奥运催动北京经济型酒店投资热

　　摘要：伴随着2008年奥运会逐渐临近，北京住宿市场的需求日益增加，新兴的经济型酒店已经开始“圈地”。相信在奥运的影响下，将会给经济型酒店带来巨大的投资机会和丰厚的利润。

　　奥运催动酒店商机

　　在全球范围内，酒店市场都在以前所未有的速度增长。北京作为2008年奥运会的举办城市，已经得益于国际投资者和酒店业的特别关注。我国的经济型酒店虽时日尚浅、品牌不多，但发展速度有目共睹，展现出市场扩张的黄金前景。

　　北京曾对国际奥委会承诺，奥运期间至少要提供800家星级饭店，13万间客房。而截至目前，北京已经拥有725家星级饭店，客房数量达到11.8万间。距离计划还有1万多客房的缺口需要填补，这给非星级饭店带来了巨大的商机。这其中，新兴的经济型酒店吸引了众多目光，它将成为中外普通游客在2008年奥运会期间的重要选择,因此,发展经济型酒店大有可为。

　　后奥运时代依然看好

　　强劲经济增长推动的商务活动和旅游是北京酒店市场未来增长的主要原因，特别是新兴的会议、展览、奖励旅游预计将接替奥运成为酒店业的主要需求来源，而加速的基础设施改造建设将在长期内支持旅游业的增长。将不会导致雅典、悉尼、

亚特兰大、巴塞罗那各地高档酒店都在奥运会后两三年出现大面积控制现象。

　　

中国经济型酒店商务散客的比例为37%，与国际上经济型饭店市场50%以上的商务散客来源相比，表明中国的经济型酒店还有很大的上升空间。而且，随着国内自助游和旅游休闲市场的升温，休闲旅游的人群对经济型酒店也是很大的拉动作用。

　　北京国际旅游2006年外汇收入达到40.3亿美元，同比增长了11.2%。根据北京市旅游局“十一五”旅游发展规划，从2006年到2010年，北京力争达到海外入境游增长8%。到2010年，海外入境旅游达到530万人次。

　　观光仍是入境游客的主要目的，其次为商务。“十一五”期间，一系列旅游项目如奥林匹克公园、前门—大栅栏传统商业区和什刹海文化区的建设或重建将增强北京作为休闲旅游目的地吸引力。

　　此外，首都机场的扩建将提高航运能力，并带来更多的国际国内游客。到2008年，首都国际机场将拥有新的第三航站楼和三条新跑道，年旅客运输能力达到六千万人次。

　　银联信分析：

　　申办奥运成功后，奥运工程项目已经激活了北京经济发展相关领域，使北京在2006年GDP实现了12%的经济增长。借奥运之东风，北京经济已经走进发展快车道，与此同时，奥运题材确也为北京酒店市场的发展贡献良多。

　　图 1 奥运期间举办城市的客房供应量

　　图 2 奥运期间城市酒店收益率情况

　　资料来源：慧聪网

　　从以上图表可以看出，近四届奥运会期间，举办城市的酒店客房供应量及酒店的收益率均呈现大幅度的上升。1964年的东京奥运会和1988年的首尔奥运会，就造就了两个经济强国。如今，2008年的奥运同样也会为中国的经济发展带来新的机遇。

　　目前，我国的酒店业已经基本具备了国际化的发展脉络：

　　从客源结构上看，国际化大都市的发展战略为北京酒店业带来了大量的公商务客源，加上传统的观光和都市休闲市场，北京饭店业已经积累了丰富的国际饭店服务经验和人力资源基础。

　　就资本和管理要素而言，北京已成为国际产业投资机构和酒店品牌运营商最关注的城市之一。目前，已有20多家国际饭店管理集团的30多个品牌进入北京，产品线涵盖了从豪华、中档到经济型的细分市场。它们在带来全球预订系统、管理信息系统等管理技术、环保理念和全球化发展战略的同时，还充分注重与本土文化的融合。奥运期间，包括艾玛克在内的国际餐饮供应商的进入以及首旅集团与其战略合作，将为北京酒店餐饮业提供难得的国际化模式的现场运作机会。

　　与其他投资类产品相比，酒店式服务公寓的优势明显，因而吸引了众多投资者。风险小、回报高。近两年，京城的高档公寓租金因整体供量的急剧增长而持续下滑的趋势锐不可当，有些物业租金跌幅达50%以上，然而，类似国贸、嘉里中心这样的酒店式服务公寓反而有上涨趋势，实际成交租价总体浮动不到5%。显然，与普通高档公寓相比，酒店式服务公寓的租金水平更坚挺。

　　奥运服务是一个短期的任务，酒店行业的长足发展则是长期的历史进程。银联信认为，从图表中的1988年巴塞罗那到2000年悉尼，奥运过后举办城市酒店数量都出现了激增的现象，但是赛后城市酒店市场收益情况却各不相同，有些地区出现快速回落，而有些城市酒店业则保证了赛前的高增长趋势。因此，为了保持行业的可持续发展，北京酒店业也要注意不同档次的酒店结构均衡、绿色理念、业态创新与融合等问题，以期构建起与全球酒店业同步的文化导向、技术推动的发展模式。

　　银行信贷提示

　　建议银行在选择投资该行业时应注意以下几个反面：

　　一、位置优越的酒店、客户大部分是商务人士，讲求方便，所以商务环境是否浓郁，交通是否便捷，周边配套如学校、

医院等是否完备，决定物业有没有稳定的消费群，借力成熟商圈的物业更具投资价值。

　　二、服务的水平。在租务市场中，客户的去留很大程度上取决于物业管理的质量，服务的水平直接影响到经营状况。能否提供良好的服务是评定物业好坏最基本的条件，是产品的附加值，直接关系到物业今后的租金和收益回报。企业实力、经营管理水平是关键，目前市场上缺乏专业的经营公司，整体经营水平不高，诚信度不够，存在收益偏低的情况。

　　三、价格是否透支。看似“旱涝保收”的酒店式服务公寓，其实也暗藏危机。有不少项目打着回报稳定的幌子，原本数千元的房屋却卖到了上万元，即使加上日后的回报，购买的房子也是负资产。

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