2007地产财富路径直击

　　中国的房地产商可能是世界上抗打击能力最强的一群人了。

　　政府一年比一年严厉的调控，没有让他们心灰意冷，民间一波又一波的道德声讨，也没能把他们的“嚣张气焰”压下去。一不留神，还让“地产富豪第二代”、一位二十来岁的海归女青年以数百亿身价坐上了2007年财富榜头把交椅，享受万众瞩目的荣耀，真令人瞠目结舌。

　　这个多少带一点娱乐意味的商业事件，正好折射出房地产财富在当今现实中的尴尬：数额之巨大、膨胀速度之快超出一般人想象，又因疑似来路未明而有些底气不足，由此反衬出政府和民间的调控与声讨，似乎并非神经过敏。

　　就是在这样一种复杂而矛盾的语境中，中国房地产的财富步伐走过了2007年，也走过了它的第20个年头。

　　1.谁给地产商发奖金？

　　地产商的巨额财富从何而来？

　　一个很简单而直接的判断就是：各地楼价普遍的快速上涨，让地产商从楼盘销售中获得巨大利润回报，地产财富由此暴涨。这个说法有道理，但好像并不全对。

　　以公认的国内房企老大万科(000002)为例：截至2007年11月止，该集团全国20多个城市开发项目总销售额约460亿元，比去年的212亿元翻了一番多。而同期万科资本市场上的表现更加惊人：2006年底万科市值约800亿元，而今年11月初万科A股价最高超过40元，市值达2800亿元，目前股价虽随大市震荡回落至28元左右，市值仍接近2000亿元。资本市场的增值比销售总额增长高出一大截。

　　广东碧桂园(2007.HK)“年轻女首富”横空出世的传奇，更是资本市场一手制造的。2007年4月20日香港上市半年内，碧桂园最高市值一度飙升至2200亿港元(近期受低价圈地调查等负面消息及地产股整体回落影响，最新市值在1500亿港元左右)，也让掌控公司过半数股权的创始人杨国强之女，一夜之间爆得大名。

　　2007年像碧桂园一样借香港上市鲤跃龙门、脱胎换骨的内地房企不下10家，IPO融资额从数十到上百亿港元不等，规模为历年来最大，知名度较高者包括SOHO中国(0410.HK)、远洋地产(3377.HK)、奥园集团(3883.HK)等。12月中旬，一家名不见经传的河南房企鑫苑置业还跑到纽约证券交易所挂牌上市，融资3亿美元，成为首家登陆美国股市的国内地产商。

　　在这一波境外上市潮背后，有众多国际投行基金在推波助澜，它们或作为战略投资者先期购入中国房企股权，或上市时以机构认购方式吃下大部分配售股份，然后通过其影响力和市场操作，推高目标公司股价，吸引中小投资者，伺机套现。

　　实际上，这是国际资本为中国房地产资产重新定价的一个典型过程，用行内人的形象比喻就是：国际投资者给中国成功的地产商们发奖金了，因为他们看好中国未来的经济发展前景，同样看好中国未来的房地产市场成长空间。

　　争着给房企发奖金的，还有过去一年格外红火的国内资本市场。在房企上市申请“解冻”后，国资背景的保利地产(600048)率先破冰，同为大型国企的北京北辰实业(0588.HK，601588)则从港股顺利“回A”，富力地产等也争相宣布启动“回A”计划。至于万科地产、金地集团(600383)等老牌A股房企，更在一轮股市上涨潮中争相增发融资，收获甚丰。

　　简而言之，中国地产商激增的财富不仅仅来自盖好房子卖掉，更多来自国际国内资本的热情追逐，而中小散户股民的无私奉献也功不可没。

　　2.资本嫁接土地 政府参与分红

　　资本市场当然不是吃素的，投资者买你的股票把钱给你了，就要看到业绩和股价上升以获得期望中的回报。于是，过去一年里我们看到了比以往任何时候都更多的圈地故事和“地王”出世，而背后几乎总是活跃着上市地产公司的身影。

　　第一个出场的是“复星系”老板郭广昌。年初时他亲临现场督战，以35亿元拿下了武汉新地王。郭是有名的资本运作高手，控制着数家上市公司，包括主营地产业务的香港上市公司复地(2337.HK)，下半年还实现了集团业务整体赴港上市(复星国际，0656.HK.)，地王不过是他与资本市场交易的筹码之一。

　　接下来的故事更加精彩纷呈：苏宁环球(000718，苏宁电器的兄弟公司)46亿元拿下上海商业地王，香港信和置业(0083.HK)先后在成都、重庆出手，各拿下一个40余亿元的地王，香港九龙仓集团(0004.HK)和瑞安地产以72亿元和75亿元分别夺得成都、广东佛山两处商业地王。“地王”大戏的最高潮，出现在以往不太引人注意的中南重镇长沙，北辰实业牵头的联合体创造了92亿元的全国地王新纪录！

　　“资本嫁接土地”爆发出来的巨大能量，树立了如此之多的地王标杆，让国内土地市场高烧持续不退，与此相伴的是各地楼价轮番上涨，“究竟是地价推高楼价，还是楼价拉高地价？”的争论声四起。

　　股市新贵碧桂园则从另一个方向演绎着这个故事，走上“全国最大地主”之路。它的策略就是“农村包围城市”，以低廉地价购入二三线城市郊区大幅地块，粗略统计其上市大半年内全国土地储备达到惊人的5400万平方米(可建筑面积)。不过跟“天价地王”引起不少议论一样，碧桂园低价圈地的种种手法也招致多方质疑，陷入了始料未及的舆论旋涡，弄得焦头烂额。

　　与此同时，更多国资背景的大型房企，不动声色地以“一级开发”的名义到处圈地，动辄十数平方公里计，据说上海某控股数家境内外上市公司的国企集团储地(包括一级开发)总面积多达500平方公里！

　　不管是民企高调出手，还是国企闷头圈地，地方政府扮演的角色都耐人寻味。在现行土地管理体制下，作为经营性用地唯一出口，政府获得土地出让的大部分收益，而“土地财政”对支持地方政府进行大规模基建投资，提高对外来投资吸引力的关键作用毋庸置疑。外界普遍认为，由于利益驱动明显，地产商得到地方政府支持，甚至双方“共谋”炒作楼价、地价，推动这一轮“资本嫁接土地”的热潮，并由此产生种种“暗箱作业”现象。

　　3.“民间共谋” 无人愿错过财富快车

　　地产商和地方政府以各自的方式分享中国房地产高速发展带来的财富红利，作为“既得利益者”，难以回避外界的批评指责，而广大民众，特别是大中城市居民，在这一过程中又扮演着什么样的角色呢？

　　目前中国城市住房的主要消费力量，一是手握游资的各种民间炒房团(温州、山西、深圳等)，他们人数有限但能量巨大，往往可于短期内在局部区域和部分城市掀起房价升浪，再就是涌入大城市寻找发展机会的年轻白领。大学毕业生工作没几年就要买房，但苦于自身经济能力有限只好依赖父母积蓄的“啃老族”比比皆是，而抱怨高房价令生活质量下降的“房奴”又随处可见，这都成为中国当今都市社会中的特殊风景。因为结婚买房需求格外强劲，以至于有地产商半开玩笑地说“未婚女青年推动楼价上涨”。

　　反观近邻日本，尽管人均收入水平远远高于我们，但由于大城市房价也相当高，35岁以前买房的人很少，结婚后也往往是租房居住。同时，受到日本政府上世纪70年代根据人口众多、城市用地紧张等现实制定的强有力政策影响，单套面积70平方米以内的住房占主流。另据专家估计，由于实行福利分房制度，中国城市居民住房自有率已高达80%(其中购买商品房比例约20%左右)，相比之下美国只有60%多一些，像德国这样的富裕欧洲国家甚至还低一些。在北京、上海、广州等地，即使是普通工薪家庭的原户籍居民，很多都拥有不止一套住房，一套自住，其余出租，由于外来新移民人口很多，租赁市场旺盛，租金维持在较高水平，投资热潮自然形成。

　　作为经济上的发展中国家，中国城市人群大面积的住房超前消费和投资冲动，让政府调控房价难度大增。连央行副行长刘士余不久前也承认，房地产市场问题有多方面的原因，除了住宅供不应求和地皮供应紧张等因素外，居民投资和炒房也是重要因素，部分居民在拥有自住房后，将住宅作为投资选择，从而产生了较为普遍的投资与炒房行为，进一步加剧了供需矛盾，推动房价持续上涨。

　　股市中不仅要有庄家和机构操作，也得有广大散户投入才能形成牛市。而中国的楼市和股市一样，都是一个社会财富再分配的过程，参与者也许会后悔，不参与就更后悔。在房价节节升高，通货膨胀脚步声又越来越近的现实面前，谁愿意错过这一趟飞驰的财富快车？

　　4.地产财富能否穿越2008？

　　在发力狂奔了大半年之后，以深圳为典型代表的中国内地几个主要大城市的房地产市场，终于撞上了一堵墙。2007年格外炫目的房地产“牛市”，以及相伴而来的创富神话，至此居然有了一个与整部大戏不甚和谐的片尾曲。

　　这一次究竟是真正的“拐点”，还是像以往一样只是短期震荡，然后继续上冲？离2008年奥运会开幕只有短短八九个月了，支持中国的楼市、股市甚至还包括整体经济高速的“奥运概念”即将透支殆尽的预言，是不是正在得到验证呢？

　　就短期的外部环境而言，由美国次级贷款风暴引起的美国经济可能的衰退，是否会由外贸及金融领域两方面冲击2008年的中国经济，进而对国内的消费能力和消费意愿产生不良影响，值得关注。但从总体和中长期来说，中国经济将持续发展似乎不成问题，关键在于能否在发展的同时减少对环境的破坏、财富更均匀分配而消弭民怨、政府管治体制更体现“以人为本”的精神，为财富快车的平稳前行营造一个有利的内部和外部环境。

　　就房地产市场本身而言，一方面中国城市化步伐势不可挡，成为楼市发展的重要基石，另一方面，作为一个负责任的政府，如能通过财富转移支付的合理制度安排，承担起为中等收入以下人群提供有力的住房保障，也将有利于房地产的商业开发市场正常运行。

　　归根到底，民间之所以对房价下跌拍手称快，根源是高涨的楼价造成不良的财富转移效应，让握有大资本的少数集团机构(房地产商、海外基金)以及控制土地的地方政府一夜暴富，而公众却需要付出收入中的一大部分去买房，反过来“补贴”富人和政府。

　　从现实的角度看，房地产市场回落甚至崩盘，所引发的一系列连锁反应，足以令银行体系遭受重创、人们尤其是已购房人群的实际财富缩水，消费预期下降，进而会减少政府税收和行业发展的正面效应(比如房地产产业链上下游创造的巨额税收及大量就业机会等等)。这种后果，不仅在10年前亚洲金融风暴后香港经济长时间的萎靡不振中可以见到，在过去一年多来美国房地产市场持续低迷，引发次级债危机，进而很可能导致美国经济整体衰退的变化中，亦可见端倪。

　　想通这一点，再来讨论地产财富的话题，并合理展望2008年中国楼市的走向，方方面面能达成基本共识的可能性或许会更大。

　　解读：

　　2007年胡润百富榜上有26位房地产企业家身价百亿元以上。

　　门槛为40亿元的房地产富豪榜共有54位上榜者，总财富为8366亿元，平均财富155亿元(2006年，门槛为15亿元，上榜富豪50位，总财富为2008亿元，平均财富40亿元)。

　　54位富豪所在企业中，有27家拥有或即将拥有地产类上市公司，其中前10强有7家都是海外上市公司。

　　房地产榜是所有行业子榜里门槛最高，平均财富最多的。

　　房地产业也是造就富豪最多的行业，上榜富豪从事的行业中，前三位是房地产，制造业和IT，房地产业以24%的比例排在首位。