第一届中国(华夏)商业地产年会

　　第一届中国(华夏)商业地产年会

　　招商决定成败

　　商业地产大师艾德华(泰德)·德斯沃特

　　招商必须跟施工同时进行

　　当你建设购物中心的时候，你必须知道这些零售商的位置和面积。给大型的零售商准备一些大型的面积，给中小型零售商准备一些稍微小的面积。你不能让一些大型的零售商用一些小商铺的组合组成一个大型的零售商铺。

　　当你为这些大型零售商或者小商铺提供位置的时候，要问一个问题，这个市场是否可以支撑你们的运营？

　　一个好的购物中心应该是招商必须跟它的施工几乎同时进行，甚至更早一点。招商必须在它施工的同时，跟建筑的施工同时进行。招商这些专家和招商员的意见必须融入到整体的施工计划当中去。建筑师在建筑一个建筑的时候，不会关心招商和后期管理问题，所以不要完全相信他们。

　　当你问一个大型的百货的时候，你知道他们会需要很长时间，花很多精力把它做好。对于一个大型购物中心，比如8万或者9万平米的购物中心，可能需要花费两年的时间做准备来让它进行运营。对管理者或者员工培训也需要很长时间。所以招商跟建筑同时进行很重要。

　　现在几乎所有的购物中心开业的时间都太快了。当然如果你开业太早，不管终端客户还是顾客，还有媒体他们所看到的是一个没有完全开业的场所，通常感觉不成功，或者失败的一个场所。

　　如果你想很好地运营一个购物中心，如果刚开业出现我们刚才说的情况，一定会给你所有的相关者带来很坏的印象，你想改变它是很困难的。所有的租户运营的时候，他们想尽量减少风险，我们必须让租户相信我们，让他们有信心，觉得这个商场经营得很成功。

　　阳光100副总经理范小冲

　　开发商应建立联盟商家

　　我们在全国各地做阳光100的商业地产模式国际新城，基本上都是百万级的居住大盘。在这种居住大盘，特别是在城郊接合部，涉及到很大比例的社区的商业，一个是配套、规划，要求你一定要做配套的商业，如果没有配套的商业，在那个地方生活不方便。

　　过去的社区商业，是一个就近原则、分散原则，我们的大盘开发也是分期开发，一期配一点，二期配一点，撒胡椒面一样，这样的社区商业不值钱。商业需要集聚的效应，可以形成商业的客流，才能扬起商业的价值，愿意使商家到这里来，可以使商业和居住很好地分区，提升商业的价值，同时提升社区的价值。

　　我们还有一个困惑，先建还是后建，过去没有人流没有商业的价值。我们发现大量的人口已经入驻你的社区，最后因为没有基本生活的行业的保障，对于它的大盘会影响你今后的销售，影响你今后本身的可持续发展，我们慢慢有一些商业，即使刚开始没有客流，我们可以保证它的未来的成长。

　　社区商业在它的招商过程中和各方面，确实存在很多的困难，特别是在新区。我们现在因为在全国14个城市针对相同类型的目标城市，也是相对聚焦的目标客户群，现在会有一些很好的连锁的商家，也在走向全国，寻找相同的目标客户群，就是地产公司如何通过一种模式，能够跟这些连锁的商家来分享我们的客户群，分享未来的价值的提升，还有共担风险。

　　中国的这种居住模式，跟美国很多开放的社区不太一样，如果中国的社区商业能够以购物中心的思想体系，形成它的品牌，形成联盟的商家，那么在中国很可能将培育出中国的沃尔玛、中国的家乐福，这个前景很好。

　　二、三线城市发展机遇

　　清华大学国际商业地产运营商办公室首席专家朱凌波

　　二、三线城市适合综合物业

　　我们所有的三线城市面临着中国商业地产最大的困扰，缺少一个中长期的立体化的多元通道，所以二、三线城市商业地产面临一个困境，就是租售两难。

　　但是综合体很好地解决了这样的问题，把销售的住宅、酒店式公寓，包括写字楼放在一期，把持有型商业放在二期，通过一期完成现金流的回转，再加上其他融资通道，维持二期整体商业的综合性的培育。

　　在未来的二、三线城市，城市综合体这样的商业可能会成为一个最佳的模式。中国地产类型的多元化，是中国商业地产在未来十年之内，甚至更长时间内不可避免的趋势。

　　高力国际商铺部高级经理张丹彤

　　中小城市要有前瞻和创新

　　在一线城市，像上海、北京、广州，商业地产基本上已经趋向于饱和，因此促使很多的开发商以及商业的运营家开始关注二、三线城市所提供的机遇。第一成本比较低；第二，本身增长的速度确实能够为我们的开发商和商家提供机遇。

　　我觉得打造一个二、三线城市的商业，首先必须要有前瞻，如果一个商业不是为未来定位，只是看到附近的社区的话，那么这个商业不是持久的；其次要有创新。

　　但是在目前的二、三线城市，商场比比皆是，大家做的业态都差不多。如果没有前瞻性、创新性的话，我相信这种商业不会成功。

　　声 音

　　商业MALL要有内涵

　　北京春天商业发展有限公司董事长尹铁铮：商业的运作和定位不是简单的前期的问题，绝对是一个中期或者后期的问题，要看好地域市场的走向。商业MALL的一个特点，是这个MALL一定不能复制，一定有它的特质和内涵，成为可以聚集人群进行销售和体验的场地。商业地产的增值所在，就在商业资源的整合到什么程度。

　　商业地产要强调落地，落地是非常重要的，往往由于落地不成功，造成前期有问题，而且对于财力也有影响。资源怎么使用，一定要找到适合你的定位方向，这一点操作非常重要，这是商业地产的重要性。

　　百货好比过日子

　　万千百货股份公司副总经理丁明亮：谈到地产和百货的区别，我认为地产是一夜情，百货是过日子。做地产就是用短时间内迅速让对方头脑发热，或者让对方对自己感兴趣。而百货不一样，是过日子。因为我要跟我的供应商今天合作，明天合作，今年合作，明年合作，消费者会今天让他来，后天让他来，这是做百货的心态。

　　另外我想介绍一下，万千百货旗下有万千精品百货店、时尚百货店、生活百货店，精品百货是高档百货，可能在大型城市的黄金商业区域做高档精品百货，还有一些是时尚百货，也不排除在二、三线城市或者大城市的一些边远区域开一些中档或者大众的百货，叫做生活店。