中天事件引中介信任危机 银行监管不力难辞其咎

　　摘要：中天置业总裁蒋飞的卷款潜逃事件，使二手房经纪业现行的交易资金监管模式面临空前的信任危机。该事件不仅给中介市场敲响了警钟，也使我们看到了银行在此事件中的监管漏洞。面对无处讨薪的中介公司员工及钱财两空的购房者，我们不禁要问，是谁来为这场骗局买单?

　　11月13日，深圳中天置业评估有限公司突然张贴“公司内部整顿，暂时歇业”的告示，同时传出该公司董事长蒋飞携巨款潜逃的惊人消息。稍后深圳警方初步证实，蒋飞涉嫌诈骗委托公司购房客户的资金至少2600余万元。目前，中天员工起诉公司欠薪案正在审理之中，蒋飞涉及的更多诈骗事实也已立案侦查。蒋飞本人则至今不知所踪。

　　“中天事件”爆发前夕，正值深圳楼市在连续急速上涨多时后出现回落迹象，因此，该事件不仅再次敲响了对中介行业资金监管的警钟，引发该行业一连串儿的信任危机和经营危机，同时也被视为深圳乃至国内房地产市场进入震荡期的一个标志性信号。

　　“中天事件”暴露的问题其实比较简单，即客户的购房款(客户的银行贷款)是直接打到其公司的账户，整个房款完全由其公司掌握，缺乏第三方的监管，其公司对于沉淀的房款可以任意挪用，最后导致资金链断裂，才捐款逃跑。因此，购房者如果能采用安全的资金交割模式，就可以避免此类事件发生。

　　据了解，目前二手房市场上，在颁布了有关资金监管的文件后，中介公司已经不允许直接跟房款或者租金接触。目前仅有两种资金流转模式是被允许的。

　　其一，就是通过“资金监管”的专用账户流转。“专用账户”与设立方(即中介公司或担保公司)自有的结算账户是分开的不同账户，“专用账户”内的资金独立于中介公司的固有财产及其管理的其他财产，也不属于设立方的负债，资金的所有权属于交易当事人，中介公司无权挪用“专用账户”下的资金。其二是交易双方自行付款。在买卖合同签约完毕后，买卖双方自行到银行，通过开立买方账户或者卖方账户，买方按合同约定将首付款或者全款存入账户，银行对资金实现冻结；同时，银行根据买卖双方约定的条件、以及买卖双方一起到银行，银行给予放款。

　　有业内人士表示，在目前的二手房交易过程中，只有采取资金监管和资金托管这两种方式才是真正确保二手房交易资金安全的最佳模式。因为这两种模式都是通过银行的专用账户进行资金的冻结，在没有买卖双方约定授权的情况下，其他人员均动用不了资金。而除此之外的其他房款交割模式，都会让资金划转存在一定的风险。

　　银联信分析：

　　随着全国房地产经纪百强企业深圳中天置业老板的卷款潜逃，深圳房地产业的走向再次引起了社会各界的关注。纵览各种观点，我们可以发现，对该案件凸显的当前房地产中介市场的金融风险基本被忽略了，而这些风险正是在目前的经济形势下需要重点予以关注的。

　　在二手房交易过程中，依交易不同进展阶段往往会产生订金、首期款、银行按揭款等款项的支付行为。这些资金应该通过何种渠道进行支付，全国范围内并没有统一的规范做法，除少数发生过中介卷逃资金案的省市有严格监管要求之外，目前我国多数省市二手房交易资金往往沿袭所谓的行业惯例———将客户购房资金打入中介指定的账户上进行资金监管。由于二手房交易资金存放于中介账户上存在隐蔽性，使行业主管部门难以对资金的存放与使用予以有效监督。

　　随着房产中介逐渐异化为准银行的金融机构，店铺就成为了房产中介的融资工具：利用客户沉淀资金扩大店铺规模，吸引更多客户，积累更多监管资金，再扩大店铺规模或对外投资。只要市场形势保持不变，房产中介的这种经营模式可以一直持续下去。一旦国家宏观经济政策调整，使房地产市场走势发生逆转，中介的资金链条很快就会断裂，从而可能使大量的中介倒闭，对金融系统的稳定产生冲击。

　　值得注意的是，在当前经济形势下，房产中介将大量不受政府监管的房产交易资金投入对房市和股市的炒作，在推动资产价格进一步泡沫化膨胀的同时，也弱化了国家宏观调控政策的效果，使资本市场风险逐步积聚。特别是房产中介的投机资金部分来源于银行的贷款，这就对银行系统的稳定性也构成了威胁。由于很多中介企业营销技巧纯熟，在成立后有限的几年时间内就凭借大规模的广告投入和利用客户资金扩张起来的店铺规模，建立起了所谓的良好品牌形象，并借助相关部门的非规范评比成为业内的知名企业。规模和品牌效应成就了中介机构向银行贷款的资本，再加上了中介账户上大量进出的资金，往往使银行难以拒绝这种客户的信贷申请。

　　比如，在中天置业事件中，相关银行并没有显示出在信贷风险控制方面的专业素养，没有做好客户和行业的贷前分析、贷后跟踪和风险预警工作，说明部分银行在信贷风险控制方面还需要提高。当然，这其中也有银行之间客户竞争激烈的现实原因。在当前流动性过剩的情形下，银行与贷款企业相比明显处于相对弱势地位，一家银行拒绝某中介企业的贷款申请，不表示另外一家银行也会拒绝，更不用说银行也要生存、还有信贷任务要完成。因此，现实来讲，房产中介企业从银行贷款并不会有太大困难。据悉，中天置业共卷走两家银行6000万元的贷款，这些资金收回的可能性微乎其微。

　　我们很难说全国每一家中介企业都像中天置业一样违规违法经营，但在行业潜规则的作用下，总体形势也不容乐观。在当前国家宏观调控趋紧的情形下，房产中介企业一旦由于违规经营导致资金链断裂，受损失最大的除了购房客户就是银行，银行大量不良资产的出现可能会对银行系统的稳定产生冲击。

　　中天置业是继天津汇众案、安徽桃园案之外，又一起涉案金额巨大、影响恶劣的中介卷款案，此类事件的再次发生说明各地房产交易资金的监管存在巨大漏洞。尽管建设部和人民银行在2006年12月联合下发《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》，明确要求各地建立存量房交易结算资金监管制度，以防止中介机构占压挪用交易资金。但新政策出台至今，多数地区并没有完全遵照执行，二手房交易的客户资金仍然存在房产中介指定的账户中，这也是深圳中天置业卷款案产生的最重要原因。

　　综上，银联信建议，首先，产业主管部门应吸取教训，逐步落实建设部和人民银行的通知精神，实行交易资金账户的完全封闭管理，交易双方仅凭相关部门指定的条件进行资金划转，杜绝房产中介接触交易资金，避免中天置业案的再次发生，并确保国家经济和金融的稳定。

　　其次，在和一些没有开展资金监管及银行托管业务的中介公司合作时，银行应加强风险防范意识，严格审查制度，控制风险，不让不法中介“有机可乘”。在二手房交易过程中，如果有银行按揭贷款，银行可以将贷款先直接打到贷款人账户上，然后冻结，等过户手续办完，再将贷款直接划转至卖房人账户。这样银行就能避免其中存在的金融风险。

　　【相关链接】

　　深圳“中天”事件并不是个别案例，类似于这样的案例其实在全国各地陆续发生着。

　　在“中天”事件爆发之前，南京一家房产中介公司就因为挪用业主房款，而被南京房产管理部门勒令停业整顿，只是该事件涉案金额不是特别大，因此没有引起大众的关注。据统计，这家名为融众的房产中介公司共挪用和拖欠售房款多达500万元，涉及到24户业主，主要是买主支付的首付款和银行发放的贷款等，最多的一笔50万元，最少的一笔5000元。

　　2006年9月初，天津爆发房产中介欺诈事件。天津汇众房地产有限公司旗下百余家门店突然在一夜之间全部关停，位于天津河西区峰汇广场的汇众房地产有限公司成立于2004年3月。曾经一度拥有天津汇众房地产经营有限公司、滨海汇众房地产经营有限公司等七个全资公司，主要以房地产连锁经营为经营载体。2004年实现全年销售量达6亿元，曾被天津市评为“优秀企业”。据不完全统计，“汇众事件”涉及买卖双方有1000余家，他们中大部分人的房产交易资金被套在“汇众”，涉及资金高达1.5亿元，涉及500多人。

　　天津“汇众”事件尚未尘埃落定，在同年年底又爆发另外一起房产中介诈骗事件。12月中旬，天津易安置家房地产经纪有限公司法人刘冰被河西公共安全专家分局拘留，易安置家涉嫌合同诈骗，资金链断裂的事实随即浮出水面。这家运营3年，拥有直营连锁店40余家，并且是天津市房地产协会的会员单位，天津市房地产管理局认证具有二级资质的房地产中介公司是在敏感的消费者发觉诸多交易无法兑现后，揭开了其资金流转中的巨大漏洞。据了解，该事件涉及家庭300多户，涉案金额2500余万元。

　　2005年7月，安徽最大房产中介之一桃园房产代理销售有限公司突然关门停业，数百客户4000多万房款被“套”，民营企业桃园公司号称安徽“房产中介航母”，在合肥住房二级市场上举足轻重，鼎盛时期仅在合肥市就开设有五大营销中心、50多家销售网点，月销售额超亿元。

　　北京坚石房地产经纪有限公司曾是北京的“放心中介”公司，在北京有12家分店、100多名员工，注册资金1000万元。2003年11月14日，坚石公司总部人去楼空，法人代表于波不见踪影，次年2月24日，于波在海口落网，该事件涉案金额达到1100万元。

　　[本文由中国中小企业金融服务信息网提供，未经北京银联信信息咨询中心书面许可，请勿转载。]