楼市高峰对话 专家称预售制是房价上涨首因

　　新年楼市高峰对话　房价已到阶段性顶点

　　□记者曾邦华余勇文记者

　　河南财经学院工程管理系教授刘社：

　　去年房价让百姓心惊肉跳

　　我对当前郑州楼市的看法：一是2007年郑州房价涨幅惊人，已超出了绝大多数人的经济承受能力。2007年1月，郑州商品房销售均价为3299元／平方米，11月份为4267元／平方米，涨了968元／平方米，涨幅29%；商品住宅销售均价1月份为2958元／平方米，11月份为3876元／平方米，涨了918元／平方米，涨幅高达31%。实际上老百姓在售楼处看到的预售均价每平方米要比此价格高1000多元。房价的涨幅让老百姓心惊肉跳，成为民生问题中的焦点。

　　二是房价经过连续3年的大涨，已逼近阶段性顶点。从长期来看，房价终究还会往上涨，但眼下的郑州绝对撑不起每平方米1万多元的房价。我相信，有一天郑州的房价会涨到8000元／平方米甚至1万元／平方米，但那绝不是明天，而是一二十年之后。

　　三是房价上涨不存在“供不应求”之说，而是投资、投机型需求占了相当的比例，此外，恐慌性购房也是推高房价的因素之一。2007年1~11月，郑州商品房预售面积为1013.31万平方米，销售面积为854.22万平方米，积压159.09万平方米，空置率为15.7%；其中，商品住宅预售面积为837.88万平方米，销售面积为754.90万平方米，积压82.98万平方米，空置率为9.9%。楼市的投资、投机型需求泛滥有其经济方面的原因：越来越多的人投资理财意识的觉醒；通货膨胀压力的增大，使富人们需要寻找能够跑赢通胀率的实物来规避风险。

　　四是郑州市第三产业比重较小，2006年只有42.7%，低于第二产业，白领阶层所占比重较小，这样的消费结构会使得市场在一片繁荣之后，急剧进入萧条期，并持续较长时间，所以对当前的市场繁荣要有警觉。

　　河南新田置业总经理丁盟：

　　有升有降才是正常

　　我们可以拿楼市与车市做一个对比。汽车也有上百万元一辆的，很多人同样买不起。但是，为什么喊车贵的人不多呢？因为汽车市场产品已经分为多个层次了。

　　就房地产市场来说，这样的多元供应体系一定会形成。为什么现在大家都嫌房子贵呢？就是因为没有形成多元化的供应体系，保障房供应太少，对市场没有起到足够的补充作用。从去年下半年国家政策的转变看，住房保障体系的构建，不久的将来保障房一定会起到支撑相应社会需求的作用。当保障性住房在市场内占据了合理的份额后，可以满足中等以下收入人群的住房需求，市场就回归到理性的结构。房地产市场也是如此，别墅、豪宅有钱人买，普通商品房中产阶层买，限价房、经济适用房收入不高的市民买，实在买不起房的，国家提供有廉租房。但是，构建多元化供应体系的过程对于某些等待住房的人来说是痛苦的。

　　单单说房价是不科学的，最根本的原因还是供需矛盾的问题，如果这个矛盾解决了，房价就不是个什么社会问题了。我们国家正在解决这个问题，而且一定能解决好这个问题，开发商会在这个过程中找到适合自己的位置。而在这个过程中，房价有升有降才是正常的，这要看地段、规划、楼盘的定位、品质等多种因素，市场在多元调控、集约细分的过程中形成分化，不能一味地说房价要升了，或者说房价要降了，这都是片面的。

　　郑州绿都置业有限公司总经理赵岩：

　　观望气氛越来越浓

　　2007年房地产市场的发展很不理性，进入四季度问题就出来了，这是必然的。所以，“9·２7新政”及之后出台的一系列措施，非常具有针对性，打击性更强。由于新政策对投资行为的抑制，目前市场上一些投资型的产品，销售已经开始大幅萎缩，开盘时连推出房源的10%都卖不到。而且此次调控的时间选择很微妙，以前的调控一般都是在年中，但是这次是选择在“金九银十”期间出手，两三个月的政策观望过后，紧接着就是传统的销售淡季，淡季会进一步延长调控的影响，这样算来，最起码到2008年的2月底了。在这五六个月当中，观望气氛会越聚越浓。而对开发商的资金链来讲，半年的时间是一个极大的关口。如果到今年3月份销售还不能回暖，再加上国家货币从紧政策的执行，那么将有大批的开发商难以再继续支撑下去。

　　外界声音

　　郎咸平(世界著名经济学家)：

　　供给和需求都有问题

　　供给面市场化严重不足和需求面市场化严重过度同时存在，就像两个怪兽扭曲在一起，导致房价一路高涨，真正想买房的百姓却越来越买不起房子。

　　易宪容(中国社科院金融所研究员)：

　　金融支持导致房价飙升

　　从各国房地产市场的发展情况来看，房价上涨基本上是与银行的金融支持密切相关的，特别是房价短期内快速飙升，基本上都是银行金融支持的结果。而就目前国内的情况来说，房地产市场快速上涨根本原因就在于银行信贷快速扩张，让大量资金涌入房地产市场。

　　丁成日(美国马里兰大学城市研究与规划系)：

　　预售制是房价上涨首因

　　中国房价为什么上升？预售制是罪魁祸首。预售制是中国许多城市房屋价格持续上升最主要的原因。中国城市房屋价格不断上升是开发商的融资动力与广大购房者预期两者之间互动的结果。房屋价格问题需要从这两个方面入手才能得到根本性的解决。