高处不胜寒 地产上市公司北京降价装点年报

　　许慧颖

　　某上市公司在位于东四环的项目，在11月份之前销售的项目均价22000元，11月新开盘的3期项目却以17000元低价入市

　　源于深圳楼市甚嚣尘上的降价潮，似乎正在向北京蔓延。

　　“项目11月份才开盘，集团就给了8亿元的任务，所以只能打折卖啊。”位于北五环的某项目销售总监如是说。据了解，该项目降价幅度在10%左右。

　　无独有偶，该项目附近的另外一个项目也在打折销售，降价幅度甚至高达30%以上。这个项目最高价曾经卖到30000元左右，而拿出来打折的项目最低15000元就可以买到。

　　根据北京市房地产交易管理网统计数据显示，11月普通住宅开盘整体均价为12531元/平方米，环比10月份下降了3.9%。

　　为财报粉饰太平

　　巧合的是，上述两个项目均是大公司的项目，前者正筹谋IPO，后者已经是上市公司。据了解，后者项目所属公司年初定下目标，北京地区销售30亿元人民币。为了完成目标，拿出一些朝向不好或有些缺陷的房子打折卖增加收入。“不过，即使降价还是有利润空间的。”知情人士透露。

　　临近年底，为了报表好看一点，冲刺业绩似乎已经成为上市公司粉饰报表的必要手段。

　　同样是某上市公司在位于东四环的项目，在11月份之前销售的项目均价22000元，11月新开盘的3期项目却以17000元低价入市。

　　此外，合生国际花园一次性付款每平方米优惠500元；天鹅湾一次性付款在打99折基础上再打96折，赠送意大利品牌SMEG或同档次极品家庭厨房电器。

　　北京市房地产交易管理网的数据显示，12月1日～16日北京市期房签约量5581套，签约面积761849平方米；其中住宅4500套，签约面积525838平方米。期房日均签约348套，住宅日均签约281套，分别比11月份的平均签约数少了115套和82套，降幅达到24%和22%。期房日均签约面积47615平方米，住宅日均签约面积32864平方米，分别比11月份下降到20%和25%。

　　而11月的签约数已经比之前下降了两成。11月北京市期房网上日均签约463套，日均签约面积59963平方米，同比分别下降20.7%和22.5%。与之前的价涨量缩和捂盘惜售不同，新开楼盘大多以低价入市，但成交量仍然不见起色。

　　事实上，一系列调控政策的出台在客观上抑制了市场需求。

　　拐点之辩

　　可以说，最先感应楼市降温的当属二手房。据21世纪不动产监测，8月、9月、10月、11月，深圳二手房成交量逐月递减，二手房价环比出现下调，其中11月份二手房价格环比10月下降超过17%。与此相伴随，曾经“多过米店”的二手房中介门店数量，也应声骤减。同时，9月以来的一手商品房销售面积，环比直落。

　　业内目前对这种状态持两种截然不同的观点，一种认为是楼市的拐点已经到来，房价跟股价一样，有升就有跌。北京房产中介链家地产副总经理金育松认为：“目前北京的房地产市场已经进入新一轮博弈期。”

　　而另一种声音则稍占上风，认为目前这种形势并不代表房价将要走低。多位开发商表示，尤其是北京房价真正降下来的可能性并不大。本文开篇提到的销售总监表示，虽然政策打压挤走了部分按揭客户，但总体上来说销售形势还不错，一天至少能够保证一套的销售量，且多以一次性付清为主。

　　对此，21世纪不动产分析师认为，截至目前，我国房地产并未形成全面拐点，而断定房地产市场即将崩盘的说法显然是夸大之辞。这位分析师的根据是，无论深圳、广州和上海甚至北京，降价或低价开盘的楼盘，仍只是少数。

　　房价回落是过于旺盛的投机需求被挤压的反映。尤其是深圳，去年底以来的房价暴涨，很大程度上是以投机性炒作为主拉动的上涨，这必然会遭到严厉调控。事实上，深圳市部分商业银行自7月起停止二手房按揭贷款，央行、银监会9月底发布房贷新政，打击最大的就是投机性购房者，也正是这些投机性购房者的抛压，加速了房价的下滑。

　　根据21世纪不动产的监测，北京楼市一、二手房虽然成交量环比有所萎缩，但价格未见大的调整。未来两月，北京楼市将有可能以观望态势为主，不排除少数项目受制于开发商的压力而下调售价或低价开盘，但北京房价全面下降的可能性不大。

　　21世纪不动产分析师还指出，虽然楼市“拐点说”一时盛行，但必须警惕的是，要提防观望之后被抑制的购房需求的释放，经验表明这种需求的集中释放对房地产市场的正常健康发展是有害的。