房价拐点论目前占上风 投资房产需谨慎

　　投资提示

　　●深圳市房地产研究中心副主任王锋说，“目前市场上出现的一些开发商打折促销的行为，说明开发商在不断试探房价的底线，这样有助于房价的理性回归，而房价一旦回归理性，房地产市场也将更理性地发展。”

　　●深圳知名的房地产专家半求认为，“包括深圳在内的中国一线城市的一手房的统计房价比最高峰期下降35%是肯定的。”

　　2007的网络年度汉字评选，“涨”字夺标。在10月份以前，这个涨字对于房价来说形容得恰如其分，不过，在10月份之后，大家听得更多的一个字是“拐”。在一夜之间，房子从卖方市场转成买方市场，中介关门、业务员沿街拉客、拐点论盛行、打折还送装修……种种迹象表明，在2007年末，房价“拐点出现”已经是不争事实，而展望明年，房价最有可能的方向是“理性”，吹大的泡沫会破，但期望“崩盘”的心理同样过于疯狂。

　　压垮房价的最后一根稻草

　　从2004年开始，国家已经在为抑制房价的过快上涨出台各种政策，“国八条”、“国六条”、“国15条”等等政策并非真正起到作用，相反房价在今年上半年如脱缰野马快速上涨，以深圳为例，1月份新房成交均价为万元左右，到最高峰的8月份已经接近2万元。

　　9月27日，央行出台规定，第二套(含)以上住房的，首付40%，利率为同档次基准利率的1.1倍，而且首付和利率应随套数增加而大幅提高，借款人偿还贷款的月支出不得高于月收入的50%。

　　深圳知名的房地产专家香地咨询总经理尹香武(半求)分析：第二套房产的首付提高100%、首付翻倍。同时贷款利率相当于基础利率的110%。这就意味着即使房价继续上涨，对于投资客来说，其自有资金的收益率则下降了150%以上。如果房价下跌，那么其损失也呈现扩大趋势。而且规定标志着我国1998年推行的按揭政策、2000年以来实行的低首付、低利率都有了改变，房价原运行条件的一夜消失，价格型投资客离场。

　　不过，关于“第二套房”的解释，各银行各有说法，正当大家还存有“上有政策下有对策”的疑虑时，12月5日，两部门再次发布“补充通知”，明确“第二套房以家庭为单位”等相关事宜，半求分析，这项政策封死以人头控制必然会导致的漏洞，以每户3人计算，以户为单位控制则可以避免每户可能多出的2个以第一套标准购房的几率。而借款人须提交真实的税收等证明材料。必定大幅度缩小其贷款实力。

　　解释出台之日，沪深股市地产股大跌，有分析认为，央行在扮演“铁血钱掌柜”，放出“强烈的紧缩信号”。

　　观望：从购房者到开发商

　　那么，投资客的离场对深圳楼市的影响有多大呢？

　　深圳市社会科学院的深圳蓝皮书《中国深圳发展报告(2007)》称，深圳2006年置业者中有超过30%的人在取得产权证后半年内转手，这群人被市场视为“短期炒房客”。而根据深圳业内人士的估计，2006年的市场有60%-70%的投机因素，局部楼盘甚至达到8、9成，另一个可参考的数据是，到2006年二手房交易面积746.76万平方米，超过当年一手房的720.53万平方米，这从另一个方面佐证了炒楼风之盛。当9月份相关政策出台之后，深圳楼市发生价跌量跌的拐点也就不难想像了。

　　相对于价格，成交量的变化更为明显和直观，1月份的全市为80.26万平方米，而到了往年市场成交较为活跃的9、10月份，销售面积分别为31.1万平方米、15.36万平方米，是今年成交量最低的两个月份。而11月新盘日成交55套，再创新低，最近的一个星期，全市新房成交每天60套，市场观望因素依然浓厚。

　　而观望的恐怕不止是购房者，本月17日，宝安3宗居住用地遭遇流拍，之前本月6日，龙岗区两宗居住用地也未成交。而流拍、底价成交、低价成交的事情在广州、上海、厦门、南京等许多城市相继出现，这与前几个月各地纷纷出现“地王”的情景形成鲜明对比。

　　一位业内人士表示，这说明开发商也在观望，说明他们对后市感到悲观，从另一个角度上讲，低地价也有利于房价的下跌。

　　买还是不买，这是个问题

　　回答这个问题首先要回答，房价还会不会降？

　　似乎目前的所有迹象都表明楼市会下跌，这包括：从政府方面中，货币从紧政策，第二套房贷款规定，抑制炒楼和屯地税收政策，不断推向市场的经济适用房等等，从市场方面，不见起色的成交量，新楼盘逐渐松动的价格，越来越大的打折力度，越送越豪华的装修，越来越多的中介关门等等，而从供求关系上看，今年全市的批售面积比销售面积将超过100万平方米，这其中还没有计入市场因炒房而实际空置的数量。另一个值得关注的是，我市6006套保障性住房租售公告将于25日对外公布。据副市长吕锐锋介绍，明年全市计划建设保障性住房45820套，建筑面积236.92万平方米。

　　房价会跌多少？

　　有人预测跌20%，也有30%，也有40%。置业国际董事总经理罗志聪认为，均价或将调整至1.2万元—1.3万元／平方米左右，这是对今年8月份以前深圳楼价的一路狂涨，严重透支的理性修复。

　　招商地产营销中心副总经理严士平说，根据市房地产研究中心2006年深圳意向购房客户家庭收入1万份问卷调查表明，意向购房客户家庭年收入11万—15万占22%，7万—10万占32%，16万—20万占11%，按照国际上通用的标准，房价与年均收入之比应在5倍左右，而中国由于父母支持子女购房等因素，这个比例应在10倍比较合理，也就是说，100万元到120万元的房子是比较合适的。

　　深圳市房地产研究中心副主任王锋说，“目前市场上出现的一些开发商打折促销的行为，说明开发商在不断试探房价的底线，这样有助于房价的理性回归，而房价一旦回归理性，房地产市场也将更理性地发展。”

　　而随着销售量的下降，最近深圳租金却在猛增，最高的区域增幅达三成，这一方面表明观望者众，另一方面也说明，租客随时有可能在认为价格合适时出手。

　　中国房地产界“独立思考者”顾海波认为，2008中国楼市主旋律是“稳中微降”，他认为：“2008年住房供求趋于平衡且供会略大于求，住房的供应结构将日趋合理，宏观调控的政策效应在积累，会严格控制拆迁规模，而最重要的是看中央政府的调控决心，要看地方政府的执行力度。”

　　2007关键词

　　涨：中国今年网络年度汉字，在楼市最高的时候，一天一价，涨字后面可以加上“疯狂”来形容。

　　房奴：在漫画中，房奴一般总是被画成蜗牛。

　　房流感：始于今年10月份，从深圳开始，在珠三角和上海等地蔓延，蒋飞被称为第一重症患者。

　　天价楼盘：指上海汤臣一品，不过最近被杭州一楼盘所取代。

　　调控：从2004年以来不绝于耳，直到今年年末才好像有效果。

　　多米诺骨牌：指房地产中介不断关门结业，从深圳蒋飞的中天置业开始，接着是长河。

　　负资产：在拐点论之后不断有人提起，不过，应该相信的是，如果负资产大量出现，更多的人会比现在更买不起房子。

　　拐点论目前占上风

　　日前，大家公认的地产带头大哥万科董事长王石在广州的一个公开场合坦承“楼市拐点确实已经出现了”，当然，他之后在博客中作了修正，表示这个拐点仅限于珠三角，也就是说“部分拐点”。然而，另一大腕北京华远地产股份有限公司董事长任志强几天后在另一个公开场合则表示：“房价下跌只是暂时的、局部的，长远来看，房价不会跌，目前从紧的货币政策不一定会使房地产市场出现拐点。”

　　当这个问题问到潘石屹时，他写了一篇长长的博客，大概意思是局部地区会出现过热，国家调控一下就没事了。观点介于“局部拐点”和“没有拐点”之间。不过他对于深圳市场有这样一个判断：“今年初深圳房价迅速上涨，一度超过香港相邻地区的房价，这一定是有问题的。另外深圳的城市有它的特殊性，是‘一夜城’。主要是以外来移民为主，是一夜间建起来的城市，这里人们的收入水平不是呈金字塔结构，而是矩阵型结构，生活在这里的人不是穷人就是富人，典型的二元分离，在一般城市，如果房价出现一些下降会有收入低一层的人接着购买，但深圳不同，要不抢着买，要不就干脆没人买，所以才会出现成交量萎缩70%的现象。”而网上的言论似乎已经有一边倒之势，另一个来自于深圳的房地产著名博主牛刀已经开始大论“崩溃”命题。

　　相对于各方的言论，购房者更看重于万科最近在广州的低价策略，12月9日广州老城荔湾区的万科金色康苑开盘，每平方米比附近房子便宜4000多元。同期出售的白云区的万科云山和花都区的万科天景花园，加上稍早时西郊金沙洲四季花城及金域蓝湾，广州万科旗下共有5个项目实际售价与市场预期相比普遍下调15%至20%，甚至低于同一楼盘前期产品的价格。其金沙洲四季花城新推精装修组团单位每平方米仅7000元的均价，居然不到片区内另一家开发商同类产品的一半。

　　有人以“开发商开始手忙脚乱”来形容万科的这一行动，而这似乎是对“拐点论”的最有力证据。(记者林彦龙)