吃螃蟹不易 限价房遭遇暗流

　　作者：龙飞

　　最近一想到买房的事，广州国土资源工程学校的金老师(化名)就又喜又忧。

　　离他的学校骑车不过半小时路程的万科地产(000002)广州东郊科学城限价房项目，很快就要上市了，学校工会已贴出通知，凡符合政府规定条件的教职员工都可以申请购买。

　　按政府不久前的口径，这些条件包括“过了晚婚年龄、首次置业、有广州本地户籍”。金老师今年也“奔三”了，正愁着买房子结婚，条件倒也一条不缺。

　　但12月18日正式发布的《广州市限价商品住宅销售管理办法(试行)》(以下简称《试行办法》)中增加了一条：个人申购者本人税前年收入须在10万元以下。收入不错的金老师，正好卡在这个门槛上。

　　他决定不管那么多，先登记了再说。“这么好的机会肯定要抓住，收入这东西，税务局都查不清，政府还能卡得住吗？”他说。

　　购房者：资格审核 雾里看花

　　金老师早就看中这个科学城的限价房楼盘了，虽说距市区稍微远了些，但房子质量不错，园林配套一样不少，听说将来附近还要通地铁，总售价才不过在45万元到57万元之间——要知道如今广州市区买一套房子，动辄就要花上百万元了。

　　尽管担心自己的真实收入水平可能影响购房大计，他还是不时自我安慰一下。据他说，不少在城中村里有好几套出租屋的老广州人，也打算排队申请限价房。“人家每月光收租金多的就好几万元，我不比他们更需要限价房吗？”他反问道。

　　按上述《试行办法》规定，申请购买限价房者的收入等情况须“如实自行申报”，却没有明确设定收入审核程序。金老师“铤而走险”，正是看到了其中的“漏洞”。

　　广州国土房管局新闻发言人黄文波称，为避免申请人不如实申报收入，政府将严格执行“购前公示、事后处罚”的措施。如公示期间未能发现申请人虚报、瞒报收入情况，购房后一经举报或发现，将收回房屋，并永久取消购买限价房资格。

　　一位参与制定《试行办法》的人士向记者表示，政府如此严厉实属无奈。“国内与收入查核相关的各种配套制度尚不完善，如果完全由国土部门事前审查购买资格，费时耗力且难以准确，不利于正常销售推进。”他说。

　　在采访中记者又发现，一些已经买房的年轻人有意将名下物业转到家里的长辈名下，自己再去申请。对此，广州最大的中介代理商合富辉煌(0733.HK)首席分析师黎文江表示，申购条件规定“本人在广州市区没有独立套型住宅自有产权登记记录”，此前购置房产政府部门都会记录在案，即使物业过户了，还是买不了限价房。

　　开发商：进度难控 势成“鸡肋”

　　2006年9月，广州在国内率先拍卖限价地，被视为“吃螃蟹”之举，但当时由于起拍价较高，“限价”又被指实 为“抬价”。起初开发商对于这些限价项目兴趣极高，保利、万科等争相竞夺。根据合同规定，广州最早的限价房项目应该在今年10月面市，由于销售方法迟迟未确定，一直难以推出。

　　与市民千方百计申购的热情相比，开发商对限价房的态度却日渐冷却。“不管什么销售方法，我们希望能把房子尽快卖出去。”一位不愿具名的限价房开发商人士对记者说。他们开始担心政府与申购者之间“猫捉老鼠”的游戏，会落入“隐瞒——审核——惩罚”的泥潭，最终让楼盘销售受挫，得不偿失。

　　广州市政府有关部门曾公开表态，限价房开发是“长久政策，灵活措施”，换言之，销售方法可能随时有变。国土房管局新闻发言人黄文波也对记者表示，限价房销售对象不是一成不变的，在优先解决本市户籍人口需要之后，也会将常住人口纳入供应范围，从申购者职业上说，教师、公务员甚至进城务工的农民工等等，都在政府考虑之列。

　　“本来公司积极参与开发限价房，部分原因就是觉得即使利润率不高，但开发周期短，在政府支持下销售速度应该会非常快。”一位限价房项目负责人说，“公司希望通过这些短平快的项目，加快周转合理盈利。”

　　可政府的“灵活措施”， 无疑让希望规则相对稳定的开发商头疼。以广州第一个限价房楼盘保利地产(600048)开发的西子湾为例，早在今年“十一”前后，该楼盘就可以上市发售了，但政府的限价房销售管理办法迟迟未能出台，导致开盘时间一再押后。而目前按政府要求，该盘现场销售名义上以开发商为主，房管部门将派工作人员现场办公，对申请购房者进行预登记并审核其资格，待审核结果反馈给开发商后，再通过公开摇珠方式，确定购房先后顺序。

　　“开发商并没有能力审核申请人的条件，只能由政府部门来做。”日前接受记者查询时，保利西子湾一位负责人多少有些无奈地表示。但他不肯更多评论政府的有关政策。

　　政府：高开低走 骑虎难下

　　起初不少中小开发商对限价房兴趣甚浓，普通商品房日渐高昂的地价让他们倍感吃力，而限价房利润率不高，销售却有保证，无疑也是一条新路子。但政府明文规定“凡限价房项目，开发建设单位不得进行土地和在建工程的抵押”，没有了银行贷款支持，他们只有望洋兴叹。

　　政府这样做，本意是希望让更多有实力的大开发商参与开发限价房，同时也不愿看到折价出让的限价地，到头来又成了开发商的融资工具。可惜“水至清则无鱼”，让大小开发商都意兴阑珊。

　　也许正因为如此，广州新一轮限价地拍卖由热转冷，到了难以为继的地步。11月底，广州推出两幅位于市郊番禺、花都的限价地，拍卖现场居然无人举牌。后来其中一幅由一家不太知名的开发商从网上报价投得，据悉这家来自外地的开发商对限价房项目本身兴趣并不高，只是有意借此进入广州市场。另一地块则由刚刚赴港上市急于增加土地储备的奥园集团(3883.HK)以低价投得。

　　此前已拿下限价地块的一些开发商，则对前景持保留态度。一位上市房企老总私下表示：“如果可以的话，甚至考虑放弃已拿到手的限价房项目。”

　　自去年8月起，广州市政府率先出面吃限价房“螃蟹”，先后出让共14幅限价地，是全国出让规模最大的城市之一。但广州“十一五”规划中承诺2006年、2007年两年共出让340多万平方米限价房用地，如今实际完成进度只及原承诺的一半左右。

　　政府煞费苦心推出的限价房，最终能否满足真正有需要的家庭，“走钢丝”式的限价房开发及销售政策，又如何平衡各方利益，让这种尝试得以长久实施，而不仅仅是昙花一现，草草收场呢？

　　心存侥幸的金老师没有想得那么远，只希望自己能顺利“摇”到一套房子，也许五年期满后转手就能大赚一笔。

　　相关　成都“限价房”样本

　　成都也是国内较早发售限价房的大城市，多由国资背景企业开发，第一批限价房今年3月份便已推出。近期政府在户口和收入等方面放宽了申购条件，部分海归人才只要在事业单位工作满3年后也可申购，但反应未如预期热烈，12月初推出的四个限价房项目共计7600多套房源中，经过三次摇号后仍有1400多套房源剩余。

　　在当地大多数市民看来，限价房有些可望不可及。一方面部分限价房每平方米4000元以上，对真正的中低收入阶层来说，仍然负担不起；另一方面，担心申购程序不公平，到头来白费力气，也成为影响人们热情的重要因素之一。张明