深圳楼市是否面临变轨

　　□本报记者 陈劲 深圳报道

　　近期，深圳楼市乱象丛生。

　　10月以来，深圳楼市在连续3个月成交萎缩之后，房价开始松动。据中原地产统计，深圳10月份新房均价回落至14797元/平方米，较9月下跌约一成。据深圳市国土与房产管理局公布的数据，深圳二手房交易量10月份下降36.78%，二手房价格9月比8月下降47.09%。久违的地产广告又开始不停地入侵市民的眼睛。类似于“四房送10万，三房送8万”这样的广告语遍布媒体、网站。而中天置业、长河地产等地产中介的轰然倒下，又给本已绷紧的深圳楼市神经加上了一根稻草。

　　深圳楼市大乱，将何去何从？

　　投机性需求退潮

　　投机性需求有别于投资性需求。前者通过追求

房价短期内的快速上涨来获利，并不在意租金回报。投机性需求通常借助银行贷款作为资金杠杆，使盈利最大化。因此投机性需求最大的特点是持有房屋的期限短，交易频繁。深圳楼市的投机性需求一度亢奋异常。

　　深圳社会科学院发布的《深圳蓝皮书：中国深圳发展报告(2007)》称，2006年，深圳登记在册的商品房产权人总数为109.5万人次，从商品房转手时间分析，领到产权证后半年内就转手的住房占住房总套数的30.31%，得到产权证后3年及3年以上转手的住房占住房总套数的28.11%。

　　进入2007年上半年，投机之风更有愈演愈烈之势。联合证券分析师鱼晋华指出，深圳投机性需求高涨的一个很好的佐证是二手房市场的极度活跃。二手房因功能及设计落后，往往只是新房交易的补充。所以新兴市场的格局往往是新房的交易面积超过二手房。但自2006年以来，深圳的二手房交易面积开始超越新房，尤其是07年上半年二手房的成交面积几乎是新房销售面积的两倍。剔除深圳关内新楼盘供给较少，对二手房的自然需求上升的因素，比较合理的解释，就是二手房已成为市场炒做的工具。

　　进入2007年下半年，情况发生了巨大的变化。深圳市房地产研究中心王锋指出，今年下半年，随着深圳的商业银行住房贷款额度的控制，以及国家有关部门提高第二套住房首付比例和贷款利率政策的发布，二手房市场的资金来源得到了严格控制；而随着二手房交易按评估价征税的日渐临近，以及二手房买卖合同示范文本和“二手房网上交易系统”的启动，深圳二手住房市场的投资、投机现象得到了进一步的抑制，并开始出现交易规模大幅下降的局面。8月份，二手住房成交量为98.72万平方米，环比7月下降26.39%； 9月份成交量为56.23万平方米，环比8月下降43.04%；10月交易量跌至年内最低，仅有35.55万平方米，环比9月下降36.78%。在宏观调控政策的持续影响下，二手房市场也出现观望气氛浓厚的现象，部分中介机构成交明显萎缩，甚至出现亏损、停业，投机炒作现象也得到明显的控制。

　　鱼晋华认为，目前深圳市场出现的交易低迷，属于投机性需求退潮所导致的市场进入自我调整和修复阶段。投机性需求的退潮，将使深圳的市场更为理性和健康。

　　刚性需求旺盛

　　在投机性需求退潮的同时，深圳楼市的刚性需求则依然旺盛。一方面，城市新移民仍在快速增加，年潜在购房需求不减。作为移民城市，深圳从设立特区以来，人口一直保持着快速增长的势头。截止2006年，深圳市的总人口已超过1200万人，其中常住人口846万人。同时深圳的人口构成又非常特殊：户籍人口仅占到16%；非户籍常住人口占到52%；其余32%为居住时间在一年以下的流动人口。

　　从以往的情况看，2005年深圳户籍人口自有住房的比重为92%。鱼晋华预计，假定未来深圳户籍人口自有住房的比例稳定在92%的水平，同时未来深圳户籍人口的增长率保持在过去5年的平均水平，即年增长8%，再假定来深3年后购房，人均购房30平米，以2006年深圳户籍人口197万人为基数，则基于城市新移民的增加而新增的年购房需求将超过400万平米。而从深圳存量商品住宅的人口拥有比例，可以观察到，非户籍常住人口所拥有的商品住宅面积超过了户籍人口所拥有的商品住宅面积。所以，可以合理推测这部分人群未来每年新增的商品住宅需求将不低于户籍人口的年新增需求。以上两者的合计年新增需求应该超过800万平米。

　　另一方面，改善性购房需求及投资性购房需求也是相当可观。鱼晋华表示，深圳房龄20年以上的存量商品住宅约为5700万平米，假设5%的年功能折旧率(隐含平均40年使用期限的假定)，则年需新增的替代商品住宅的需求约为285万平米。同时深圳房龄20年以内的商品住宅约6800万平米，考虑到在近20年内购房的人口，应基本出于人口红利期，其进一步改善住房的潜在能力较强，同样假设这部分家庭5%的改善性需求比例，则年新增的改善性商品住宅的需求则为340万平米。两者合计625万平米。

　　鱼晋华认为，根据对城市新移民的需求测算和原有居民的改善和投资性需求测算，在不考虑家庭规模继续变小，和人均住房面积提高所带来的增量需求的前提下，深圳市商品住宅的年需求将约为1500万平米。

　　与之相对应的是，深圳的土地供给却十分严峻。截至2006年底，深圳未利用土地仅余49.6平方公里。根据深圳市住房“十一五”规划，整体规划容积率已高达4.38，意味着深圳的交通等公共配套设施将面临极大的压力。由此也可以看出深圳通过提高容积率的方式来提高住房供给的潜力并不大。

　　深港融合带来机遇

　　深圳楼市内在需求旺盛，同时也深受深港融合的影响。

　　作为第三产业，房地产的发展依托的是其他产业的发展，以及城市居民收入提高和财富增长所带来的有效需求增长。深圳作为全国GDP总量排名第四、人均GDP排名第一的城市，经济的发展基本呈现强劲而快速增长的格局。在经历“特区不特”的短暂彷徨后，深圳已把自己的发展定位于深港经济的融合当中。未来城市的发展及本地的经济发展将更为确定，从而给深圳的房地产市场带来极大的支持。

　　而深港经济融合的核心内容——金融业融合已经被提上议事日程。《深圳经济特区金融发展促进条例(草案)》日前就提交深圳市人大会议审议。该草案提出，“确立金融业为深圳战略性支柱产业”，“把深圳建成港深大都会和世界级国际金融中心的有机组成部分”。

　　其具体合作内容主要是鼓励支持驻深金融监管机构及金融机构与香港金融监管机构及金融机构开展合作。包括“支持香港发展人民币业务，建设人民币离岸业务中心，支持深港两地银行开展多种形式合作，逐步实现同城化，支持深港两地证券交易所建立战略合作伙伴关系，推动两地资本市场互联、互通”等。

　　投机性需求退潮、刚性需求旺盛，加上深港融合的影响，其逻辑结果是深圳楼市并无大碍。但需要注意的是，与投机性需求不同，刚性需求在于长期利益，因此更为理性，其对价格更为敏感。深圳上半年房价远超过居民收入增速的疯涨，已超出刚性需求可承受的范围。刚性需求受抑，转而观望，也是8月以来深圳销售量下滑的重要原因。

　　从这个角度来看，稳定的房价，才能真正释放刚性需求。事实上，近期部分知名

开发商在一些新楼盘的推盘定价上做出一定调整后，销售情况都相当理想。

　　我们似乎可以预见，在开发商定价更加理性的情况下，深圳楼市的刚性需求和深圳增长的经济实力，将支撑深圳楼市销售量回升。而这一天在什么时候到来，我们拭目以待。