀起了一角。

　　争议维修基金

　　根据众业主向有关部门反映的诸多问题中，汤臣商务中心开发商长期侵占维修基金并未及时移交的情况，最为扑朔迷离。

　　2007年中，业主因物业管理问题在与大楼物业管理公司的接触中意外发现，这栋已经交付使用的物业居然至今没有按规定在相关房地产管理部门设立物业维修基金账户。

　　2007年7月17日，大楼所在街道的浦东新区潍坊街道房产办事处的负责人朱科长告诉上访业主，汤臣商务中心当时属于外销房，根本没有设立物业维修基金。

　　事实上，汤臣商务中心共约700多户小业主，大部分在约十年前购房时就已经交了所谓的房屋维修基金，平均大约为每平方米30元左右，按此计算，仅业主缴交的这部分维修基金总数应该在200万元以上。

　　“10年前的200万元，却并不在房屋维修基金专户中，而这些年来，汤臣方面也从未公布过这笔钱的使用情况甚至业主都不知道这笔资金是否还存在。”一位业主代表指出。

　　可以类比的是，就在汤臣商务中心旁边的另一个楼盘“江临天下”，销售结束后的维修基金大约在1000万左右，在经过期房建设的3年时间后，业主入住时仅利息就达到百万元以上。

　　2007年8月，在潍坊新村房产办事处的要求下，上海汤臣房地产开发有限公司出具的一份“汤臣商务中心维修基金汇总表”显示，开发商应缴款项为2790413.05元，小业主应缴款项为1951206.61元。

　　“这份资料由开发商方面出具，而不是由专门房地产维修基金监管部门出具，这一点本身值得商榷。更无法求证表中数据的真实性。”有业主指出。

　　根据2001年1月1日起施行的《上海市商品住宅维修基金管理办法》规定，业主委员会成立前发生的物业维修、更新，不得使用维修基金，　其费用由房地产开发企业承担。业主委员会成立前，维修基金由物业所在地的区、县房地产管理部门代为监管，本息归业主所有，任何单位和个人不得使用。区、县房地产管理部门应当与本市商业银行签订委托协议，开立一个本辖区维修基金的专户。

　　有业主透露，大楼的业主委员会是在2006年底，在多数小业主不知情的情况下，由开发商方面主导成立的。

　　楼价洼地

　　1月9日，记者咨询陆家嘴地区二手房中介了解到，目前汤臣商务中心的二手房市场表现并不理想，价格偏低，最高超不过2万元／平方米，而且几乎没有买家愿意接手。而周边其他楼盘的二手房价格已经普遍超过2万元／平方米，不少楼盘的价格已经攀至4万以上。

　　记者查阅上海汤臣黄埔房地产开发有限公司工商资料发现，该公司成立于1993年，中外合资。由上海市黄埔区城市建设综合开发总公司出资92.5万美元(占股5%)和汤君年旗下香港汤臣集团固滔有限公司出资1757.5万美元(占股95%)共同成立。

　　汤臣商务中心土地面积为8634平方米，汤臣方面当年以1835157美元获得，每平方米地价仅200美元出头。另外根据上述“维修基金汇总表”显示，“依据当时法令，一平米的造价基准为1198元／平方米。”

　　而10年前，该楼盘的售价即已超过每平方米1万元。目前在二手房市场的表现实在令小业主哭笑不得。

　　吴女士透露，关键是物业本身暴露出的诸多问题，导致该物业无法被市场接受。

　　首先是物业公摊共用面积比例严重失调，住宅公寓实用率极低，套内建筑面积实用率在60%以下。

　　其次，大楼物业存在多种硬伤。大楼交付使用十年，至今未取得《上海市建筑工程消防验收合格书》，相关消防设施并不完善。直到2007年9月，物业公司才因业主向消防部门反映情况才展开消防工程配套和完善的施工。

　　“此外，在平时的物业维修过程中，逐渐发现大楼存在许多偷工减料的情况。以铁管代替铜管导致热水时常为铁锈水而无法使用，经常出现漏水问题等等。”吴女士表示。

　　汤臣阳谋？

　　业主们质疑的是，10年以来，众业主每月每平方米10-15元的物业费，这些少则也有数千万元的资金都去了哪里？

　　“日常维修费用还需要业主另外支付给物业公司，平时物业公司在保安等方面则是能省则省，那么我们交的钱都去了哪里？”众多业主质疑。

　　另有知情人士透露，汤臣集团旗下楼盘的装潢工程等相关业务一般由汤氏家族自己的相关公司负责，“这些与汤臣集团合作的关联公司并不在汤臣香港上市公司之内，但属于汤氏家族”。

　　对于这样的背景，小业主吴女士表示，从目前暴露出的诸多建设、装修问题，似乎也让我们看到了汤氏家族在汤臣集团(00258.HK)上市公司与家族未上市企业之间的利润分配潜规则。

　　2006年8月，汤臣集团总经理徐彬曾经向本报记者诉苦，“汤臣集团来上海投资房地产14年，陆续投入20亿美金，才仅仅在去年向香港上市公司总部上缴首批约1.7亿人民币的利润。”

　　而汤臣集团2007年半年报显示，2007年上半年，集团现金流入净额约为2.4亿元港币，截至中期的借贷额为5.7亿港币，其中38%(约2.17亿港币)需要一年内偿还。

　　从上市公司的报表看，汤臣资本负债比率也有所上升，急需新的资金回流缓解。

　　“汤臣在上海低价拿地、高价售楼，再加上如汤臣商务中心暴露出的建设问题，说汤臣10多年来在上海只赚了一两个亿，了解一点汤臣的人谁都不会信。”上述知情人士透露，唯一的解释就是大部分利润并未在上市公司体现。

　　2007年末，仅汤臣旗下汤臣怡园一个楼盘，就销售100套回笼资金约10亿元。

　　那么，利润去了哪里呢？本报记者曾就相关问题给汤臣集团有关负责人发出采访函传真，但至今尚未获得回应。