房价或将短期受压 供不应求难逆转

　　央行关于“第二套房”的严格界定让相当一部分准备买房的人暂缓了买房计划。根据搜房网12月11~12日期间进行的网上调查，有超过一半的网友表示，在监管层发布新的房贷细则后，他们将暂缓买房。

　　但另有30.36%的网友表示，细则的出台不会影响自己买房。中国银行上海分行一客户经理对记者表示，新细则的出台对市场肯定会有影响，但不会很大。他认为，对于想买房的人来说，提高一成首付，以及增加10%的贷款利息，并不是很大的问题。以贷款100万元为例，每个月的还款额最多也只增加400~500元，差别并不大。

　　信义不动产的分析师则表示，信贷调控的目的主要是抑制经济过热，但对房地产行业来说，则是减少了供给。多数人认为信贷紧缩后，开发商将低价甩卖房子，则房价下跌，但这种想法并不现实。

　　他认为，信贷紧缩情况下，大开发商拥有项目较多，有动力加快周转，但仅限于个别项目及区域。但对中小开发商来说，资金早已回流，过去的资金紧缩已经使他们“只求生存不求发展”，所以再继续紧缩，他们只有一种选择，就是捂盘获得利润最大化。

　　房价将短期受压

　　上海易居房地产研究院(下称“上海易居”)分析师林波表示，如果新政策被严格执行的话，对房价肯定会有负面的影响。“由于改善性需求被抑制，房价估计会有所回落”。但他强调，因目前市场上供应量太少，供求关系不可能逆转，因此房价不会大跌。

　　参考2004年以来信贷紧缩的结果，开发商并没有如市场预期般低价甩卖房子，反而是房价上涨明显。信义不动产认为，造成这一结果的主要原因是企业通过预售款和自有资金提升弥补贷款减少。

　　根据信义不动产的统计，目前在开发企业的资金来源中，银行贷款占20%；另外，从实际利率水平来看，2007年的真实利率大致为-1.5%，考虑到明年的通货膨胀及可能的加息，预计明年实际利率可能为0。由此，信义不动产判断，从目前的情况看，信贷紧缩的政策对住房需求的抑制有限。

　　实际上，即便没有央行对“第二套房”的严格限定，各地房地产市场都已经出现了不同程度的调整——虽然未出现明显的降价，但观望气氛已非常浓重。

　　供不应求难以缓解

　　与此同时，房地产市场上供不应求的情况仍然没有得到改善。记者在上海易居统计的周报数据中看到，在12月3~9日这一周内，上海商品住宅的新增供应量出现大幅上升，较前一周增加57.17%。但这一增幅是在前一周新增供应量出现大幅减少的情况下计算而得。此前一周，上海商品住宅的新增供应量仅22.75万平方米，明显减少。

　　根据网上房地产的数据，截至昨天晚上18时，上海普通住宅可售面积仅224万平方米，住宅套数仅2.4万多套。林波对记者表示，供应上不去，限制需求的政策不可能解决问题。

　　信义不动产的分析师对记者表示，此前已出台的国土资源部新政将促使开发商加速土地开发，促进土地存量进入商品房供应市场，从而在未来一段时间内逐步减缓商品房供应的短缺压力。

　　但他同时强调，由于潜在供应总量相对有限，并且从新开工到形成真正有效供应尚需1~2年，考虑到目前销售面积大于竣工面积，存量土地加速进入市场虽可以缓解供应压力，但尚不足以逆转供求差，因此不大可能造成房价的大幅下跌。

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