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调控升级 地产富豪集体焦虑

http://www.sina.com.cn 2007年12月15日 07:44 中国经营报

  李乐

  如鱼游水,冷暖自知。

  尽管内地房价依然在上涨,但来自政府、资金以及土地的压力,正让中国的地产富豪们陷入一种“不可名状”的“集体焦虑”。也许只有身在其中的人,才能在第一时间感到行业生态的微妙变化。向来被当做中国房地产企业领军人物的万科董事长王石,却已发出“2008年或许是中国房地产市场的拐点”的感慨。他的担忧当然不仅仅来源于逐渐提高的房贷利率。

  高压检查

  12月14日,根据国家发改委的统计数据,中国四季度的

房价比去年同期上涨10.7%,开发商们对此持的态度显然是谨慎乐观。

  身为北京北五环沿线一个“畅销”高档楼盘的营销总监,于翔正在为如何制定销售进度而犯愁。按照业界通常的惯例,这种俏销楼盘通常要控制销售速度,但几经思量之后,于翔还是决定“有多少卖多少”,因为“世道不一样了”。

  “最近检查组要来北京,别撞在枪口上。”近一阶段,他经常这样提示自己的下属。让北京地产商变得十分谨慎的“检查组”,实际上是国务院派出的“督察组”,由参与“房地产部际调控联席会议”的中央各部委联合组成,组长为副部级官员担任,如此级别,已是2005年以来最高。

  这并非是北京一个城市的特殊待遇。接近建设部的消息人士称,此次“督察”总共将涉及全国30多个省市,将覆盖除个别偏远省份之外的大部分主要城市,而检查的内容除各地住房保障政策的落实情况之外,市场交易秩序,尤其是人为推高房地产价格的行为,将是检查重点。

  “近日,建设部给各省建设厅、计划单列市的建委、房管机构发了明电,要求做好接待,全力配合督察组的工作。”他说。记者还了解到,国务院办公厅也在同时,向全国各省及计划单列市政府下发了内容相近的明电,足见检查力度空前。

  乌日图曾任职于原国家计委,参与了整个房改制度的设计、执行。在他的印象中,自1997年房改全面推进以来,还尚未有过如此大规模的检查。他表示,这表明,中央政府希望借此了解2005年以来,针对房地产行业进行宏观调控所取得的真实效果,作为制定下一步政策的依据,同时也通过检查组的威慑作用,实现规范地方房地产市场发展的政策意图。

  记者了解到,此次督察行动调用的人力也十分可观,建设部住宅产业司下属的开发处、住房保障处等职能部门的主要负责人,日前都已离京参与检查。而同时,始自年初的“八部委整顿市场交易秩序”行动,也将进入“扫尾阶段”,两者交替,地产商们“如临大敌”或许在“情理之中”。

  筹资之困

  “检查规范销售环节,这只是表面问题,和我接触的地产商,更犯愁的是资金的问题。”

北京大学房地产研究中心主任陈国强说,“尤其是明年定调‘从紧’之后,信贷肯定控制得更紧,开发商们很犯愁。”他表示。

  上市一度被各地产商认定是解决资金问题的最佳手段。打算最近在香港完成路演的河南建业“老板”胡葆森就表示,“缺钱”是香港上市的主要动因,而他更为看重的,则是香港资本市场的再融资能力,他希望这样可以一劳永逸地解决融资渠道的问题。

  记者了解到,此前碧桂园(2007.HK)、SOHO中国(0410.HK)、远洋地产(3377.HK)在香港上市,也是出于如是考虑。“其中最简单的就是发企业债,香港的监管体制下,实现这个很容易,没有什么障碍,只要市场认可就可以。”

清华大学房地产金融中心主任冯科表示。

  然而,海外发债这条道路,目前已不再是光明大道。香港资本市场人士告诉记者,在碧桂园要约海外发债100亿美元之后,一些内地在香港的上市房企都有过类似的考虑,其中今年年中上市的雅居乐与年底上市的SOHO中国最为迫切,但现在看来,情况均不理想。

  “主要是市场不认可,买家很少,而且压价严重。”他说,这位人士曾参与过碧桂园海外发债“路演”的工作,目前,碧桂园已经公告声称推迟其海外发债计划,其原因也是海外投资者担心中国政府在金融、信贷、土地领域的从紧政策,对未来企业盈利造成影响,观望气氛浓厚。

  他透露,SOHO(中国)掌门人潘石屹曾高度关注碧桂园的海外发债计划,而据他了解,潘石屹也确曾详细“论证过”海外发债的可能性,其总额虽不及碧桂园,但也十分惊人。但是,在碧桂园发债遇冷后,综合咨询各海外投资人及承销商的态度和意见,SOHO也暂时放缓了这项工作。

  比潘石屹走得更远的是今年年中成功登陆香港的雅居乐,该公司甚至已经将20亿美元的海外发债计划付诸实施,而且全球路演工作已经启动,“和碧桂园一样,投行不买账,卖不掉,或是折价很高,所以不得不推迟,到市场环境好一点儿的时候再看。”他说。

  陈国强向记者表示,相比内地资本市场对再融资的严格限制而言,香港的政策环境很宽松。“可是现在,即便成功上市,再融资的道路也不好走,这无疑是一个新的压力。”他强调,而刚刚推迟海外发展的雅居乐高层也向记者承认,“这确实是一个问题。”

  囤地命门

  在开发商的传统逻辑中,一旦信贷、金融渠道全面收紧,在此以前拿地越多的企业,应该越在竞争中占有优势。然而,如今这一逻辑也在发生改变,而其间最大的“变数”,即在于由碧桂园引发的“囤地”风潮过后,对待房企“囤地”,政府也开始酝酿相关动作。

  “12月11日向国务院汇报工作时,国土资源部就涉及到了囤地问题,温总理和国务院的分管领导,对此都非常重视,现在国土资源部正在按照国务院的精神制定相关的细化政策,对开发商闲置土地的问题,妥善处理、解决。”接近国土资源部的消息人士向记者表示。

  为了摆脱囤地造成的舆论压力,近日碧桂园对外宣称,年开工面积为1200万平方米,以此反驳囤地之说。不过,一位长年在建设系统工作的官员对此颇有质疑,他认为,这1200万平方米的开工量,并不真实。

  “根据碧桂园的中报,在湖北、广东、广西、湖南等地的土地储备所形成的开工面积,大概在600万平方米左右,按照1200万平方米这个说法,另外600万平方米的开工面积,肯定要从内蒙古以及东北地区的新增土地储备中出现,但是,按照东北地区的施工规定,因为天气冻土原因,在该地区冬季必须停止施工,按照这一规定,碧桂园的年开工面积不可能达到1200万平方米。”他说。

  上述消息人士透露,目前,针对囤地的主要配套政策的方向为,对闲置土地特别是闲置房地产用地征缴增值地价。对于确实违反《土地管理法》,以及不符合《闲置土地处置规定》中可延长开发周期及动工日期的,满两年后,必须强制无偿收回,而目前,国土资源部正在依照国务院的精神,对相关问题进行细化,最终形成政策。

  陈国强得知此消息后向记者表示,这些政策如能细化出台,并且切实落实执行,对于那些土地储备较多,先前被认为拥有竞争优势的房地产企业,反而将形成包袱和相关变数所在,进而形成开发商的“命门”。

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