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金隅嘉业借壳上市被否 集团整体上市或成行

http://www.sina.com.cn 2007年12月21日 03:05 第一财经日报

  王芳洁

  近日,金隅集团间接收购并控股了太行水泥(600553.SH)。由于事件发生时间逼近2008年,而2008年又是金隅集团计划整体上市的时间,坊间传言金隅或将并通过太行水泥借壳上市。

  《第一财经日报》记者从金隅集团内部了解到,实际上金隅集团对于太行水泥的收购,仅仅是对其水泥业务的梳理,集团届于明年的上市计划,则将通过IPO在香港实现上市。

  针对金隅集团的整体上市,地产业务是否包含其中则是热门话题之一。金隅集团内部人士明确告诉记者,地产将作为整体上市的业务之一。为此,2007年,金隅集团下属金隅嘉业在北京以及外埠展开了声势浩大的圈地行动。

  金隅嘉业的市场化行动

  今年是金隅嘉业成立20周年,公司历史堪比万科等一线房地产企业。然而在2005年之前,金隅嘉业却一直生活在母公司的襁褓之中。

  金隅集团原为北京市建筑材料工业局,政企分离之后,设立金隅集团,主营业务为建材业。集团成立之后,北京市将很多建材企业划拨给了集团。当然,很多建材企业的经营状况并不好。

  可以说,金隅集团是蹒跚起步的。但当初没有想到的是,负担也可能转变为宝库。建材类企业大多占地庞大,企业倒闭了,土地却是可以盘活的。因此,在金隅嘉业成立公司的17年间,一直开发集团自留地。生活倒也安逸。

  2004年的土地招拍挂政策为金隅嘉业的安逸生活画上了句号。这意味着无论原先土地的所有人是谁,公司想要开发,必须走招拍挂程序。

  自2005年的姚家园项目开始,金隅嘉业开始尝试在公开市场拿地。该项目今年被冠以“金隅凤麟洲”的案名推向市场,以低密度住宅和低于周边项目数千的价格赢得了市场。此后,金隅集团再次出手获得金隅山墅项目,并抢先于“别墅叫停”政策之前,将之规划建设成为城区别墅项目。

  尽管已推向市场的项目获得了成功,但毕竟销售已近尾声。金隅嘉业同时面临的局面是,自2007年开始,北京市土地一级开发市场也开始采用公开招标的模式。而这又意味着集团的自留地间接供给企业的模式被阻断。如金隅集团的内部刊物所言,集团房地产业务一度处于资源储备不足的局面。

  2007年,对于金隅嘉业来说,既是考验又是机遇。考验在于土地市场的市场化、公开化和透明化,机遇在于公司借此可以背水一战,真正转型为市场化的房地产企业。

  按照金隅集团的数据,截至2007年8月,公司先后从土地市场上通过招拍挂竞得系统内土地316亩,京内系统外土地429亩,外埠土地706亩,共计储备商品房开发土地1450亩,规划地上建筑面积达210万平方米。同时,通过与呼和浩特市等当地政府合作,获取一级开发土地5200亩。已经拥有开发权尚未开发建设的还有双惠东区、单店等土地1100亩,规划地上建筑面积约110万平方米。集团房地产开发项目资源储备总计达到7750亩。

  其中值得关注的是,金隅嘉业与万科合作,在昌平区圈地60万平方米,该地块由金隅出面拿地,万科负责项目运作。该项目中,金隅嘉业占股51%。

  同时,今年北京市确定了“两个一千万”的保障性住房政策,多块限价房、经济适用房用地供给市场,作为北京市国有企业,在拿此类地时具有先天优势。今年以来,金隅嘉业先后获得小营、常营、东柳等多块保障性住房用地,此类地块在金隅嘉业北京土地储备中占半壁江山。

  当然,对于市场化的房地产企业而言,保障性住房建设的政治意味可能更浓一些,利润却相当微薄。那么金隅嘉业缘何一再青睐保障性住房用地?公司方面坦言,拿小营等地块,土地储备的规模化是主要因素。

  而土地储备的规模化,是很多房地产企业上市之前做的必要功课。金隅嘉业的积极圈地,似乎都指向了未来不久的上市。

  金隅集团整体上市

  如果说金隅嘉业的大规模圈地意在上市,那么究竟是随集团一起上市,还是单独上市呢?在很多国有集团公司中,房地产企业单独上市的情况较多,例如首创集团下属首创置业、阳光股份都是独立上市公司。保利集团下属保利地产更实现了两地上市。

  房地产企业独立上市显然可以令房地产企业的融资更为便利,上市公司的市盈率也比较高,但是金隅集团却选择了将金隅嘉业一起打包上市。

  为何作出如此安排?金隅集团内部人士告诉记者,房地产企业独立上市目前已经很难,甚至是不可以通过审批了。尽管将房地产业务装入资产包之中,但金隅集团的主营业务仍为建材,所以上市在审批方面的难度很小。

  业内人士也告诉记者,如果不将房地产业务注入,那么金隅集团纯粹以建材业务上市,亮点很少,市盈率也不会高。因此整体打包上市,对于集团和房地产企业来说,可谓双赢。

  实际上,记者了解到,这种局面早已出现。尽管金隅集团下属建材企业用地目前已经很难输送给金隅嘉业,但建材企业尽管利润薄,现金流却非常稳定。稳定的现金流又为金隅嘉业的拿地开发奠定了基础,而金隅嘉业的房地产开发又为集团提供了丰厚的利润。

  至此,作为北京市第一家集团层面股份制改造的国有企业,金隅集团的境外上市格局已经确定,2008年的上市也指日可待。

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