深圳楼市成交量继续下跌 中小户型走俏市场

　　11月，深圳一手住宅市场的交易量进一步萎缩。二手楼市观望气氛仍然浓厚，自住需求入市缓慢。

　　中原地产深港研究中心最新公布的调研报告显示，11月全市新房成交仅15万平方米，较10月环比下降近8个百分点，较去年同期下降幅度则高达81.4%，再创今年成交量新低。

　　成交量依然下降

　　据统计，11月，全市共推新楼盘12个，分别位于龙岗、福田、南山和盐田，如皇御苑3期、招商依山郡、万科第五园3期、中海大山地等。上月共推新房41万平方米、4891套，环比10月分别减少了8.7%和4.7%，较去年同比则分别下降了47%和43%。

　　调研报告显示，在上述项目的销售中，除部分项目能达到六成销售率外，绝大部分都只停留在三成以下。11月，全市一手住宅共成交15万平方米、1638套，环比10月分别下降约8%和7%，成交面积则较去年同期下滑高达81.4%，再次刷新了今年成交量的最低纪录。

　　二手楼方面，全市11月份共成交二手住宅约2800套，与上月持平，成交面积23.53万平方米，环比增长7.44%；成交价格与上月基本持平，全市均价13446元/平方米。伴随着成交量的缓慢回升，虽然全市成交均价与上月基本持平，但更多的区域开始呈现缓慢下调的趋势。

　　对此，中原研究人员指出，市场仍在继续调整之中，成交量难有较大回升。今年上半年以来房价飙升，政府相关部门出台的各种政策接连不断。政策密集期或将暂时告一段落，但是后续效果仍将继续，尤其是接近年底银行的信贷额度越来越少。

　　而且，价格结构性下调仍将继续，预计12月份二手住宅整体价格将会继续小幅下调。在缺乏信贷支撑的情况之下，投资需求将逐渐让位于自住需求市场，价格追涨的局面近期内不会再出现。拥有多套物业的投资者将会逐渐感受到还贷压力，尤其是前期炒作较多和价格上涨远远超过租金上涨的物业，如租赁市场相对冷淡、资金压力巨大的豪宅市场。

　　均价略微涨小户型成主力

　　从供应和销售情况看，11月，全市新房的成交主力仍集中在三房以下的小户型，成交量大的项目大多位于龙岗。据统计，11月，全市新房成交均价为15931元／平方米，环比10月略微上涨了7.66%。

　　具体而言，龙岗上月的成交套数和成交面积均有较大增长，增幅比例都超过三成，但成交均价下跌了20个百分点，为11471元/平方米。宝安的成交套数和成交面积均大幅下滑，环比减幅都超过60%。虽然大多数楼盘都设计了一系列周末促销活动，但新房成交依然清淡。11月，宝安一手住宅的成交均价为13861元/平方米，环比下跌18%。

　　关内的成交套数和成交面积均有小幅上扬，11月，新房成交均价达26280元/平方米。南山的成交均价更是超过了每平方米3万元，高达31210元／平方米，但由于市场上高档住房的购买意愿不强，成交十分稀少。

　　对此，行业人士解读认为，目前购买力严重不足之时，资金主要流向的楼盘有两个特点，一是前期投资比例相对较低，炒作行为相对较少的楼盘；二是面积相对较小、价格相对较低的中低档楼盘。另外，虽然“中天置业倒闭”、 “长河关门”等事件对深圳整个地产中介行业带来了不利的影响，市场成交短期内出现萎缩现象，但并未阻止自住买家的陆续入市。

　　中小户型将成为市场主体

　　分析人士指出，在市场成交冷淡、观望情绪浓厚的环境下，深圳11月份新推出的楼盘价格基本保持了前期水平或略有下调，且推出了较多的优惠措施，小户型成为市场成交主体，从而影响到价格的整体走势。预计12月，新房的成交价格将会延续这一趋势，继续下行调整。

　　还有研究人员表示，从11月份的市场表现来看，交易量虽持续走低，但并非所有产品都难卖，定价合理的中小户型仍然成交较好，只是市场提供的有效产品太少。预计12月，新盘销售分化的局面仍会维持。