三大宏观要素左右2008年房价走势

　　尽管关于房价走势的说法满天飞，但相当一部分理性的市场人士认为，宏观要素仍然是决定房价走势的最终因素。对这些要素的解析，也许可以为我们回答2008年市场将会选择什么样的房价的问题。

　　投资保持3万亿元

　　北京大学光华管理学院院长助理周春生认为，根据宏观经济运行的要求，2008年中国城镇固定资产投资增幅全年将保持在22.8%水平上下。

　　北京大学光华管理学院院长助理周春生认为，根据宏观经济运行的要求，2008年中国城镇固定资产投资增幅全年将保持在22.8%水平上下。

　　根据国家统计局统计，2007年1~ 11月份，固定资产投资增长最快的行业是非金属矿制品业，其次是有色金属矿冶炼及压延加工业，房地产投资增幅以26.8%居第三位。

　　投资高速增长的行业同样面临压缩的问题。房地产业的特殊性在于，其占总投资的比例接近20%，更重要的是，作为一种民生产品，它更受社会舆论关注。

　　全国工商联房地产商会会长聂梅生在接受中国房地产报采访时说，“即便是房地产投资增幅降低到15%，其投资总量仍然是增加的”。如果按照房地产业投资15%的增长，其总额仍然不会低于2.875万亿元。

　　更重要的是，房地产业的投资总额下降并不意味着房价的降低，如果投资和开工不足，在需求旺盛的条件下，房价的上涨几乎难以避免。

　　央行金融研究所研究员邹平座认为，绝不能因为宏观调控导致房地产供给的大幅度下降，使房价大涨。

　　房地产业失血幅度有限

　　2007年是央行货币政策急剧转向的一年，然而，即便央行在中央经济工作会议后雷厉风行地实施多项从紧的货币政策，但是其货币工具的作用仍然有限。

　　FT中文网经济事务评论员陈旭敏接受本报采访时指出，在从紧的货币政策之下， 2008年流动性过剩的局面会得到一定的遏制，但流动性充裕的基本面并不会得到彻底改变，因为中国经济仍然保持着强劲增长，同时人民币升值的预期也没有改变。

　　华远集团总裁任志强认为，如果利率大幅提高，尽管房地产业会受到影响，但“先倒下的肯定不是楼市”。相对于利润丰厚的房地产业，中国的制造业抵御利率风险的能力更低。因此央行的货币政策必须通盘考虑。

　　更重要的是，大幅提高利率会使已购房者还款负担增加，势必导致银行一系列坏账出现，这并不是央行乐见的结果。包括提高准备金率和定向央票，固然有利于回笼货币，但也会让央行背上沉重的利息负担。

　　任志强认为，经过多次信贷政策调整，银行的开发贷款占开发商资金总量的比例已经大幅下降，受信贷紧缩政策影响不是很大，中央经济工作会议要求，2008年信贷投放将以季度调控投放节奏。记者获得的最新消息是，按照管理层的要求，2008年4个季度的信贷额度投放比例为35∶35∶20∶10。也就是说，上半年可安排的信贷规模占全年总额的70%。按照银行业“早放贷，早收益”的经营思路，历年的第一、二季度会成为房地产信贷高峰期。无论从开发贷款和个人住房贷款的角度，整个房地产业失血的幅度是有限的。

　　改变楼市基本面的要素尚未出现

　　记者接触的多位开发商都对中国城市化所产生的刚性需求深信不疑，基于中国经济成长的信心和城市化居住需求的信心，开发商们深信，中国房地产市场的供求关系并不会随着宏观调控而改变。

　　广发证券地产分析师花长劲分析指出，2006年，中国共销售商品房6.6亿平方米，其中住宅5.44亿平方米，而全年商品房供应量仅为5.30亿平方米，其中住宅供应量4.32亿平方米，供需之间仍然有巨大的缺口。年以来以压缩固定资产投资为主题的宏观调控并没有有效遏制房价上涨，主要原因还是在于压缩“地根”对总供给的影响。而与此同时，总需求的总量很难被压制下去。

　　从地产界两大明星任志强和潘石屹对“小产权房”的态度可明白高房价的真正威胁在哪里。他们的热烈讨论也从反面印证着楼市需求的巨大。

　　大中国经济研究中心教授周其仁此前接受记者采访时一再强调，房地产市场与一般商品市场的不同在于，它是一个非饱和市场。只有增加持有成本，才能平衡人类对土地和物业无限制占有的欲望。而在物业税出台之前，这样的持有成本还是较低。并且，最新消息显示，物业税在2008年不会提上日程。

　　换一个角度，“小产权房”背后是房地产业土地供应制度的变革，农村集体建设用地的入市，才能根本上改变房地产市场的供应结构，或许房地产市场真正的拐点在这里。(罗荣) 来源：中国房地产报