金地国际花园税务所事件

　　姜洪桥

　　12月19日，金地国际花园业主委员会办公室内人声鼎沸。社区业主七嘴八舌向媒体记者表达自己的愤怒情绪。事件的起因是今年8月份，物业公司通知业委会将有一个税务所进入小区会所内办公。这些业主在忧虑CBD地区税务所进驻小区将会给平静的生活带来的破坏。

　　有意思的是，所有业主都把矛头指向了开发商金地公司，而非税务所背后的CBD管委会。他们宣称，金地公司如不采取措施，将更换物业公司和项目名称。金地公司的正式回复则表示，项目建设初期，会所内早已预留了公共配套设施用地，此部分产权归政府所有，由政府确定用途。

　　那么，公开发售的居住小区内为何会冒出一个名正言顺的政府所有的税务所？本应由财政支出的政府办公用房是否又计入当年出售居住小区政府土地收益之外？这一切都与土地收益之外隐形存在的实物地租有着千丝万缕的联系。

　　抗议的矛头

　　金地国际花园的圆形会所安静地躺在几栋居民楼的怀抱里。在这里有供居民娱乐的桑拿和游泳池，甚至举办商品展销。在会所的外围是漂亮的绿植，时不时有儿童在此戏耍。这个在CBD最繁华地段的商品房项目，因为其独有的安静居住环境而深得市场认可。其二手房价也一路飙升。不过，这一切正经受挑战一个对外办公的政府机构税务所将迁入小区。

　　“税务所开在桑拿房上面，这不是很荒唐吗？”一位业主高声说，很多人随声附和。显然，业主对于税所进驻相当不满。为了抗议税所的进入，金地国际花园的业主在各家的窗户上贴上了各种白纸黑字的标语。金地国际花园业委会吴中向记者表示，最主要的问题是税务所是对外办公的，也就意味着有外来人流将进入小区。“税所的停车场也与小区业主共用，我们的地下停车场是可以直接通到各楼的，安全问题怎么办？”吴中质疑道。

　　在8月份得知这个消息之后，业委会立即组织了“权益维护小组”与金地公司沟通。据说，业委会、金地公司和CBD管委会曾经开过一个协商会。CBD管委会的官员曾经表示过，责成金地公司提出改造方案。但随后金地公司提出的设计改造方案并不能让业主满意。这份改造方案试图搭设一座天桥直通会所，前往税务所办事人员通过天桥进入税务所。会所本身则以绿植的方式单独隔离出来。“这么改造，岂不是成了租界了！”有业主形象比喻。

　　这个方案并没有解决地下停车场的安全问题，还另外占用了本归业主共享的公共绿地。因此遭到权益维护小组的否决。业主与开发商的矛盾开始激化。金地公司指出权益维护小组干扰小区居民生活，并在在12月5日的回复中明确宣称，根据政府有关部门的规划许可批复，会所具有两个功能，一是会所服务，二是CBD管委会配套用房，此部分产权归政府所有。

　　针对金地公司的表态，权益维护小组也立即指责金地公司在销售当初没有公示公共配套设施具体情况，违反政府规定，并威胁将撤换物业公司，更改小区名称。

　　权益小组一方面与开发商针锋相对地斗争，另一方面似乎又力图与政府保持一致。“我们支持政府”，吴中肯定地表示。另一位业委会委员向记者透露，其实业主目前的最低目标非常简单，就是要金地公司白纸黑字地保证税务所进驻之前将征得居民的同意。如果保证书签署，那将是一个相当有趣的保证，税务所由地方政府主管，而金地公司则是一个完全市场化的上市公司。

　　实物地租

　　愤怒的业主其实并非没有想到去了解，这个税务所是怎么冒出来的，又有什么法律依据。

　　对于会所预留的公共配套设施，业委会早就知道。吴中回忆，以前业委会曾经提议把这部分预留空间办成社区老年活动中心。当时街道办事处相关负责人还相当高兴，连连称赞这个主意。“如果办成幼儿园，我们更欢迎”，一位女业主声称。看起来，业主对公共配套设施的存在丝毫没有任何不满。不满的仅仅是配套设施的内容和服务对象。

　　那么面对工商企业为主要对象的税务所算不算是针对社区服务呢？公共配套设施产权究竟是归政府所有还是归业主所有？权益维护小组聘请的法律顾问张凡强律师对此无法确定。“这完全取决于执行者的解释”，张凡强说。张凡强指出，按照朝阳区政府的文件，居住小区配套设施产权归政府所有，但目前对于居住小区公共配套设施的相关法律文件和政府规定都是在《物权法》出台之前的，这些政府规章是否与《物权法》矛盾，出现矛盾如何处理，都有待于进一步的解释。

　　在此之前，金地国际花园的业主曾经奔走于开发商和建委、规委等主管政府部门，要求查阅会所的产权证、当年金地国际花园配套设施法律文件和详细规划图表和意见。但出于种种理由，无法查阅。一个无法确认产权的会所，如何确认其权益和用途的确是个很头疼的问题。

　　当然，如果穷追不舍的话，一个更深层次的问题将浮上水面。商品房居住小区是商业化运作的，其中产权归政府的部分是否计入当年的地价之中？如果不是，那么它只能是本应由财政支出的公共项目改由购房人买单。

　　关于隐性存在的实物地租，很多人有过解释。曾经对实物地租有过专门调查研究的专家王育琨指出，“在土地招、拍、挂之前，实物地租是广泛存在的。”王育琨在他的专著中有如此描述，“城市政府直观上看是唯一受租者，既可以得到诸如道路、管道、绿地等基础设施，又可以得到中小学、幼儿……也可以让开发公司支付本应由市财政拨出的补贴……”

　　华远集团董事长任志强在2004年解释过：“现金地租通过房地产法中规定的土地出让金实现，实物地租是通过地方法规实现的。如北京市政府规定旧的居民委员会办公场所由政府建，而新的由开发商按一定比例建。”

　　不过，金地国际花园的业主们显然没有穷追不舍的打算，尽管金地花园税所事件实质上可以作为实物地租在《物权法》颁布之后新旧法规矛盾和产权纠纷的标本。“我们其实很无奈，我们都很忙，没功夫去折腾，哪怕他们改成一个内部办公的场所都好”，一位业委会委员说。他们的要求其实很低，只是要希望这个税所进驻能够征求业主的意见，当然，如果能够改成为社区服务的幼儿园之类的公共设施就更好不过了。

　　“我觉得政府最终可能会让步，实在不行只能起诉”，一位女业主如此希望。一旁的律师张凡强立即提醒，“民事诉讼还是行政诉讼？如果行政诉讼，举证责任完全由行政部门承担。”

　　来源：经济观察报网