商业银行房贷发力细分市场

　　昨天，《第一财经日报》从多家银行得到的反馈来看，更加精确的市场细分和客户定位是商业银行下一阶段在个人住房按揭上发力的主要方向。

　　央行和银监会日前联合下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》（下称《补充通知》），对此前颇有争议的第二套房的认定标准进行了明确。《补充通知》规定，以家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位来认定第二套房；还清房贷、再次购房的仍然算第二套房，按照不同的首付成数和利率区别对待；另外，已利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款的，也应该按照不同于首次购房的首付成数和利率区别对待。

　　实际上早在一个月前，央行和

　　此前，在《通知》出台后，大部分商业银行都选择了以个人为单位来认定第二套房，例如交通银行、民生银行、光大银行、华夏银行等。同时也有一部分银行选择以户为认定的标准，主要包括建行、中行、深发展等。

　　“当时央行并没有一个确切的操作标准，只是听听大家的意见。会上一些以户为认定标准的银行得到了监管部门的肯定。”一位参加了上述座谈会的人士称。

　　一位商业银行高层表示，此前之所以选择以个人为标准来认定，主要是因为银行都是以个人为单位来掌握信息的。“如果以户为单位的话，具体操作上会比较难。”

　　“我们对市场做了一个分类。”深发展副行长刘宝瑞昨天对《第一财经日报》表示，深发展一开始就以户为单位来认定，同时按照各地的房地产发展情况，深发展把市场细分为“红区”、“黄区”和“绿区”。

　　“红区”是指房价高速增长的地区，例如深圳，红色表示预警，说明这个市场已经不健康了，银行必须要特别谨慎；第二类“黄区”属于房价偏高、近一两年房价增长偏快的区域，这一类的代表有北京、上海、广州；第三类就是“绿区”，就是房价的增长和收入水平的增长大体上是协调的、当地的房地产市场是比较平稳和健康发展的区域，具体包括天津、大连等地。

　　“我们有一系列的系数来分类，对‘红区’的个人住房贷款发放是相当的谨慎了，对‘黄区’的策略是适度的介入，‘绿区’就是我们的正常发展的市场。”刘宝瑞说。

　　同时，基于美国次级债危机的影响，深发展还按照收入情况和偿还能力把客户也分为三类。对于偿还能力能够满足银行要求的客户开展业务，严格限制对不能提供完整的收入证明、偿还能力比较低或者带有投机性质的人放贷。

　　市场普遍预期明年银行在信贷投放上会整体趋紧。建行研究部总经理郭世坤昨天表示，建行主要还是重视贷款的安全性，《补充通知》主要是为了抑制房价过高和市场的投机性需求。

　　“现在很多城市（房屋）中介机构很多，这本身就说明很多人对房屋的购买不是用于消费，而是用于投资，如果对贷款不加限制，其实是在用银行的资金进行房地产的炒作，会加大银行的系统性风险。”郭世坤说。王春霞