调控升级 地产富豪集体焦虑

　　李乐

　　如鱼游水，冷暖自知。

　　尽管内地房价依然在上涨，但来自政府、资金以及土地的压力，正让中国的地产富豪们陷入一种“不可名状”的“集体焦虑”。也许只有身在其中的人，才能在第一时间感到行业生态的微妙变化。向来被当做中国房地产企业领军人物的万科董事长王石，却已发出“2008年或许是中国房地产市场的拐点”的感慨。他的担忧当然不仅仅来源于逐渐提高的房贷利率。

　　高压检查

　　12月14日，根据国家发改委的统计数据，中国四季度的

房价比去年同期上涨10.7%，开发商们对此持的态度显然是谨慎乐观。

　　身为北京北五环沿线一个“畅销”高档楼盘的营销总监，于翔正在为如何制定销售进度而犯愁。按照业界通常的惯例，这种俏销楼盘通常要控制销售速度，但几经思量之后，于翔还是决定“有多少卖多少”，因为“世道不一样了”。

　　“最近检查组要来北京，别撞在枪口上。”近一阶段，他经常这样提示自己的下属。让北京地产商变得十分谨慎的“检查组”，实际上是国务院派出的“督察组”，由参与“房地产部际调控联席会议”的中央各部委联合组成，组长为副部级官员担任，如此级别，已是2005年以来最高。

　　这并非是北京一个城市的特殊待遇。接近建设部的消息人士称，此次“督察”总共将涉及全国30多个省市，将覆盖除个别偏远省份之外的大部分主要城市，而检查的内容除各地住房保障政策的落实情况之外，市场交易秩序，尤其是人为推高房地产价格的行为，将是检查重点。

　　“近日，建设部给各省建设厅、计划单列市的建委、房管机构发了明电，要求做好接待，全力配合督察组的工作。”他说。记者还了解到，国务院办公厅也在同时，向全国各省及计划单列市政府下发了内容相近的明电，足见检查力度空前。

　　乌日图曾任职于原国家计委，参与了整个房改制度的设计、执行。在他的印象中，自1997年房改全面推进以来，还尚未有过如此大规模的检查。他表示，这表明，中央政府希望借此了解2005年以来，针对房地产行业进行宏观调控所取得的真实效果，作为制定下一步政策的依据，同时也通过检查组的威慑作用，实现规范地方房地产市场发展的政策意图。

　　记者了解到，此次督察行动调用的人力也十分可观，建设部住宅产业司下属的开发处、住房保障处等职能部门的主要负责人，日前都已离京参与检查。而同时，始自年初的“八部委整顿市场交易秩序”行动，也将进入“扫尾阶段”，两者交替，地产商们“如临大敌”或许在“情理之中”。

　　筹资之困

　　“检查规范销售环节，这只是表面问题，和我接触的地产商，更犯愁的是资金的问题。”

北京大学房地产研究中心主任陈国强说，“尤其是明年定调‘从紧’之后，信贷肯定控制得更紧，开发商们很犯愁。”他表示。

　　上市一度被各地产商认定是解决资金问题的最佳手段。打算最近在香港完成路演的河南建业“老板”胡葆森就表示，“缺钱”是香港上市的主要动因，而他更为看重的，则是香港资本市场的再融资能力，他希望这样可以一劳永逸地解决融资渠道的问题。

　　记者了解到，此前碧桂园(2007.HK)、SOHO中国(0410.HK)、远洋地产(3377.HK)在香港上市，也是出于如是考虑。“其中最简单的就是发企业债，香港的监管体制下，实现这个很容易，没有什么障碍，只要市场认可就可以。”

清华大学房地产金融中心主任冯科表示。

　　然而，海外发债这条道路，目前已不再是光明大道。香港资本市场人士告诉记者，在碧桂园要约海外发债100亿美元之后，一些内地在香港的上市房企都有过类似的考虑，其中今年年中上市的雅居乐与年底上市的SOHO中国最为迫切，但现在看来，情况均不理想。

　　“主要是市场不认可，买家很少，而且压价严重。”他说，这位人士曾参与过碧桂园海外发债“路演”的工作，目前，碧桂园已经公告声称推迟其海外发债计划，其原因也是海外投资者担心中国政府在金融、信贷、土地领域的从紧政策，对未来企业盈利造成影响，观望气氛浓厚。

　　他透露，SOHO(中国)掌门人潘石屹曾高度关注碧桂园的海外发债计划，而据他了解，潘石屹也确曾详细“论证过”海外发债的可能性，其总额虽不及碧桂园，但也十分惊人。但是，在碧桂园发债遇冷后，综合咨询各海外投资人及承销商的态度和意见，SOHO也暂时放缓了这项工作。

　　比潘石屹走得更远的是今年年中成功登陆香港的雅居乐，该公司甚至已经将20亿美元的海外发债计划付诸实施，而且全球路演工作已经启动，“和碧桂园一样，投行不买账，卖不掉，或是折价很高，所以不得不推迟，到市场环境好一点儿的时候再看。”他说。

　　陈国强向记者表示，相比内地资本市场对再融资的严格限制而言，香港的政策环境很宽松。“可是现在，即便成功上市，再融资的道路也不好走，这无疑是一个新的压力。”他强调，而刚刚推迟海外发展的雅居乐高层也向记者承认，“这确实是一个问题。”

　　囤地命门

　　在开发商的传统逻辑中，一旦信贷、金融渠道全面收紧，在此以前拿地越多的企业，应该越在竞争中占有优势。然而，如今这一逻辑也在发生改变，而其间最大的“变数”，即在于由碧桂园引发的“囤地”风潮过后，对待房企“囤地”，政府也开始酝酿相关动作。

　　“12月11日向国务院汇报工作时，国土资源部就涉及到了囤地问题，温总理和国务院的分管领导，对此都非常重视，现在国土资源部正在按照国务院的精神制定相关的细化政策，对开发商闲置土地的问题，妥善处理、解决。”接近国土资源部的消息人士向记者表示。

　　为了摆脱囤地造成的舆论压力，近日碧桂园对外宣称，年开工面积为1200万平方米，以此反驳囤地之说。不过，一位长年在建设系统工作的官员对此颇有质疑，他认为，这1200万平方米的开工量，并不真实。

　　“根据碧桂园的中报，在湖北、广东、广西、湖南等地的土地储备所形成的开工面积，大概在600万平方米左右，按照1200万平方米这个说法，另外600万平方米的开工面积，肯定要从内蒙古以及东北地区的新增土地储备中出现，但是，按照东北地区的施工规定，因为天气冻土原因，在该地区冬季必须停止施工，按照这一规定，碧桂园的年开工面积不可能达到1200万平方米。”他说。

　　上述消息人士透露，目前，针对囤地的主要配套政策的方向为，对闲置土地特别是闲置房地产用地征缴增值地价。对于确实违反《土地管理法》，以及不符合《闲置土地处置规定》中可延长开发周期及动工日期的，满两年后，必须强制无偿收回，而目前，国土资源部正在依照国务院的精神，对相关问题进行细化，最终形成政策。

　　陈国强得知此消息后向记者表示，这些政策如能细化出台，并且切实落实执行，对于那些土地储备较多，先前被认为拥有竞争优势的房地产企业，反而将形成包袱和相关变数所在，进而形成开发商的“命门”。

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