杭州部分楼盘拒绝公积金贷款买房调查

　　叶国靖

　　“不接受公积金买房。”杭州城西一家新推楼盘的开发商近日赫然在售楼处门口贴出这样的告示。

　　叶鹏程是浙江省首家采用会员制服务的高端地产顾问机构豪世沃德的项目中心高级经理兼策划部经理，他最近就遇到了类似的烦心事儿，“买房人申请公积金贷款很难贷出来。很多今年上半年买房子办理的公积金贷款，到现在还贷不出钱来，所以开发商也怕了。于是，一段时间以来，杭州许多楼盘都不接受公积金贷款了。”

　　记者通过多方采访获悉，目前，杭州住房公积金发放区域范围内的一些可售楼盘，存在拒绝客户使用住房公积金贷款的现象，且有蔓延之势。

　　心烦的公贷

　　无独有偶，坤和建设集团股份有限公司杭州营销管理部经理梁细清有着同感，“公积金贷款放款速度确实较慢。”

　　记者获悉，在杭州当地，个别开发商要求买房人在签署购房合同之前，需要先签署一份承诺书。大致的内容是：如果使用公积金按揭，公积金放贷必须在两个月之内，否则转为商业贷款。若不能在两个月内办出贷款，则视为违约，须支付给开发商一定的违约金。

　　“正常的话，从买房人向公积金中心或受公积金中心委托办理住房公积金贷款的商业银行(下称‘委贷银行’)提出贷款申请开始，到贷款审批、合同签订、贷款发放，一般来说需要2个月左右的时间。”作为*ST广厦(600052.SH)旗下超级大盘广厦天都城的项目公司副总经理，王旭飞在接受《第一财经日报》采访时这么说，“事实上，目前杭州住房公积金贷款的情况是，大多数委贷银行已完成或超额完成了全年自报计划。上半年公积金的存贷比甚至临近警戒线。随着个人住房贷款发放量的增加，住房公积金可供贷款资金紧缺的压力日益显现。于是就导致了公积金贷款手续繁复，审批时间长，许多住房公积金贷款放不下来，有的要等到半年以上时间甚至更长。”

　　与之比较的是，顺利的话，以往15天即可成功办理公积金贷款。杭州住房公积金管理中心官方网站杭州住房公积金网的解释是：职工可以向公积金中心或受公积金中心委贷银行提出贷款申请。贷款审批一般在15个工作日内完成，15个工作日未办完审批的，经公积金中心负责人批准，可延长5个工作日，延期原因由公积金中心或委贷银行告知申请人。

　　“现在五年以上公积金贷款利率是5.22%，商业贷款是7.83%，两者相差2.61%。公积金贷款比起商业按揭贷款，可以节省不少买房成本，由此公积金贷款的使用率大大增加。更多的买房人希望能用上公积金贷款或者是组合式贷款买房，这样享受的贷款利率相对比较低，是一种经济划算的财务安排。”浙江中原物业顾问有限公司品牌管理总监王慧解释，“不过，现实状况是公积金贷款申请短期内没有办法审批发放下来，唯一的办法是按照正常条件提交相关材料，至于具体什么时候能够贷款到位，谁也说不准。”

　　虽然浙江省直住房公积金管理中心、杭州市公积金管理中心均公开表示目前公积金贷款仍然正常发放，只是处于排队轮候，但目前比较难及时成功办理却是现实。

　　不仅仅部分一手新盘遭遇上述尴尬，杭州当地的不少二手房中介机构也遇到了这样的业务难题。王慧说：“因为公积金贷款排队等候期限太长，不少中介的二手房交易单子被迫泡汤。”

　　杭州易居臣信房产经纪有限公司总经理周强龙称，公积金贷款的审批时间延长了许多，让上下家的成交隔阂增加了不少。

　　拒绝公贷为哪般？

　　今年9月初，浙江省直住房公积金管理中心传出消息：省直公积金贷款申请条件收紧。其中，房龄在20年以上的二手房暂停公积金贷款。同时对二次贷款时间进行限制，如购房者在今年9月1日还清了首次公积金贷款，如要申请二次贷款必须到2008年9月1日以后。

　　时隔3个月，随着二套房认定新标准的出台，一手新盘和二手房买卖迅速陷入胶着行情，成交量双双下滑，一大批开发商迫于资金链压力以及对于后市判断不明朗，纷纷放弃“捂盘”集体推出新盘。在此背景下，部分开发商为什么选择拒绝公积金贷款呢？

　　在杭州代理咨询多个房产项目的DTZ戴德梁行房地产咨询(上海)有限公司综合住宅服务中国华东区董事胡港文认为，单单从开发商的经济立场而言，存在回款压力。就公积金贷款、商业贷款、组合贷款或是一次性付款而言，公积金贷款的放贷时间往往比商业贷款慢一些，换言之，如果开发商接受购房者使用公积金贷款，回笼资金速度显然会减慢。所以，不少开发商更倾向于资金回笼更快、政策更灵活的商业贷款。

　　“如果开发商正在销售的一个楼盘接受公积金贷款买房，而买房人去申请公积金贷款或组合式贷款，但是经过几个月的审批，没有获得成功，那么，开发商的很多房款就无法到位，回款势必受到拖累。于是，有的开发商索性一刀切，推出的一些新楼盘都不接受公积金贷款了。这涉及到开发商现金流。”王旭飞说。

　　他解释：“开发商与银行的关系就像是水和鱼的关系，双方都有着各自的利益诉求。商业住房贷款业务属于商业银行的优质资产，一般做商业住房贷款业务的银行往往也是向开发商发放贷款的银行。这也是开发商偏爱商业住房贷款的内在原因之一。”

　　中国指数研究院杭州分院首席代表张志杰进一步解释，许多开发商和银行间存在捆绑协议，银行与开发商签订开发贷款合同的时候，附带条件便是办理商业住房贷款。

　　对于“杭州部分楼盘拒绝公积金贷款买房”，上海著名的金茂律师事务所高级合伙人王武生律师认为，商品房购买的付款方式应该包括公积金贷款、商业贷款、组合贷款等多种选择，开发商单方面拒绝公积金贷款显然是不恰当的。

　　前不久，北京市建委、市政府房改办公室、市住房公积金管理中心联合下发紧急通知，开发商不得拒绝购房人选择公积金贷款，否则将受处罚。对符合公积金贷款资格的购房人办理住房公积金贷款，房地产开发企业不得以任何形式增加附带条件。

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