岛城房地产市场大洗牌 中小开发商被清出局

　　摘要：近两年，青岛市清理整顿房地产市场秩序效果明显，开发商数量由近千家减至不足200家，全市379家开发商遭“洗牌出局”。在销售惨淡和土地稀缺的双重压力下，中小房产开发商面临集体倒闭的窘境。随之而来的是银行的信贷风险也相应加大，因此，银行应加强贷款管理，谨防风险。

　　从青岛市建委获悉，2005年以来青岛市清理整顿房地产市场秩序，379家不合资质的开发企业已被依法注销。目前全市开发商数量已由最高峰时的近千家降到了不足200家。

　　近年来，随着房地产行业的日趋火爆，大量社会资本纷纷注册房地产开发公司，其中一些公司属于“项目公司”，也就是单纯为了开发一个项目而注册，项目做完了，企业也就自行解散，导致业主入住后一些后续问题“无处说理”，也给房地产行业的管理带来了难度。

　　市房地产开发管理局有关负责人表示，近年来，青岛市严格按照国家有关部门的要求，对一些投机型的开发企业进行了清理，使全市房地产市场秩序进一步改善。2005、2006、2007三年中，青岛市分别依法注销掉178、66、135家房地产开发企业。

　　业内人士指出，一面是销售的不尽如人意，一面是土地的稀缺，两面夹击，惨淡经营的开发商最终只能死掉。甚至有一些中型开发企业，因为销售回款紧张，连以前在青岛市区用作压箱底的土地都拿出来卖，可见资金链已紧张到什么地步，根本没办法支撑其继续滚动开发。

　　据了解，从2004年开始，100多家中小企业陆续“死”掉，成了“空壳空司”。经过宏观调控，2005年上半年又淘汰100余家。这一趋势依然在延续，而且洗牌的速度也在逐步加快。

　　银联信分析：

　　随着我国金融机构提供的房地产开发贷款和个人住房贷款量的大幅度快速增长，住房金融风险也随之加大。住房信贷风险的形成有三个途径，银行要密切关注其潜在风险。

　　借款人引发的风险

　　由于借款人不遵守合同约定的按期还贷而导致银行利益受损产生的风险，这是住房信贷风险中最常见的。引发借方违约的原因十分复杂，主要有：

　　一是借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的变化，不能按期或无力偿还贷款，被迫放弃所购房屋，从而给商业银行利益带来损失。我国正处于就业压力的高峰，劳动力的相对过剩现象将在一定时期内存在，这会影响借款人收入的稳定，从而影响还款计划的顺利执行。我国目前对借款人的审查主要是静态审查，而不是过程或动态审查；主要审查借款人借款时的还款能力，也就是贷款时的把关，至于以后的还款能力的变化考虑的很少。由于目前商业银行无法对借款人的财务状况进行持续有效的监督，商业银行对楼市的预测也相当困难。并且，我国目前还没有对职工个人的资信状况调查和评估的机构，商业银行很难对借款人资信的真实状况做出准确的定量判断。

　　二是借款人在通过按揭方式购置房屋并发生一段按揭期后，房地产价格大幅度下降，以致借款人在权衡利弊后，放弃原来的按揭购房行为，而利用尚需偿还商业银行的借款，再重新购置其他房屋，造成商业银行贷款不能收回，也就是所谓的“理性违约”。这种风险对银行的损害更大。房地产的发展具有非常强的周期性，我国房地产同样也要遵循这个规律。

　　三是个别借款人利用我国信用制度不健全的漏洞，利用借方与贷方的信息不对称，在申请住房贷款时就存在诈骗动机，导致到期不归还贷款。这种情况虽然数量不大，但危害相当严重。四是由于不可预见的自然灾害等不可抗力因素，导致借款人丧失履行合同的能力，而形成贷款风险。

　　房地产开发商引发的风险　　

    由于房地产开发商不能按照合同约定准时、按合同质量标准将楼房交付借款人使用，导致银行被迫陷入债务纠纷，贷款利益受到损失。具体表现：

　　一是善意违约。开发商将购房款入账后，因地价、建筑材料、施工技术、自筹资金和环境保护等情况的影响造成不能按时交楼或所交楼盘不符合购房人与开发商签订的合同标准，由此引发购房人停还银行借款，使银行被迫陷入纠纷。

　　二是恶意诈骗。一些开发商利用当前银行法规不健全的空隙和一些工作人员执行制度不严的机会，通过不正当的手段，以其关联企业或有特殊关系的个人名义购买开发的房产，用以筹措资金；甚至伪造购房人诈骗银行资金，以按揭贷款之名，套取乃至诈骗银行资金，一旦资金到手，就挪作它用，甚至携款潜逃。

　　抵押物引发的风险

　　目前，以房屋产权作为贷款抵押存在以下几个问题：一是产权不清晰，抵押物的归属确定难；二是私宅抵押，一旦不还本付息，银行上诉成立，但执行起来又受民事诉讼法有关条款的限制，难以达到目的；三是价值不实，抵押人在对房产权进行评估时弄虚作假，其评估价值超过实际价值，使银行在实现抵押权时造成部分债权无法实现；四是抵押物的处置难，如借款人违约或不能履约偿还银行贷款，作为抵押物的住房，存在着难以变现的风险。

　　针对以上方面，银联信建议银行可从以下方面加大力度进行监管：

　　首先要加强贷款管理。一是商业银行要对房地产信贷风险及其危害性要加以高度重视，妥善处理安全性与赢利性的辩证关系，增强防范金融风险的意识。国际上的经验一再证明，住房信贷风险与国家的宏观经济形势特别是居民对宏观经济形势的社会预期高度正相关。商业银行在发放贷款时，应注意市场细分，优化自身的贷款结构；要合理设定高档住房信贷与中低档住房信贷的比例、商业楼宇与住宅开发信贷比例、开发贷款与个人住房信贷比例、开发贷款与流动性贷款比例等。二是按照有关规定，严格审批手续，杜绝不符合规定的开发商和购房者套取贷款。严格控制不具备房地产开发资格的企业或个人开发房地产项目。对资本金达不到规定标准、行为不规范的开发商和个人购房者，不得审批和发放贷款。三是加强贷款管理，对发放的贷款实行全过程动态监控。对开发商贷款要独立开设账户，视工程进展情况，分期拨付。当开发商卖楼所得款项超过了贷款额时，再把全部贷款拨付给开发商。同时，适当提高个人购房首付款，抑制开发商利用假按揭套取贷款，使消费者更为理智地进行住房投资消费，防止投机行为。

　　其次拓宽房地产融资渠道。目前国内房地产开发和个人购房的资金主要来源于银行间接融资方式，在房地产信贷占款规模居高不下、金融风险增大的情况下，应大力拓宽房地产直接融资渠道，实现资金来源多元化，以分散日趋严重的房地产信贷风险。一是大力推动房地产证券化，向社会筹集开发资金。目前，我国4万余家的房地产企业中只有70多家实现了在证券市场上市融资，其数量同其在国民经济中的地位极不相称。因此，有关监管部门应该适当放松对房地产公司上市的严格限制，扩大融资渠道，积极推进房地产投资权益证券化和房地产抵押贷款证券化，吸收社会上的小规模闲散资金。二是建立房地产投资基金组织，吸收长期资金投资于住宅产业。房地产投资基金属于股权投资，要逐渐把房地产投资变成大众化的投资工具。三是将保险资金引入住宅融资市场。保险资金比较稳定、数额巨大、运用周期长，比较适合投资于住宅产业开发，有利于提高投资规模。四是引导国外资金进入房地产融资市场，加大力度引进外资来提高国内房地产的投资。五是鼓励发行公司债券，吸引社会剩余资金投资房地产业。六是积极发展住房公积金贷款。利用公积金贷款具有政策补贴、利息低的特点，满足部分居民的购房需要。

　　最后要加强信用风险管理。建立对个人信用进行调查和评估的专门机构，建立和完善个人信用等级制度，加强对借款人的借款动机和还款能力的审查。贷款风险管理是从接受借款人申请住房贷款开始，到银行放贷给借款人为止的风险管理。主要包括对贷款人资信的调查、确定申请人的还款能力和信誉状况，对抵押物的价值评估、签订住房贷款合同、办理抵押登记手续、对担保单位的资信情况进行调查等。其中关键环节，一是加强对借款人还款能力的审查。建立借款人资信管理动态系统，掌握借款人的年龄、身体健康状况、就业情况、收人情况、偿债记录、购房动机、家庭成员等。特别需要注意的是借款人的职业和购房动机的调查。根据借款人的资信状况、还款能力决定借款人的可贷额度、期限。二是严格审查房地产开发商的开发资质、信用等级，特别是资金审查。期房按揭项目审查时，开发商必须提供合法、有效、完备的项目资料，如《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》等，证实其用地、售房等行为合法，避免银行陷入不必要的纠纷。

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