金隅嘉业借壳上市被否 集团整体上市或成行

　　王芳洁

　　近日，金隅集团间接收购并控股了太行水泥(600553.SH)。由于事件发生时间逼近2008年，而2008年又是金隅集团计划整体上市的时间，坊间传言金隅或将并通过太行水泥借壳上市。

　　《第一财经日报》记者从金隅集团内部了解到，实际上金隅集团对于太行水泥的收购，仅仅是对其水泥业务的梳理，集团届于明年的上市计划，则将通过IPO在香港实现上市。

　　针对金隅集团的整体上市，地产业务是否包含其中则是热门话题之一。金隅集团内部人士明确告诉记者，地产将作为整体上市的业务之一。为此，2007年，金隅集团下属金隅嘉业在北京以及外埠展开了声势浩大的圈地行动。

　　金隅嘉业的市场化行动

　　今年是金隅嘉业成立20周年，公司历史堪比万科等一线房地产企业。然而在2005年之前，金隅嘉业却一直生活在母公司的襁褓之中。

　　金隅集团原为北京市建筑材料工业局，政企分离之后，设立金隅集团，主营业务为建材业。集团成立之后，北京市将很多建材企业划拨给了集团。当然，很多建材企业的经营状况并不好。

　　可以说，金隅集团是蹒跚起步的。但当初没有想到的是，负担也可能转变为宝库。建材类企业大多占地庞大，企业倒闭了，土地却是可以盘活的。因此，在金隅嘉业成立公司的17年间，一直开发集团自留地。生活倒也安逸。

　　2004年的土地招拍挂政策为金隅嘉业的安逸生活画上了句号。这意味着无论原先土地的所有人是谁，公司想要开发，必须走招拍挂程序。

　　自2005年的姚家园项目开始，金隅嘉业开始尝试在公开市场拿地。该项目今年被冠以“金隅凤麟洲”的案名推向市场，以低密度住宅和低于周边项目数千的价格赢得了市场。此后，金隅集团再次出手获得金隅山墅项目，并抢先于“别墅叫停”政策之前，将之规划建设成为城区别墅项目。

　　尽管已推向市场的项目获得了成功，但毕竟销售已近尾声。金隅嘉业同时面临的局面是，自2007年开始，北京市土地一级开发市场也开始采用公开招标的模式。而这又意味着集团的自留地间接供给企业的模式被阻断。如金隅集团的内部刊物所言，集团房地产业务一度处于资源储备不足的局面。

　　2007年，对于金隅嘉业来说，既是考验又是机遇。考验在于土地市场的市场化、公开化和透明化，机遇在于公司借此可以背水一战，真正转型为市场化的房地产企业。

　　按照金隅集团的数据，截至2007年8月，公司先后从土地市场上通过招拍挂竞得系统内土地316亩，京内系统外土地429亩，外埠土地706亩，共计储备商品房开发土地1450亩，规划地上建筑面积达210万平方米。同时，通过与呼和浩特市等当地政府合作，获取一级开发土地5200亩。已经拥有开发权尚未开发建设的还有双惠东区、单店等土地1100亩，规划地上建筑面积约110万平方米。集团房地产开发项目资源储备总计达到7750亩。

　　其中值得关注的是，金隅嘉业与万科合作，在昌平区圈地60万平方米，该地块由金隅出面拿地，万科负责项目运作。该项目中，金隅嘉业占股51%。

　　同时，今年北京市确定了“两个一千万”的保障性住房政策，多块限价房、经济适用房用地供给市场，作为北京市国有企业，在拿此类地时具有先天优势。今年以来，金隅嘉业先后获得小营、常营、东柳等多块保障性住房用地，此类地块在金隅嘉业北京土地储备中占半壁江山。

　　当然，对于市场化的房地产企业而言，保障性住房建设的政治意味可能更浓一些，利润却相当微薄。那么金隅嘉业缘何一再青睐保障性住房用地？公司方面坦言，拿小营等地块，土地储备的规模化是主要因素。

　　而土地储备的规模化，是很多房地产企业上市之前做的必要功课。金隅嘉业的积极圈地，似乎都指向了未来不久的上市。

　　金隅集团整体上市

　　如果说金隅嘉业的大规模圈地意在上市，那么究竟是随集团一起上市，还是单独上市呢？在很多国有集团公司中，房地产企业单独上市的情况较多，例如首创集团下属首创置业、阳光股份都是独立上市公司。保利集团下属保利地产更实现了两地上市。

　　房地产企业独立上市显然可以令房地产企业的融资更为便利，上市公司的市盈率也比较高，但是金隅集团却选择了将金隅嘉业一起打包上市。

　　为何作出如此安排？金隅集团内部人士告诉记者，房地产企业独立上市目前已经很难，甚至是不可以通过审批了。尽管将房地产业务装入资产包之中，但金隅集团的主营业务仍为建材，所以上市在审批方面的难度很小。

　　业内人士也告诉记者，如果不将房地产业务注入，那么金隅集团纯粹以建材业务上市，亮点很少，市盈率也不会高。因此整体打包上市，对于集团和房地产企业来说，可谓双赢。

　　实际上，记者了解到，这种局面早已出现。尽管金隅集团下属建材企业用地目前已经很难输送给金隅嘉业，但建材企业尽管利润薄，现金流却非常稳定。稳定的现金流又为金隅嘉业的拿地开发奠定了基础，而金隅嘉业的房地产开发又为集团提供了丰厚的利润。

　　至此，作为北京市第一家集团层面股份制改造的国有企业，金隅集团的境外上市格局已经确定，2008年的上市也指日可待。