房产有价无市愈演愈烈 房地产业洗牌加剧

　　近期，国家发改委公布的数据显示，10月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5%，第五次改写今年6月以来的房价涨幅最高纪录。然而，在价格上涨的同时，成交量却没有上升，呈现一路萎缩的局面。其中，这种情况不仅在北京、上海、深圳、广州等一线城市表现明显，而且开始向二、三线城市蔓延，“有价无市”局面愈演愈烈。

　　银联信分析：

　　一、房地产市场价涨量跌现状

　　今年10月，深圳新房市场日均成交住宅不足60套，较9月下降一半以上，而11月上旬，深圳新房日均成交仅在30套左右。与深圳相邻的广州楼市也同样低迷。10月广州十区商品住宅签约量为4502套，较上月下降14.77%。不少高端楼盘还暗自降价，打出了很多像打折、送车位、赠装修费、送70年物业管理费等促销方式。北京、上海也出现了成交萎缩的现象：11月5号-11号，上海住宅类房源仅成交4332套，比前一周的5457套跌了20.6%，北京同期期房住宅共签约2694套，比前一周下跌了20.51%。

　　与此同时，各类房产的成交价格却在持续上涨。国家发展改革委、国家统计局调查显示，2007年10月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5%，涨幅比上月高出了0.6个百分点。其中，新建商品住房销售价格同比上涨10.6%，涨幅比上月高0.6个百分点。经济适用房、普通住房和高档住房销售价格普遍上涨，同比涨幅分别为3.3%、10.9%和12.3%，环比也分别上涨了0.5%、2.1%和1.7%；二手住房销售价格同比上涨8.7%，涨幅比上月高1.1个百分点；非住宅

商品房销售价格同比上涨6.7%，涨幅比上月低0.3个百分点。办公楼、商业娱乐用房和工业仓储用房销售价格同比分别上涨8.7%、6.6%和4.5%。

　　二、“有价无市”现象出现的原因

　　价涨量跌情况的出现，是和国家出台的一系列控制房价政策、房地产商的态度以及消费者的心理等等因素都有关系。

　　1、成交量下降的原因

　　首先，国家调控政策效果开始显现。今年下半年以来，房地产调控措施的出台十分密集，除了增加廉租房、经济适用房和小户型产品供应以外，又提高了第二套住房抵押贷款的首付比例和利率。将于下月开始实施的《外商投资产业指导目录(2007年修订)》，还新增了限制外资进入房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司的内容。这些政策的出台，显示出政府在调控房地产市场、扭转市场主体失衡的决心巨大，这使得市场观望的气氛日渐浓重。

　　其次，消费者购买能力有限。从2002年开始，我国房价开始上涨，并持续了五年的时间，一线城市较好地段的楼盘价格都在一万元以上，占我国工人人数绝大多数的工薪阶层只能“望楼兴叹”。

　　第三，紧缩性货币政策的影响，央行频繁的调高存款准备金率，使各银行不断缩减少个人住房贷款的发放，这在一定程度上控制了贷款买房规模。另外，贷款利率的提高也使得还贷能力有限的潜在购房者放弃了购房想法。这在一定程度上缩减了房地产的需求市场规模。

　　第四，宏观经济持续高温，通货膨胀迹象显现。今年以来，CPI指数不断上涨，基本生活用品价格持续上涨，如猪肉价格在国庆之后连续七周稳步上涨，食用油、蛋类等价格也都在持续走高，这些食品的涨价带动了替代品价格的走高。另外，工业用品的价格也在上涨，如成品油价格的不断上调，都增加了人们的生活成本，这在很大程度上影响着人们的消费结构。

　　2、房价持续上涨的原因

　　首先，房地产商囤积居奇。五年来房地产价格的持续上涨，给房地产企业带来了巨额回报。江苏南京就曾有一家房地产企业开发别墅区，公司预计定价每平米12000元，但开工之后立即涨到了18000元，到真正售楼是则涨到了30000元的高价，每平米凭空增长了18000元的利润。房地产场商当然希望这样的高利润维持的越久越好，所以面对当前比较利空的市场面，他们害怕出现多米诺骨牌现象，采用囤地、捂盘的方法来维持高价格，不让其下降。另外，经过多年的暴利积累，许多开发商已经赚得盆满钵溢，有一定的抗衡价格的能力。

　　第二，地方政府往往把房地产价格上升作为经济繁荣的指标。同时，房地产市场活跃会给地方政府带来更高的财税收入和灰色收入，因此，地方政府乐于见到房地产价格上涨，所以在土地购置上难免会给房地产企业一些方便，这样企业就可以以较低成本购得土地，静待房产升值。

　　第三，大量游资、炒房团体的存在，使得房价居高不下。虽然随着政府调控力度的加大以及经济发展增速开始放缓，在一定程度内降低了炒房团体的投资回报预期，但这种情况不可能立即使房地产市场出现盲目抛盘现象，毕竟这些过剩资金都是以追逐价值增值为目的的。

　　此外，随着土地价格上涨、人民币升值幅度逐步加大，房价上涨在一段时间内仍将得到支撑。

　　三、房地产市场风险提示

　　目前房地产市场供需双方就像在进行一场拔河比赛，未来房价的走势取决于供需双方力量的大小。我们认为随着房地产市场供需矛盾的积累和升级，房价虚高的现状一定会得到调整，但不能向大家所期盼的马上就能下降，这也不符合事物的发展规律。所以，看到当前成交量萎缩的现象大家也不要盲目乐观，认为房市泡沫会就此破灭。现阶段，我国的房地产市场还不够规范，还存在着不少闲置囤积土地、捂盘惜售等问题，而相关的法律规范又界定不清晰，导致查处困难。房地产企业实力雄厚，并不会因为短时间内的交易量下降而影响到房价的全面“缩水”。

　　但是，在调控趋严、加息频仍的背景下，行业洗牌将加速。市场将上演“强者愈强”的马太效应。主流房地产企业业绩高增长和市场占有率将更为突出。

　　显然，拥有多元融资渠道的房地产企业将在竞争中逐渐显露优势，加快土地资源的获取，迅速扩大市场份额。这种优势在房地产龙头企业上体现得尤为明显。从某种意义上讲，

宏观调控对优质地产股而言可能是机会大于风险。未来房地产股出现结构性的分化在所难免。

　　今年以来，众多房地产企业或增发

股票，或借壳上市，大力开拓融资的有效途径。在资本的助力之下，行业内部的整合正在加速，土地市场的竞争也日趋激烈，随着行业进入门槛的提高，并购重组案例将逐步增多。

　　虽然目前市场环境仍比较良好，大部分企业都有生存空间，但是随着调控压力的加重，一些管理水平差、产品定位不清晰的企业有遭受淘汰的可能，而具备忧患意识的品牌公司往往具备先发优势和核心竞争力。

　　[本文由北京联合信息网中国信贷风险信息库提供，未经北京银联信信息咨询中心书面许可，请勿转载。]