国务院新规打击囤地行为 银行应警惕风险

　　国务院1月7日下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》(下称通知)。《通知》指出，要开展建设用地普查评价，今后各项建设要优先开发利用空闲、废弃、闲置和低效利用的土地；要合理确定出让土地的宗地规模，督促及时开发利用，形成有效供给，确保节约集约利用每宗土地；供应住宅用地要将最低容积率限制、单位土地面积的住房建设套数和住宅建设套型等规划条件写入土地出让合同或划拨决定书，确保不低于70%的住宅用地用于廉租房、经济适用房、限价房和90平方米以下中小套型普通商品房的建设，防止大套型商品房多占土地等等。

　　最引人注目的则为第六条，国务院明令严格执行闲置土地处置政策。包括土地闲置满2年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；不符合法定收回条件的，也应采取改变用途、等价置换、安排临时使用、纳入政府储备等途径及时处置、充分利用；土地闲置满1年不满2年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费；对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价，国土资源部要会同有关部门抓紧研究制订具体办法。

　　此外，国务院还要求2008年6月底前，各省市政府要将闲置土地清理处置情况向国务院做出专题报告。

　　银联信分析：

　　此次国务院下发的通知，首次提出征缴增值地价、确立土地利用规划优先性和制定考核制度等新措施，以求全面盘活存量土地，保住耕地。这表明，中央政府加大土地管理的着力点，再次放在闲置土地上，而此次通知的出台也拉开了今年楼市调控的序幕。

　　国务院的此次通知表明，国家将从行政、金融等多种途径提高开发商囤地成本以期将闲置土地挤压出来。比如，国务院此次通知要求严格执行闲置土地处置政策，主要有三个方面的规定：

　　1.土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；不符合法定收回条件的，也应采取改变用途、等价置换、安排临时使用、纳入政府储备等途径及时处置、充分利用。

　　2.土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。

　　3.对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价，国土资源部要会同有关部门抓紧研究制订具体办法。

　　关于第一条和第二条规定，有关无偿收回和征收闲置费等是已经在执行的措施。早在1994年7月，我国就颁布了《闲置土地处置办法》。自2005年的“国八条”直至2006年的“国六条”“国十五条”，都对处置闲置土地做出明确规定。除依法按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费，并责令有关企业限期动工、竣工外，满两年未动工开发，坚决无偿收回。只不过是没有得到严格的执行。这次，国务院再次重申这一规定，表明国家将坚决落实这一规定的政策决心。

　　而第三条提出的“对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价”，则是首次提出。向闲置土地征收增值地价无疑是一项创举。一些业内人士认为，增值地价可等同于土地增值税，预计未来的实施办法就是在目前对开发商进行土地增值税清算的基础上，对闲置土地也要严格征收，而不是等到土地开发并获得收益后再收；另一些人则认为增值地价并不是土地增值税，未来可能会对闲置土地的增值利益做出评估，并将其中一部分添入土地出让金中，也就是开发商拿地后不开发的话，还要多付地价。虽然目前征收的具体办法尚未出台，但是可以肯定的是，“增值地价”的提出，必将加大开发商的囤地成本，迫使开发商不得不将囤积的土地尽快投入开发。

　　据统计，目前全国房地产企业囤地高达10亿平方米，相当于土地面积150万亩，其中碧桂园、万科、招商地产等10大开发商囤地总面积约15万亩，按目前的开发速度可以开3-4年时间。在全国耕地面积越来越逼近18亿亩“红线”的情况下，解决根治节约集约用地中的“痼疾”之一——闲置土地问题已刻不容缓。国务院《通知》的出台，意味着从行政、金融等多种途径挤压闲置土地，有望切除“囤地待沽”这一“恶瘤”。在此背景下，开发商必须加快“消化”手中已有土地，同时其未来拿地也会更加谨慎。

　　这项通知的出台无疑对大量囤地的房地产开发商而言是一记相当沉重的重拳，许多囤地待涨的开发商将面临被收取高额闲置费或缴交增值地价的情况，甚至有可能被收回土地。而即使不被收回土地或被处罚，占用大量土地的开发商也面临开发资金紧张的问题，而一旦开发商的资金链出现问题，则有可能面临生存危机，进而引发整个地产市场地震。尤其是当前，许多房地产企业都是依靠银行信贷而实现了大量囤地的目的，因此商业银行应当高度重视国务院的这一通知，对涉及银行贷款的房地产企业的囤地情况进行及时排查，严防信贷风险。

　　另外，国务院此次通知还特别警示金融机构要审慎贷款和核准融资，如要求金融机构对房地产项目超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年，完成土地开发面积不足1/3或投资不足1/4的企业，应审慎贷款和核准融资，从严控制展期贷款或滚动授信；对违法用地项目不得提供贷款和上市融资。商业银行应当严格执行，如果违反规定对违法用地项目提供贷款，则要面临被追究责任的风险。

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