2008年一季度走势：二手房价格风向标

　　■见习记者 张一鸣

　　市场低迷原因不同

　　“2007年11月份以来，北京二手房的成交量处在逐步下滑中，12月初至今比上月已有一成的降幅。”2007年12月21日北京链家地产副总经理金育松在接受中国经济时报记者采访时表示，尽管北京二手房价格依然坚挺，但成交量已经开始下滑。

　　这是自深圳、广州二手房价格下跌、上海二手房价格松动后，北京的房地产经纪公司公开承认北京二手房成交量缩水。受此影响，经纪公司纷纷降低对2007年北京二手房成交量的预期，大部分公司认为2007年北京二手房成交量将在9．5万套左右，比年初预计的10万套减少5％。

　　“深圳、广州二手房价格今年经历多次暴涨，在年底受到力度较大的宏观调控，市场已经处在低迷阶段，而北京的情况要好于这两个城市。”北京我爱我家房地产经纪公司副总经理胡景辉认为北京和上海地区的二手房市场中炒房的成分并不是很大，短时间内不会出现量价齐跌的局面。

　　中原地产华北区董事总经理李文杰同样将一线城市近两个月的二手房市场表现分为两个部分：“二手房价格下滑的广州和深圳主要是宏观调控影响，北京、上海更多的是受到季节因素影响产生的成交量萎缩，不同地区市场受政策冲击的程度是不同的。”

　　供需结构差距逐年缩小

　　在近几年的二手房价格暴涨中，供需失衡多次被经纪公司提及，并被认为是助推二手房价格上涨的关键因素。有业内人士表示，与新房相比，二手房价格变动受供需关系影响更大。

　　近几年来二手房供需平衡状况已在逐步改善，此趋势在2008年将更加明显。“之前两年宏观调控的累加效果已经在今年显现出来，对房价的下拉力量还将持续一定时间。北京市场中购房人的急迫性已经降低，观望情绪不断积累，明年奥运会之前可能很难有大的改观。”金育松认为2008年上半年北京市场二手房的需求情况很难在短时间内恢复。

　　“北京的二手房供需要达到平衡至少要等到2010年，尽管现在市场中的供需比已经从2005年的5：1减少为今年的3：1，2008年北京市二手房市场的供需情况可能会继续改善，但应该会在2：1左右。”胡景辉向记者表示。

　　依据他的分析，2008年房地产市场中，保障性住房、商品房和二手房将在供给上形成三足鼎立的局面。然而，由于2008年保障性住房依然是期房，新房的开工量也将缩减，想要住现房的人只能将目光转向二手房，二手房的需求依然旺盛。

　　“不排除2008年上半年市场观望期的到来可能会降低需求，而供给量增加，但只要供需结构没有从供不应求变为供过于求，二手房的价格就很难出现回调。”他说。

　　市场走势需看一季度

　　由于利好因素和利空因素并存于明年的二手房市场中，二手房价格走势因此看起来有些扑朔迷离。

　　“一方面经济整体向好，ＣＰＩ持续升高，人民币升值都是利好因素，利空则是明年国家宏观调控的措施可能会更加密集，加上奥运会期间可能会停办一部分二手房交易，对二手房的成交量可能产生一些影响。”胡景辉说。

　　而在金育松看来，明年观望情绪导致的需求减少将是影响二手房价格的一个利空因素。“即使是在2005年市场相对疲软的时候，链家的业绩也是增长的。但是今年11月后，持币观望的买房人越来越多，我们的业绩与上月相比已有所减少。”

　　“由于2008年市场中同时存在着利空和利好因素，现在还看不出来哪种力量将主导房地产二级市场，北京二手房市场价格走势因此会相对模糊，要等到明年一季度，根据市场表现才能对二手房的交易和价格情况做出相对准确的判断。”上述人士称。

　　尽管市场人士纷纷表示对北京二手房市场中的价格变动把握不准，但却一致认为广州、深圳二手房价格可能会持续下挫。“北京和上海地区的二手房市场中炒房的需求并不是很大，明年交易量适当上涨，价格上升趋缓。广州和深圳则有可能要经历一段时间的低迷期。”金育松对记者说。

　　“尽管如此，如果放到全国范围，一线城市的二手房交易量依然会稳步增长，价格还存在一定的上升空间。”无论是金育松还是李文杰，均看好2008年的二手房市场，他们相信市场回暖只是时间问题。

　　“新房和二手房的价格联动依然存在，以前二手房价格和新房价格一直处在互相推动上涨的过程中，如果新房价格下滑，对二手房的影响也将显现。”李文杰认为明年二手房和新房的价格走势将继续互为牵制，而二手房价格在经过一段时间的停滞后，极有可能反弹。

　　也有业内人士担心，尽管2008年一线城市的二手房价格可能涨幅趋于平缓，二线城市有可能会接过涨价的接力棒，迈入上升通道，而这也得看一季度的市场表现。

　　综合以上种种说法，明年一季度的情况正成为众多市场人士判断二手房价格走势的风向标。