开发商囤地调查：七年内近半入市土地未开发

　　在房价高涨的时候，不少房地产开发商捂盘惜售，想趁机多赚一笔，其实，不少开发商还有另一条敛财捷径，就是低价大规模囤积土地，待价而沽，人为哄抬地价，地少了，商品房也就少了，房价自然持续疯涨。

　　建设银行研究部发布的《下半年经济金融形势分析与预测》报告显示：2001年初至2007年5月份，房地产开发商累计购置土地面积21.62亿平方米，但实际仅开发完成12.96亿平方米，相当数量的土地被囤积和倒卖；12月3日，国土资源部、财政部和中国人民银行三部委联合出台了《土地储备管理办法》，这个办法能遏制土地被囤积的现象吗？记者日前采访了国土资源部。

　　记者：“你好，12月3日，土地储备管理办法正式发布了，那么这个办法的发布，是针对现在市场上出现的什么问题，它主要达到的目的是什么？”

　　国土资源部土地利用管理司副司长冷宏志：“土地储备制度应该是从1996年建立，运行到现在应该有10年的时间，在这个过程当中，取得的成效非常大，但是在这个过程当中，也确确实实有一些问题需要进一步规范，比如说我们目前在收购储备机构在资金的筹集和使用方面还存在着一定的不规范的问题，再比如就是这个机构形式也不是很统一，有的是政府的储备机构，有的是公司性质的，尤其这种公司性质的，它既有这种储备土地的这种职能，同时也搞经营，这个也不够规范，还有一个就是一些大城市和特大城市开发和供应经营能力不足，所以为了规范这些问题，很好地促进土地市场的健康发育，那么我们出台了土地储备管理办法。”

　　记者：“我注意到在1999年的时候，同样是国土资源部也发布了一个闲置土地处置办法，在这个办法里面，对于土地闲置的一些情况也进行了一些遏止，那么跟8年前的法律相比，现在出台的土地储备管理办法，有什么明显的不同？”

　　冷宏志：“实际上闲置土地原因里面一个很重要的方面，就是由于过去政府大量的供应地是生地，那么供应生地这一块有的时候可能政府要承诺的条件没有履行，有这种情况，另外一种情况也有可能，因为生地供应在征地拆迁过程当中执行不下去，那么造成的闲置，这样的话使合同很难履行，那么在这个收购储备管理办法里边就提出来，收购储备机构要对土地进行前期开发，就是通过几通几平以后，把生地变熟地，然后再供出去，这样的供出去以后开发商拿到的是净地，不仅有通平的土地，同时也没有产权纠纷的，也就是拆迁这个补偿都已经处理完了，这样的话他就能够缩短开发周期，能够及时地开发。”

　　开发商手中的土地究竟是怎样被闲置的？在广州市黄金地段，记者看到一块面积达到37118平方米的闲置土地，这是广州市溢晟房地产开发有限公司用来开发建设商住楼的，记者看到这里三分之一的面积被做成了一个停车场，而剩下的部分则荒草丛生，有人竟然在这个广州市的闹事区放起了羊。这块土地的对面也有一块面积为27579平方米的土地被闲置，这块土地的开发商是同属合生创展集团下的广州市溢晖房地产开发有限公司。

　　这两块地附近已有叠彩园、金穗雅园、逸景翠园等楼盘，可以说广州市海珠区住宅“黄金地段”，从开发商2003年12月取得土地至今，短短的3年间，这里的房价已经发生了翻天覆地的变化，

　　而实际上，广州市国土房管局已经成立了处理闲置土地工作组，并且早在2006年就开始跟踪调查这几块闲置土地的情况，在开发商发出了《闲置土地调查通知书》后不久，广州市国土房管局认定这几块土从2004年6月9日起为闲置土地。但经过谢昊他们的调查，该土地闲置有一些客观原因，因此他们给于了开发商延期一年建设的决定。然而一年的期限即将到期，但这三家开发商都没有任何动工的迹象，因此，广州市国土房管局就在11月15日下发了《动工建设催告函》，也就是最后通牒。

　　广州市国土房管局建设用地处主任科员谢昊告诉记者，如果剩下的两个月里开发商还是没有开发的迹象，而且调查发现是开发商自己故意囤积土地，他们将采取最严厉的措施进行打击——面临被政府收地。

　　广州市目前已经全面完成了区域内所有建设用地开发建设情况的清查工作，下一步，将会有更多的有闲置土地的开发商会接到广州市国土房管局开出的最后通牒。

　　闲置土地的关键问题是政府要加大处置力度

　　全国大大小小的开发商手中，究竟有多少土地被闲置？有没有办法能够解决开发商拿着地不开发这一问题？我们也采访了国土资源部土地利用司的副司长冷宏志。

　　记者：“那据国土资源部门所掌握的数据，现在我们国家土地闲置的现状是一个什么样的情况？”

　　冷宏志：“土地闲置这个情况，按照国务院文件的要求，我们2004年之前搞了一个对城镇规划区内的闲置土地进行了一次清理，清理结果是到2004年底，全国的闲置土地是107万亩左右，空闲土地是84万亩左右，但是这里边我要特别强调一下，这个闲置土地它是一个动态的概念，那么最近我们还按照国务院的要求，也在对闲置土地进行清理，实际上在这个过程当中，我估计过去的闲置有的已经消化了，也可能有的地方又会产生新的闲置，这个情况我们还在清理之中。”

　　记者：“根据从2004年到现在一个动态的搜集的整理，最后的数据还没有出来？”

　　冷宏志：“这个实际上按照国务院的要求，我们前不久发了一个明传电报，明传电报里边就明确要求各地要加快对闲置土地清理和处置利用，那么重点是要清理房地产这块的闲置土地，这块的数字按照我们的时间和进度安排，到明年6月份，整体一个数字才能出来。”

　　对2004年的闲置土地数量进行换算，相当于7.13亿平方米，我们如何来解读这个数字呢？

　　记者：“我们国家闲置土地，现在的情况你说是到了一个严重的程度了吗？”

　　冷宏志：“不能这样说。应该从量上来讲，刚才我讲了每年实际上2004年这块的数字，也是多年长期积累的这么一个过程，那么我们每年供应土地是几百万亩，那么多年积累这么多，我想从量上来讲，并不能是很严重，但是我们为了促进土地的节约集约利用，我们的努力方向应该是防止这个产生大量的闲置土地，产生了一定的闲置土地以后，我们力求能够及时的把它消化和处置掉，但是你要想做到非常理想化的，一点闲置土地都不产生，我想这也是不现实的。”

　　早在1994我国就颁布了《城市房地产管理法》，在1999年国土资源部门又发布了《闲置土地处置办法》，在这两部法规中明确规定，“对超过出让合同约定动工开发日期满1年而尚未开发的，征收土地闲置费；满2年未动工开发的，将无偿收回土地使用权”。已明令禁止任何机构刻意闲置土地，但是目前，我国依然有相当数量的开发商有大量的闲置土地，除了客观存在的开发难、拆迁难，还有什么深层次的原因？

　　冷宏志：“大家可能担心这个，招来一个项目不容易，进来一个企业也不太容易，那么如果把它收回就会担心影响这个地区的招商引资环境受影响，所以在执行过程当中，有的时候就不是那么严格，这种情况也有，我觉得政府对闲置土地的处置关键问题就是政府要加大这块的处置力度，使开发商想待价而沽的这种情况能有效地抑制。”

　　正如冷宏志副司长所说的那样，解决闲置土地的关键问题就是政府要加大处置力度，那么广州市国土局在解决闲置土地方面又有什么样的新举措？记者在广州房地产交易登记中心副主任李晓娟那里了解到，对参加土地竞买的企业的门槛越来越高，也就是在广州市内如果有某个公司拖欠地价或者名下有闲置土地，或者履行出让合同有不良记录的，都会限制他参与竞买资格。

　　这些政策一出，果真挡住了一部分想囤地的开发商，一些欠钱的开发商为了能够有参与竞拍的资格，找上门来赶紧把钱给补了，李晓娟认为，进一步规范了土地市场。

　　当前房地产行业的健康与否已严重影响到整个金融系统

　　今年8月，建设银行研究部发布了《下半年经济金融形势分析与预测》报告，称从2001年至今年5月，约有8.66亿土地被闲置，就在《土地储备管理办法》出台的第二天，12月4日，一份由北京师范大学金融研究中心撰写的《中国房地产土地囤积及资金沉淀评估报告》也发布了全国房地产开发商闲置土地的情况，尽管这些民间的研究并没有得到权威机构认证，但可以帮助我们从另一个角度了解闲置土地的相关情况。

　　根据这份《中国房地产土地囤积及资金沉淀评估报告》，到2007年年底，全国开发商手中的闲置土地规模已经达到10亿平方米，这些土地量足够开发商进行4年的开发。根据公开资料的统计，实际土地储备规模在1000万平方米以上的开发商包括碧桂园、万科、保利和招商地产，其他土地储备较多的开发商还包括金地、北京城建、中宝、华侨城和河南建业。而从省份来统计，近五年闲置土地量最多的四个省分别是山东、江苏、浙江和四川，四省占全国闲置土地总量的三分之一。这份报告的主要执笔人、北京师范大学金融研究中心主任钟伟认为，开发商大量闲置土地，直接造成了市场上商品房供应不足，而供需失衡最终推高房价不断疯涨。

　　而且钟伟在调查中发现，不仅开发商在闲置土地，而且一些地方政府的土地储备中心也存在土地闲置的现象，钟伟分析认为，地方政府闲置土地的原因很多，但有个重要原因是为了控制供求关系，追求地方财政的利益最大化。开发商捂地从短期看有助于提升开发商的利润，但从长期看，给整个房地产行业的健康发展背上了沉重的包袱，通过对土地购置费用、开发土地面积、房地产公司资金来源、上市公司财务指标等数据进行分析，钟伟初步估算，截止到2006年年底，沉淀在囤积土地上的资金高达2.4万亿元。然而这个数字，差不多相当于现在的开发商每年的销售金额，就囤地的资金的成本都差不多相当于这个行业的净利润。

　　钟伟的研究还发现，在全国闲置土地所占用的2.4万亿元资金当中，有1.08万亿元来自银行信贷，当前房地产行业的健康与否，已经严重影响到整个金融系统。

　　在过去的香港、日本都曾经发生过房地产行业经营不善而使得危机蔓延到金融领域，并危及整个国民经济的情况，而同样起源于房地产行业的美国次级贷危机，更是严重影响了全球经济，钟伟认为，这对当前中国的相关行业，颇有启发意义。

　　中新

　　如何遏止囤地风潮？(视点)

　　依靠囤地搞增发，搞增发拿来钱继续囤地，然后继续增发，然后接着囤地。这是房地产上市公司特有的一条奇怪的资金链条。土地已经不再是用来开发的资源，而是变成了他们手中的筹码。对于更多非上市房地产公司来说，囤地同样是他们提高所谓“业绩”的手段，他们觉得只要捂住土地，把地价搞上去，房价就下不来，他们的好日子就不会结束。

　　然而房价问题是一个民生问题，相信中央政府不会坐视房价暴涨不理。更重要的是，土地开发有法规，《闲置土地处置办法》已经给囤地的开发商划了铁杠杠。和谐社会，民生为重，在面对开发商囤地的问题上，我们看到中央政府已经下了决心，地方政府也应该放宽视野，加强监管力度，不能放任开发商的囤地行为，更不能为利益集团所左右。要知道只有解决了囤地问题，才能有效地平抑房价，也就在住房问题上实现了胡锦涛总书记在十七大报告中提出的“着力保障和改善民生”的目标。

　　四条办法限定开发商囤地(新闻链接)

　　10月28日，国土资源部相关负责人在对近期土地调控政策进行解读时强调：各地土地管理部门要加大闲置土地清理力度，重点对囤地开发商进行查处，为此国土部门已经制定了详细的方法。

　　一是要求实行“净地”出让。对于拟出让的土地，要在理顺土地产权和经济关系的前提下，进行统一规划，统一进行基础设施建设，形成基础设施较为完备的熟地，按“净地”分宗出让；

　　二是合理控制单宗土地出让规模。对于出让地块规模，考虑到大宗地出让不仅不利于市场竞争，也不利于市场调控，因此强调控制单宗土地供应规模，以增加土地供应的宗数，吸引更多的中小开发商参与竞争，防止部分房地产开发企业凭借其资金实力“圈占”大面积土地，形成“垄断”。

　　三是规定每宗土地的开发建设时间。为了缩短土地开发周期，根据房地产开发建设周期一般为2至3年的实际，还规定每宗地的开发建设时间原则上不得超过3年，确保供应出去的土地能够及时开发建设，形成住房的有效供应。这一规定，也为各地确定具体的单宗土地的供应规模提供了依据。

　　四是加大闲置土地的处置力度。对超出合同约定动工开发日期满一年未动工开发的，要依法征收土地闲置费，并要责令有关企业限期动工、竣工。土地闲置费原则上按出让或划拨土地价款的20%征收。满两年未动工开发的，要坚决无偿收回。对虽按合同约定日期动工开发，但开发建设面积不足三分之一或已投资额不足四分之一，且未经批准中止开发建设满一年的，要严格按闲置土地依法进行处理。

　　搜房