宋庄小产权房案：裁决未释疑 定案非定论

　　吕尚春

　　12月17日，僵持了半年之久的宋庄画家遭讨房官司终审定案，法院认定交易合约无效，画家李玉兰要在90天内搬出其购买的农民房屋。

　　这是迄今为止，被称为“小产权”性质的房产交易，在进入法律程序时首次被认定“契约无效”。这可能会招致一系列无法预料的反应，宋庄或其他更大范围的已售小产权房，是否将会依此案例而上演“农民房回讨”风潮还不得而知。

　　《北京青年报》在报道这一判决结果时写到，“就在两天前，国土资源部重申，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’，农村住宅用地只能分配给本村村民。几乎所有面临讨房的画家都认为昨天的法院判决是在这个大气候下产生的。”

　　在画家李玉兰小产权房讼案中，判决关键在于法院最终认定 “买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权”，由于画家为“非本集体经济组织成员”，因此无权拥有宅基地之上的房产。

　　但是，如果依照现行法律，不论是《宪法》还是《土地管理法》，农民都拥有本集体所占有的土地的所有权。按照《物权法》的原理，“所有权”即是一个人或集体对财产最为完整的权益，即权利人依法对自己的不动产和动产享有全面支配的权利，包括占有、使用、收益和处分的权利。认为村集体在土地中已划定的宅基地上建设、买卖“小产权房”，以及农民出让自有宅基地上的自有房产均为合法的判断，均由此法理而来。

　　当然，在《土地管理法》中同时规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”法院对于李玉兰一案的主要判决依据——因其 “非本集体经济组织成员”，故而“无权取得”宅基地之上的房产，来源即在于此。但问题在于，在《物权法》尚未出台之前，对于财产“所有权”的解释或许会忽左忽右，但在《物权法》出台之后，拥有明确的“所有权”归属的这一部分财产，居然依旧身挂重锁，这与有关“所有权”的法理精神是否自相矛盾？

　　退一步看，即便我们目前只能依《土地管理法》面对李玉兰被讨房一案，但该法针对的也只能是集体所有的“土地”的使用权问题，而并没有说宅基地之上的房产权益应当如何处置。李玉兰与村民签定的《买卖房协议书》中，到底是在拥有“房产”的同时，也同时拥有房产之下的“地产”，还是仅仅受让了“房产”？恐怕严格地说，李玉兰只是购置了“房产”，在现有法律条件下，根本不可能连带把集体土地的“地权”一并拥有。目前形成了实质的转移的只有地上房屋的使用权，而非完整的集体土地的使用权。如果说某段时间内的房屋使用权、使用人发生转移，即可视为土地使用权已发生转移的话，那么农民个人房屋出租给外来人口居住都要算做一体违法。

　　李玉兰案的终审定案，为当前对“小产权房”交易愈加严厉的管制增添了一个注脚。这个曾经活跃的市场，如今看来不免会或长或短地进入 “冬歇期”。而在过去几年，在城市房价一路飙升之下，购买“小产权房”的人曾经趋之若骛。这个有相当成熟度的“边缘市场”，已占有近20%的市场份额。新华网刊载过这样的报道：“如果你有30万，你可以在北京的二环内买到20平米的房子；如果你运气好，也可以在五环内买到40平米的房子，或者六环内买到45平米的房子；而在五环外的“小产权房”，你用这笔钱则可以买到近100平米！”既然存在这样的落差，就难怪有人对管制“小产权房”如此理解：如果人们都去买“小产权房”，那么在“招、拍、挂”中以“天价”卖出的土地，不免就要面对农村集体土地和小产权房带来的“水桶效应”。

　　实际上，对于禁止“小产权房”交易的争议始终存在。其原因是，无论从哪方面看，在集体土地所有权并没有发生转移的情形下，非耕地范围内的自有宅基地上的自有房屋的正常流通，不仅可以为农民带来实质的“财产性收入”，也在安顿买不到廉租房、经济适用房的城市居民的同时，有助于缓解“撼山易撼房价难”的尴尬局面，更可平抑过分高昂的土地溢价。既然如此，那么为什么非禁不可呢？公众所虑未必周详，但看起来一举多得之事辄遭严禁，有所争议是当然的。回到本案来说，这一裁判也并未能解释公众的诸多疑惑，反而使不同法条之间的矛盾、旧有法条与社会发展现实的不适应，更加清楚地呈现了出来。此案虽已定案，但对“小产权房”问题的争论，相信还会持续下去。

　　来源：经济观察报网