连房产商也说是 楼市是否真到拐点

　　有评论认为，目前的信息不足以断言“拐点”已经出现

　　中国不少城市的商品住房交易近来持续“量缩价涨”，甚至个别城市出现“量价齐跌”，市场观望气氛渐浓。被新政策击中软肋的楼市疲态初显，楼市拐点是否即将显现？厦门市房地产交易中心统计，11月份，厦门市岛内住宅成交量比前一月下降12%左右，进入12月份，日成交量仍在震荡下行，但岛内住宅均价牢牢咬住每平方米14000元的底线。

　　据福州房地产指数分析报告显示，11月份，福州市城区商品房均价冲破了每平方米8400元的上线，而2006年1月份每平方米均价为3500元，2007年1月份每平方米均价为5000元。

　　另据《广州日报》报道，近日万科董事会主席王石在北京出席一个新闻发布会时表示，“我承认楼市拐点确实已经出现了”，一些房地产专家在随后发表的言谈中也认为中国房价调整期最长将达15个月。

　　“双核”的楼市更健康

　　《广州日报》评论：楼市“利空”与“利好”辩证关系，充分体现了不同利益群体对同一事件的不同立场。政府此番在楼市调控上的作为，实在可以用“卓有成效”来形容。而就在几年前，“经营城市”的理念在全国各大中小城市风行一时。“经营”的目的，站在地方政府的角度，莫过于拉高地价房价。以至于不少城市管理者为了将房价拉到“与本市地位相符的水准”而不顾经济规律、粗暴介入市场。及至房价飞涨、公众怨气冲天，中央调控房价的组合拳频频出击，一些地方政府在片面“经营城市”的轨道上依然尾大不掉，凭惯性继续滑行。

　　所幸，中央在整治房价这座“大山”上决心已定。与早期“组合拳”多着眼于“抑制需求”、疼在买房者身上不同，近期楼市调控的重心已转移到“加大供应”上——从经济适用房在广州等城市的“重出江湖”，到中央对廉租房的空前重视，到温总理关于“经济适用房大多数面向中产阶层”的表态，再到广州“限价房”的探索……

　　由此，中国楼市进入“双核时代”——一边用政策性住房满足困难和“准困难”群体，一边继续鼓励商品房市场健康发育，两条轨道平行发展。

　　“双核”好处何在？让我们回到房价的本源——作为一种商品，供求关系往往是决定其价格的关键因素；但作为一种涉及基本人权、事关社会和谐的特殊商品，其“价格”显然又不宜过多地偏离“价值”，因为住房不仅仅是一个经济命题，也是一个政治命题。然而遗憾的是，自从我国住房制度改革、商品房诞生以来，一方面住房更多被视为一种纯粹的“商品”，另一方面保障性住房又杯水车薪。从而导致中国房地产业持续6年的大牛市——这不仅在中国可谓空前，在世界上也算罕见。其恶果是，其一，形成全社会的追涨预期，造成房价的极度不理性，正如股市大牛市中散户对高达四位数的市盈率置若罔闻一样，楼市大牛市中的买房人也已不考虑“值不值”，而只考虑“还会涨多少”了；其二，在看涨的预期下，很多暂无消费能力的人被迫提前消费，从而挤占了他们在“再生产”等其他方面的预算，等等。

　　从某种意义上说，经适房“扩容”、廉租房增量、限价房“高调出山”，一方面起到增大供应的效果；另一方面，更大的威力则是，降低了持币待购者对楼市的上述预期，从而挤出泡沫，将飘高的楼市大盘拉回到“价值”这条中准线、健康线。

　　房价不太可能急挫

　　《新京报》评论：中国房地产不大可能出现类似于香港1998年之后的房价急挫。

　　首先，房地产市场的紧地根政策没有改变，从国土资源部一连串对违规违法用地占地的查处，以及国务院喊停小产权房来看，中央保障18亿亩耕地的决心不会动摇，同时土地的现行制度也不会动摇，这就表明支撑房价的最大支柱仍然屹立不倒。

　　其次，人民币明年进一步升值，是可以预期的事，住房、能源等作为最大的人民币资产，其价值仍然存在。

　　第三，中国城市化的进程方兴未艾，远未结束。

　　第四，调控房价主要目的是降低通胀预期、加快房地产市场的并购，只要这一目的达到，房地产市场进入良性循环，调控即可能告一段落。

　　此番调控将主要影响3类人。一是限价房与经济适用房的购买者，他们获得的将不是完全产权。舍弃了以往保障型住房的全产权式乌托邦，考虑到中国的土地、财政资源，政府对这部分保障型住房的交易权会有所限制，以免滥用公共福利。

　　二是普通商品房购买者，他们很有可能为多占用的资源付出高税收的代价，近日国家统计局已经重提物业税。

　　三是房地产商，房地产开发商会经过一轮大洗牌。北京万通集团董事局主席冯仑先生认为，未来全国大概应该有3000～5000家公司可以存活下来，也就是说，以目前的四五万家的开发商数目，大约十家可以存活一家。从10月底央行“窗口指导”叫停信贷业务，房地产公司的增发与公司债停止审批后，以往的由土地资产从资本市场零成本圈钱而后回到土地市场的模式已走不通。

　　央行货币政策委员会委员樊纲的一句话是房地产市场的点题之语，他认为，房价会稳定在合理区间内，“国家对房产市场调控的结果，在于使房价的增长速度放慢，使房价实现平稳增长，即便出现小幅波动，也不会招致泡沫一下子破裂，整个房市的价格不会出现急剧下滑，或者活生生地一下子实现‘硬着陆’”。这相当于为房地产市场定性，也为市场各方定下了一个房地产市场预期的准确基调。

　　房价到底“拐”了没有

　　《东方今报》评论：房价到底“拐”了没有？对此，我有3点看法——

　　一、目前的信息不足以断言“拐点”已经出现。今年下半年以来，房市出现了两大转折性迹象：一是成交量下滑，二是成交价格下降。前者已经出现好几个月了，但后者只是最近一两个月才在个别城市出现的。而判断房价的走势，仅凭一两个月的数据明显不够。因为销售的结构会直接导致某月成交均价的波动。比如某月成交的主力是低档楼盘，那么成交均价就会下降，但这并不意味着房价的下滑。有数据显示，北京近期成交均价的下滑主要就是这个原因造成的。因此，要判断房价是否已经拐头，至少还要观察几个月。

　　二、房市出现回调是完全可能的。几年来，开发商不断提高商品房价格，有的还“捂盘”、“囤地”，老百姓在高喊房价太高的同时却又不得不勒紧腰带贷款买房。这种博弈实际上就是承受力的比拼。人们都对购房者的“不堪重负”感同身受，其实开发商的压力也不会小。要知道，“囤地”和“捂盘”都要天量的资金来支撑，而正常的资金链还要维持。近年来，由于流动性的泛滥，大量资金源源不断地流入房地产业，但这种注入也不是无限的。随着二套房认定统一以户为标准、大幅提高存款准备金率等紧缩性货币政策的出台，开发商的承受力势必受到严峻考验。为了尽快回笼资金，缓解资金链紧张的状况，开发商可能不得不采取一些促销措施，比如降价。广州、深圳的一些楼盘价格下调可能就是这个原因。

　　三、即使出现“回调”，也只能是暂时的，不能称之为“拐点”。供求关系是市场价格的决定性因素。在供不应求的市场中，价格的总趋势必然是上行的，这是基本的市场规律。目前，由于能承受高房价的消费者不断减少，加之“拐点”预期的出现，观望待购的消费者逐渐增多，但这不等于需求的真正减少。需求是刚性的，而观望是有限度的。当观望一段时间未见大幅降价之后，一些消费者就可能不再坚持。而随着市场的回暖、资金链的松动，价格就会再次上扬。货币政策虽然在紧缩，但消化的流动性并不多。而在一个供不应求的市场中，各种政策成本最终都会转嫁到消费者的身上。

　　地产富豪是否集体做戏

　　《中国青年报》评论：一段时间以来，尤其是近几天关于国内楼市出现了拐点的说法很是流行，而且股市对此的反应似乎是更加的明显，地产股跌得厉害。但本人以为，现在就说“地产富豪集体焦虑”还为时过早，说他们是“集体做戏”也许更恰当。

　　现在广州、深圳等地的房价似乎都出现了下跌，但这是怎么下跌的呢？12月15日中央电视台《经济半小时》栏目报道说，广州《楼市》杂志主编徐北婴通过长期跟踪房价发现，这些楼盘的价格其实是在“明降暗升”，国庆节去看盘时是1平方米1.7万元，然后就拼命的拉价，拉到2.2万元，拉价后再给你很多的折扣，内部人员争取，九五折，送管理费等，但最后计算出来的房价实际上比这个国庆节这1.7万元还高了2000多元。这也就是说，所谓的下跌不过是促销的伎俩而已。再比方，2005年下半年的时候，上海就曾出现过类似的“暴跌”，甚至出现了有些购房者宁可亏本也要退房的情况，但那种情况坚持了多久？要知道，只要供不应求的局面没有真正改观，真正的楼市拐点就是不可能出现的。

　　是的，一些地方的房价确实出现了实实在在的下跌，甚至有的地方还出现了政府出让土地的价格也下跌了的情况。但这不过是“做戏”而已。原因很简单，近年来，中央调控措施不断出台，明年我们的货币政策从紧，而且还有美国“次级房贷”的教训在那明摆着呢。所以，现在如果再不做出个样子来回应中央的政策的话，要是再出台更严厉的调控措施那不就亏大了吗？再说了，现在的楼价已经被炒得够高了，降价也不过就是相对少赚了一点而已。

　　事实上，至少在几年之内，楼市出现真正拐点的可能性不大，顶多就是“由快牛转为慢牛”而已。因为开发商不想降价不算，还有其他一些因素也在制约房价的下降。比如，当地政府部门不愿意看到楼价下降，因为那会影响当地的财政收入，更影响政绩。再比如，银行也不愿意让楼价降下来，如果真的大幅度降价了，以前贷出去的那些款怎么办？你想让银行当房东呀？所以说，还是不要把地产商们的集体做戏当成集体焦虑为好。