千亿投入中低收入房建设 会否冲击重庆地产版图

　　信报记者 林华强

　　重庆楼价将受抑制

　　“大量的廉租房和经济适用房进入市场肯定会对本土的房地产市场有影响。”25日，天景置业副总经理胡瑛在接受记者采访时称，政府规划在5年内投入1000亿元建设专供中低收入群体的住房，必将重构现有市场格局。

　　他依据在售的学府大道69号项目的客户分析作出判断说，“学府大道69号的现有客户群中，肯定有一部分人够得上购买经济适用房的要求。”胡认为，这部分人在经济实力上，属于“垫起脚尖”买了一套房子。同样的情况也存在于重庆本土很多价格居中的楼盘当中，“如果具备绝对价格优势的经济适用房大批量入市，这部分客户肯定会分流到经济适用房市场去。”

　　记者同期采访的业内人士中，也有人认为，尽管经济适用房在短期内不能转卖，有严格的购买限制、土地性质为划拔地等特点，但对于求房心切的中低收入购房者来说，有房是最大的幸福。据“重庆市城市低收入群体现状调查”显示，重庆市城镇目前有280余万低收入人群，这个市场对地产企业来说实为需求大但购买力相对较小的群体，因为政策变现，“他们有可能改变购房计划，以等待优惠政策的变现。”一位地产商分析时认为，这类购房者对于价格非常敏感，所以巨大的价差优势期望足以动摇他们近期的购房打算。

　　除此之外，部分受访开发商认为，此举将对重庆楼市的价格有很大的抑制作用，毕竟，1000亿元资金的体

　　量，差不多相当于重庆今年商业地产的总投入！其产生的市场影响将在5年内分期释放。重庆地产的价格体系，必然要与此寻求“对称”，方能呈稳定态势。

　　对二手房市场冲击大

　　我市的自购房和租赁房市场，会不会因此产生关联效应？钢运置业总经理朱勇表示，在其经营的二手房生意中，现在适合中低收入购房的人群比例已经达到70%；在这部分购房者中，适合经济适用房和廉租房条件的人非常多。“如果有更多的经济适用房出现在市场上，肯定对二手房市场是一个冲击。”

　　朱勇表示，在一手房市场，经济适用房肯定会因为价格优势占领大量中低价市场，但在二手房市场，亦并非如此。“二手房的优势是地段好、配套成熟、有装修。”租赁业人士坦言未来5年内二手普京适用房共同存活于低价房地产市场的筹码。

　　另一方面，在重庆开发高端物业的开发商认为，此政策对其开发计划的影响并不大。重庆富力城房地产开发公司副总经理谭国翔在接受记者采访时称，“高端的房地产市场不会因此有很大改变。”他认为，在这个领域开发的房子，不论在定价上，还是在区位、景观、品质等方面，都与中低收入购房的市场绝不重合，所以理性的分析结果是，随着中低收入人群住房的供应量加大，以及政策补贴的兑现，肯定会在一定程度上平抑房价，但是质优价高的商品房市场，在未来5年内仍有可观的成长空间———不过在价格方面，或多或少也会受到整体市场价格走向的影响。

　　50余万套住房是啥概念？

　　除了价格和市场的分流外，开发商更关注同期推出的政策对市场的拉动效应。一位开发商告诉记者，按照重庆市国土房管局公布的2007年1~11月主城区商品房成交均价3100元/平方米来算，“1000亿元”可买商品房32258064.516平方米，若每套商品房面积为60平方米(重庆市低收入人群户均家庭人口3.2人，一套房60平方米足够)，则可买528820套商品房。

　　虽然1000亿元资金的具体投入方式，现在仍无具体信息显示，但如此大的供应体量对于开发商开说，是个机会也是挑战。尽管谭国翔所在的富力城房地产开发公司迄今并未介入中低价房的市场，但对于这个机会，他仍认为是值得涉足的。他表示，政府在建设中低收入人群住房、旧城改造一类工程中，开发商应该有机会从户型、定位人群、开发方向等方面积极转型。

　　据统计，重庆市2007年地产投资为800亿元左右，但未来5年内，这种投资额度将会持续。记者了解到，此次政府出台的新政规划中，除为中低收入人群建房所规划的1000亿元之外，另外规划在新城市建设、旧城改造、30多个区县的旧城改造各投入1000亿元，以此计算，未来5年，可能投入地产市场的资本总量在4000亿元左右。

　　对于这些低收入住房保障之外的商品房市场，开发商表示重庆的开发环境将为其提供新机会。

　　土地供应绝对不成问题

　　“可以肯定的是，重庆商品房开发的土地供应绝对不成问题。”天景置业副总经理胡瑛认为，在重庆的总体规划中，多组团组构和旧城改造都会提供大量土地，所以，政府1000亿元资金投入低价房给整地市场带来的的冲击，不会影响开发商的长远发展。与此同时，区县的中低收入住房开发会为一些中小开发商提供市场机会，他们可能会转让区县市场。

　　此外，绝大多数接受采访的开发商都较为赞同政府提出的“地价应为房价三分之一”的观点。记者采访的一些开发商称，如果有机会参与中低价经济适用房的建设并有合理利润，可以根本不关注土地成本。富力城地产谭国翔表示，在一些特殊的项目中，土地成本甚至达不到房子成本的三分之一，他以富力海洋广场精装产品为例，称管理运营、施工等成本叠加，已经让土地成本低于房价的三分之一。

　　同期受访的开发商较为反感土地招拍挂政策实施之后，部分企业恶意竞价屯地的做法。

　　不过，“政府1000亿元投入建低收入人群住房，相信应该有直接供应土地的优惠或者减免政策。”众多业内人士认为，对于一些上市公司不惜高价拿地，大量屯地的行为，未来几年政府宏观调控政策的严格执行，会让大地产企业在渝拿地之前，三思而行。

　　政府在未来5年地产开发的思路将重构地产格局，1000亿元投入中低收入群体的住房建设将分流市场，除此之外，更多的地产开发机会亦因此产生。

　　投入1000亿元建设的低收入人群住房进入市场后，对重庆现有地产格局以及楼市价格将产生什么样的影响？在连续多天的采访中，记者从重庆地产界人士口中，听到了各种不同的观点。