房企巨鳄资金吃紧 广州最大地王爆冷旁落小房企

　　大地块楼面地价仅661元/平米，大开发商集体缺席

　　房企巨鳄资金链吃紧

　　“广州最大地王”爆冷旁落

　　本报记者 蓝 姝 广州报道

　　小房企意外底价拿地

　　这个由增城市(广州下属市)国土局推出的197.1126公顷土地的挂牌项目，总占地面积近3000亩，是迄今为止广州市公开挂牌出让的最大一块土地，其地块面积相当于广州全市前11个月推地总量的三分之二。

　　按照有关地产专业人士的事前分析：这个地块位于目前广州东部板块最火热的大盘聚集地，而这个地块起拍价折合的楼面地价仅661元/平米，就算该地块价格在拍卖中被抬高两三倍以上，开发商仍然利润可观。

　　此外，增城国土局方面对于受让方资格还另有严格限制：该地块不接受联合竞买及个人竞买；需配套建设两家五星级酒店，要求竞买方具有五星级酒店的开发管理资质或与五星级酒店管理机构签有合作意向书；提供权威部门核定的公司资产不少于20亿元的相关资料。

　　政府还规定，竞买保证金为1.5亿元，并且要求在交易后3个月内完成地块上现有建筑的所有拆迁工作，如3个月内完不成拆迁，政府称将无偿收回土地，交易无效。

　　超级大地块的高达16.845亿的起拍价和当地政府的严格资质条件，这块土地一推出来的时候就被认为“其拍卖注定是只有保利、富力这样几个地产大腕们才能玩得起的游戏”。

　　然而，令人意外的是，大地产商们却并没有参加到这个利润空间可观的项目角逐中来，相反，它们连竞买报名都没有参加，唯一参与的报名的是一家名为“东凌集团有限公司”的企业。结果，东凌以底价拿到了这块“广州史上最大地王”。

　　对广州房地产界来说，东凌是一个陌生的名字。东凌并非房地产科班出身，其房地产开发项目仅限于与金地合作开发的荔湖城项目。在广州市地产企业排名前20强中，东凌旗下的房地产公司一直没能入流。

　　广州地块出让遇冷

　　面对“广州史上最大地王”开发背后的可观利润，广州几大主要地产商竟然将肥肉拱手让人。“这结果有点让人意外，本来我们也想参与竞拍，但硬性的约束条件太苛刻了，我们够不着门槛。”广州一家小型房地产开发公司的项目负责人对记者表示。

　　按照这位项目负责人的初步估算，要吃下这个巨无霸地块，除了16.845亿元的土地出让金之外，初期的拆迁安置费、开发费用上的投入“至少要在30亿元以上，而整个项目开发下来，可能需要上百亿资金的持续投入”。

　　言下之意，大地块根本不是小房企可以“玩”的，但拍卖现场如此冷清的场面，让他们也如坠雾中。

　　与2007年9月初时广州地产大腕们在拍卖会上频频举牌一天之内创下各种不同区域的4个天价“地王”相比，短短3个月之内，地产商们拿地的热情可谓冰火两重天。

　　进入去年12月份以来，广州土地市场更是陡然降温，先是12月6日的土地拍卖会上个别土地出现了该年内首次无人问津的现象，政府在放出的12宗土地中，两宗金沙洲商业金融用地无人竞价，5宗用地只以底价成交。

　　在短短几个月之内，土地价格下跌幅度高达60%，广州知名地产专家韩世同认为，这些现象背后反映了现在的开发商资金链条普遍吃紧。

　　广州楼市在2007年5—9月份的疯涨固然有着大量涌入的外来资金推动，但另一方面，地产商的人为拉抬与操控市场的行为也很明显。一些地产商为制造销售火爆场面，不仅采用自买自卖等手段，还采用炮制单一区域的地王推高地价从而来推高所在区域房价的目的。

　　　韩世同指出，所谓“天价地王”背后另有乾坤——演变成地产商从中渔利的手段，地产商炮制的“天价地王”往往是一小块地，这个价格不仅成为当地房价上涨的直接理由，更是成为大量囤积了土地的地产商土地价值升值价格的参考标杆。

　　与相当多的地产界人士观点一致，尽管近来广州土地市场成交价格大幅度下跌，韩世同以及合富置业的首席分析师黎文江认为这才是真正反映了市场真实价格。“这也说明政府持续加大放地策略在一段时间博弈后，开始发挥调控房价效应。”

　　今年初，广州将继续迎来政府放地小高潮，近期合计有100万平米的土地将在年初推上市场。从2007年开始，广州市政府称将连续3年确保全市十区每年供应住宅用地5平方公里以上。

　　在广州政府持续的放地潮面前，开发商似乎已经承接乏力，当地政府加大放地规模打击开发商囤积土地的举措初步收效。