以香港经验看调控恒基内地仍发力

　　作者：谢红玲

　　相关报道一

　　在北京东三环CBD核心区特色鲜明的央视大楼对面，一座同样超群的建筑明年即将亮相，那就是香港著名商人李兆基旗下的恒基兆业地产有限公司以香港最高建筑国际金融中心二期(简称IFC)为蓝本正在建设的北京环球金融中心(简称WFC)。

　　恒基地产(0012.HK)是最早进入内地市场的港资地产企业之一，20年来，这家港资地产企业聚焦北京、上海和广州三个一线城市，陆续建成了北京恒基中心、上海港汇广场等。截止到今年底，恒基在内地的土地储备预计有望达到可建面积1500万平方米，其中80%用于住宅开发，10%用于建设零售物业，10%为写字楼和服务式公寓，分布在北京、上海、广州、长沙、沈阳、苏州、重庆等9个城市。

　　是什么原因让这家经验丰富的老牌地产企业选择内地宏观调控不断深入并限制外资投资房地产的时机调整策略、加速扩张并取得阶段成果的呢？他们怎么看待内地的房价和地价走势？他们在内地的发展目标是什么？带着这些疑问，记者采访了恒基兆业地产有限公司执行董事叶盈枝。

　　《中国经营报》：你们是采取什么策略和步骤进入内地市场的？你们怎么看待这些年来中国房地产市场的变化又是如何顺应这种变化的？

　　叶盈枝：长期以来，我们在内地都专注于一线城市的好地段，以开发商业办公项目为主，直到2006年年中才开始进入二线城市，其中以直辖市、省会城市及部分经济发达城市为重点，主要开发中高档大型住宅区。

　　我们一贯关注国内市场的长期发展趋势并看好这个市场前景，我们认为二线城市对住宅的需求更高，人们的收入水平增幅也比较大，所以调整了发展策略。我们希望在未来5年成为内地10大地产商之一，未来10年成为内地5大地产商之一。

　　《中国经营报》：和内地同行相比，你们有哪些竞争优势？会不会考虑在内地上市？

　　叶盈枝：我们感觉内地企业通常在开发速度和开发量上优势明显，我们更注重在“质”上取胜。我们通常先以开发品质形成品牌效应，再扩大开发量。不过，尽管发展策略不同，大家最终都会质、量并重。

　　等我们成为内地10大地产商的时候，或许会考虑在内地上市，现在还没有这样的打算。

　　《中国经营报》：“限外令”的颁布对你们在内地的投资是否有影响？怎么看待国内一系列的政策调控？

　　叶盈枝：作为一个长期的发展商，我们的投资战略着眼基本的经济因素，内地市场需求旺盛，收入增幅大，所以我们看好它。对短期的价格涨落我们并不看重，价格变化最终还是会由供需关系来决定。以香港为例，经济增长后发生通胀，出现负利率，人们想保值，就会投资在实物上，主要会选择房产、贵金属，或通过炒股应对。

　　内地的“限外令”并不是一刀切的，在一些省市的大型开发项目和地标建筑开发上，政府还是欢迎外资的，“310号文件”也不是不允许外资进入房地产开发领域，只是要求统一到商务部备案，至于外汇进入的快慢主要看省市级政府的协调能力。

　　《中国经营报》：以你们港商的目光如何看待近一年来内地地价和楼价的猛涨之势？香港物业已经经历过价格的大起大落，对正处于价格敏感期的内地市场有什么借鉴意义？

　　叶盈枝：我们始终希望房地产的价格平稳上升，而不是大起大落，否则无论对开发商还是买家都不好。

　　在我们看来，内地的地价是竞争的结果，是参加竞争的少数企业的意见的体现。内地土地交易的招拍挂的方式体现了竞争的公平、公正、公开，但并不一定是市场公认的价位。土地市场和股市有些相似，不会一直上涨，也会调整。

　　香港的楼价曾经有很大的起伏，但是10年前中产买的房屋现在都成了豪宅了。以我们的经验，越是位于中心城区、越高档、品质越好的单位上涨越快、调整幅度越小、保值能力越强，地段偏远的项目价格向下调整的幅度比较大。

　　所以，恒基一贯注重项目地点的选择，注重产品的质量，始终坚持用品质创造竞争力。

　　二手中介龙头逆市扩张

　　来源：中国经营报 作者：谢红玲 2007-12-24 21:13:47

　　相关报道二

　　正当以南方区域为主的二手房中介行业再度陷入关店潮并且被“中天置业蒋飞携款潜逃事件”的阴云所笼罩之际，以特许经营为主导的21世纪不动产日前高调发布了其2008年战略目标：进入全国40个区域60个二三线城市，将门店增加到2000家，经纪人数量超过2万人。实现此目标，该机构将巩固中国房地产经纪机构门店数量和经纪人数量老大的地位。

　　21世纪中国不动产中国区域副董事长卢航透露，目前该公司2007年业绩达到了800亿元的交易额，总成交面积是1600万平方米，总成交套数是17.7万套。在全国的经纪人已经超过了1.5万人，门店总量近1300家。卢航表示，去年年底提出的“每天一店”发展战略基本实现，按照2000家的总量测算，明年开店数应在700套左右，平均每天得开2家。2008年，该企业依然以特许经营为核心业务，同时开展与房地产相关的按揭服务并为此专门成立了凯胜金融按揭服务公司，此外通过并购等形式发展集团自己拥有的加盟店。

　　21世纪中国不动产方面分析判断，深圳楼市的泡沫化厉害，但很难形成全国性泡沫。有业务人员反映，深圳一个交易单到房产局之前转了三手，而且大多数是用按揭，这种高风险的市场出问题影响就会很大。2005年上海已经经历过一次市场洗牌，很多消费者的投资冲动没有那么厉害。北京市场一直比较稳，投资者越来越多了，但客户的投机心态不浓，所以北京的影响会比较小。由此，布局全国市场的21世纪中国不动产对市场前景颇有信心。