先定房价再拍地 市民拍手叫好专家质疑可操作性

　　市民：开发商不惜代价拍到了地，为控制成本增加利润搞个豆腐渣工程，怎么办？

　　国土局官员：如果所有的土地“先定房价再拍地”，要先解决“房子卖给谁”的问题，如何解决？

　　社会学专家：人为降低土地价格，政府应得的财政收益不能保证，最终影响百姓利益，怎么办？

　　开发商：如果要限房价，是否应先限地价？……

　　晨报12月4日《物价局建议先定房价再拍地》见报后，这个建议立即引起了各方强烈的反响，更引起了不少市民的热议，大部分市民都很支持并盼望这个建议能被采纳，为房价“降降温”，而不少业内专家表示先定房价操作起来不太实际。

　　拍卖出让土地一般高出市场价两成

　　根据南京的相关规定，南京市将对除高档化住宅商品房之外的经济适用住房、中低价商品住房、征地拆迁安置房、普通住宅商品房实行“政府指导价”管理，并把开发商的销售利润率严格控制在规定幅度内，例如经适房利润率为3%，中低价房为4%，而普通商品房的利润率则为8%。而且对其建设成本和管理费用的比例、上浮幅度都进行了明确规定。今年南京市还出台了“一套一价”政策，刹住了房价的非理性上涨之风，但是南京占房价最“大头”的地价，却持续高烧不降，地王频生，预期房价上涨也愈演愈烈。有专家曾表示，拍卖土地的价格是最高的，一般都高于市场价格的20%左右，有的甚至到40%。

　　听说南京有部门提出先核价再拍地的“倒拍地价”的方法，不少市民都“拍手称快”。“这个想法确实很不错”，在事业单位上班的王女士表示，“这个政策让开发商不得不掂量掂量能承受的成本再去拍，而不是一头热拿下之后再转嫁给我们，我觉得很好”。

　　不少市民也表示，如果这个建议能够实行，那肯定犹如一个“重磅炸弹”，南京的房地产价格必将受到规范，“拍地时价格已定，我们就不用整天担心什么时候开盘，会卖到什么价格了。”但市民担忧，“如果开发商不惜代价拍到了地，之后为了控制成本增加利润就搞个豆腐渣工程，那就让人担忧了。”

　　国土局：类似操作法政策房已有先例

　　南京市国土资源局

政策法规处处长丁松表示，类似的操作方式南京已有先例，不过只是针对政策房，尤其是中低价商品房。政府会设定一个政府回购价，然后挂牌出让，开发商可以竞地价，但必须按照此前设定的房价卖给政府。据悉，根据“

十一五”规划，类似操作的中低价商品房每年大概为50万平方米。

　　对于大规模推广“先定房价再拍地”的做法，丁松坦陈，目前没有计划。丁松说，在目前背景下，住宅开发用地的最佳出让方式仍是价高者得。此前不少专家也提出过价中者得、带方案竞标等方式，但政府综合考虑后，还是觉得现行的“价高者得”方式最符合市场经济，也最公平、透明。

　　“中低价房首先是保障用房，有其专门的供应对象。”丁松说，如果对所有土地都进行上述操作模式，首先得解决“房子卖给谁”的问题，比如地块周边的房源大概10000元/平方米，政府限定其房价为8000元/平方米，那么房子必然热抢，到时房子到底给谁是必然产生的新的矛盾。

　　专家：出发点很好，但要考虑其他因素

　　省社科院专家田伯平表示，这是一个不错的思路，出发点是很好的，但能否起到实际效果，要受到多方因素影响。“现在的土地都要参照周边的价格，房价也一样，如果定的房价和周边差距大了，开发商可能不愿意做”。他强调，这个思路很好，比较适用于经济适用房、中低价商品房，“政府应该加快廉租房和经济适用房的建设，使刚性需求得到下降。”对于实行市场调节价的高档住房，因大多属于投资需求，可不用限制。他还指出，我国的土地资源还是比较少的，如果人为降低了价格，政府应得的财政收益不能保证，最终将影响到百姓利益。

　　南京农业大学不动产研究所专家表示，“首先房价定多少很难确定，如果房子盖好后价格与周边房价有差价，大家都想买，那房子卖给谁就容易产生腐败。”他认为，土地拍卖制度在目前并不是好与不好的问题，而是如何消除因拍卖而带来的普通及以下收入人群买不起房的问题。

　　开发商：政府卖地的收益应适可而止

　　城东一家不愿透露具体姓名的开发商表示，现行的“价高者得”方式的确带来很多隐患。地价看起来是开发商在承担，但实际上这些最后都统统转移给了购房者。回过头来说，政府为什么乐于将地块卖得一个贵过一个？道理很简单。一是地方的GDP大部分来源于土地出让的拉升，这包括土地出让金本身以及土地出让带来的其他衍生价值；二是城市建设，目前土地出让已成为大多数城市财政资金、城市建设资金的主要筹措方式。这本来是一件好事，但如果地价透支得太快，这就必然留下后患。

　　另外一家开发商也有同感，他认为，如果要限房价，首先应该限的是地价。政府对于土地收益的获取应该适可而止，而不应该任由其扩大。

　　□他山之石

　　无锡北京如何限房价

　　我省无锡市2005年就曾出台《关于切实稳定住房价格促进房地产业健康发展的意见》，提出对中低价位普通商品住房建设项目，在供应土地前，由有关部门提出住房销售价位、套型面积等控制性要求。而北京则正在出台限价格、限面积的普通商品房———“双限房”政策，对有些商业项目的销售限价，开发商也踊跃参与竞标。

　　作者：杨静 徐关辉/来源：南京晨报