碧桂园在张家界拍得一块地，被指与当地政府之间存在返还成交价96.25%的秘密协议

　　2007年6月，中国最大的“地主”——碧桂园，在与张家界国家森林公园景区仅一山之隔的地方，成功拍得一块“风水宝地”。然而，参与此次竞拍的一福建地产商事后却曝出猛料，称碧桂园买地所花的钱，绝大部分被返还回来，说白了，简直就等于是“零地价”买地。目前，国土资源部已介入调查此事。事实上，此前碧桂园因为在重庆廉价拿下了6300亩地，已经被正在进行百日土地督察的国土资源部盯上了。碧桂园能否在这场土地督察风暴中安然度过，还不得而知。不过，有业内人士认为，从《福布斯》发布2007年中国和世界富豪榜单来看，房地产业成为社会财富的聚集地，仅是“中国特色”而已。自今年五月以来，除政府屡屡出台政策猛药外，放弃房地产作为国民经济支柱产业地位的思潮也愈发活跃。经济过热、房价高企，实在与中央建设和谐社会、以人为本的指导思想相去甚远。碧桂园被查，或将成为房地产进入“后暴利时代”的重大迹象。

　　意外相中“风水宝地”

　　这是张家界风景区保护规划之外的一个缓冲区，有山、峡谷、水涧，“翻过山就是张家界国家森林公园景区”，面积1039.15亩，距城区15公里，地属张家界市永定区沙堤乡板坪村罗家岗。某广州房地产咨询公司总经理则如斯描绘：“如世外桃源，有山有水，一栋栋别墅可以依山势而错落。”他曾跟随碧桂园集团董事会主席杨国强多年，熟谙不同土地的价值。

　　罗家岗这块地正是杨国强发现的。“张家界没有一家五星级酒店，没有高端客户。”张家界市永定区商务局局长龚朝明说，2006年8月14日，在省里某领导带领下，杨国强来到张家界。此时，碧桂园远未像现在这样声名显赫。张家界当地政府人员通过上网才知道 “碧桂园是中国那么大的企业”。旗下楼盘均建有五星级酒店的碧桂园，恰好与“就需要一个五星级酒店”的张家界对上了路。

　　次日，张家界一位市领导、永定区区长陈雪楚和区商务局局长龚朝明等人陪杨国强到张家界四处看地，但杨国强看了三天，未有满意。后行至往武陵源景区的路上，杨国强意外发现罗家岗这块心目中的“世外桃源”，很是兴奋，准备在此建五星级酒店，并在回广州后很快向永定区“项目服务办公室”打来30万经费，委托他们和乡镇、村里调查有多少地、山、树木、农户。

　　不过，碧桂园将建的并非寻常的五星级酒店，而是产权式酒店——山坡上建别墅样式的房，再配一栋五星级酒店。别墅样式的房可出售使用权，土地产权归碧桂园五星级酒店。

　　而就在2006年5月30日，国土资源部下发《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》，要求从即日起，一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续。“别墅用地不批了，但是以产权酒店这个名称去出售国家也没有说不能，就是说变通了。”广州知名地产人士黎文江说。

　　挂牌转让半月成交

　　紧接着，张家界永定区国土局着手这块“没人看得上的地”的土地储备工作，报省里、“农转用”(农用地转建设用地)、搞集体土地征收。2007年5月10日，张家界国土局将之公告到媒体上，进行挂牌转让。“因为像这块地，难以形成竞争的局面，挂牌只要一家都可以搞。”永定区国土局局长赵云海说。

　　“挂牌公告后，打电话来了解这块地的人比较多，但来现场看的只有一个福建房地产老板。”张家界国土资源局土地交易中心主任黄祖平说。

　　塔斌聪就是那位来看现场的福建地产商。5月19日到现场看后，塔也钟情这块地。公告起始价为每亩9.3647万元，除碧桂园外，塔斌聪以自然人身份报了名。

　　当天，赵云海和永定区财政局、发改局、商务局、国土局、监察局和计委等领导“关”在某处，研究此块地的出让底价，确定为每亩11.2万。“这个价相当高。”赵云海说。

　　6月5日，挂牌截止日，下午四点，张家界碧桂园凤凰酒店公司一次就报到每亩11.3万。塔斌聪未报价。碧桂园获得此地。次日上午10时截牌，碧桂园与张家界土地交易中心签成交确认书。随后，一次性付清1.18亿元。

　　爆炸性线索

　　正当人们对房地产成本及价格、利润的高低议论不绝、莫衷一是的时候，号称全国“最大地主”的碧桂园因涉嫌“零地价拿地”而受到媒体质疑。如果这一质疑被证实，它一定会成为近期国内房地产业的一个重磅新闻，萦绕在人们心头日久的房地产市场诸多谜团，或许能有澄清之日。

　　首先，房地产开发中的地价成本到底有多少、商品房价的水分究竟有多大，人们一直心存疑问，房地产商们又总是遮遮掩掩、讳莫如深，让成了“房奴”或欲做“房奴”的人们如看雾中花、水中月，难明就里、莫衷一是。碧桂园一次就能以“零地价”拿到上千亩地，那么，一些开发商对“地价成本”上升叫苦不迭，不过是得了便宜又卖乖罢了。

　　第二，房地产市场里到底有多少官商勾结倒腾国家土地资源的罪恶？这一下似乎要有一个案例了，至少它已是一个爆炸性的线索。如果存在两份主宾颠倒的秘密协议，在让碧桂园“白”拿上千亩地的同时，有权签此协议的人员到底扮演了何种角色，无疑是公众急于弄清的问题之一。顺藤摸瓜，或许可以探明开发用地“招拍挂”中的许多内幕。一些房地产富豪们神话般的发家史，也可能因此而变成很现实的黑色故事。

　　第三，可以加深人们对宏观调控房地产市场、严格控制开发用地必要性的理解。据报载，当地政府有关负责人在解释“送”地给碧桂园时理直气壮，就是要通过吸引碧桂园这样有实力的开发商投资来发展当地经济，为此不惜搞“零地价”、假“招拍挂”、规避国家有关停止建设别墅项目的禁令。可见，一些地方政府“发展经济”的冲动与房地产商唯利是图的冲动一旦珠胎暗结，房地产业就可能像一匹脱缰的野马横冲直撞，让宏观调控政策措施和群众“住有所居”的理想双双落空。

　　有人白拿了一块地并不可怕，查处了就是，怕就怕这不是一个偶然事件，因为媒体记者的能量毕竟有限。希望有关部门和地方尽快介入调查，并顺次追查下去，不获全胜决不收兵，以解民疑，以慰民心。

　　据新华社

　　两份协议暴露“潜规则”

　　就在挂牌截止前两天，塔斌聪得到可靠信息：罗家岗地注定归属碧桂园。

　　随后，知情人士向记者提供了一组名为 “张家界凤凰酒店项目土地储备出资协议”和“合作开发合同书”的复印资料。这两份分别签发于2006年12月16日和2006年10月18日的协议，均为张家界市永定区人民政府(甲方)与张家界高骏投资有限公司(乙方)签署，并签字盖章。

　　这些资料显示，在土地挂牌出让前，湖南省张家界市永定区政府已与张家界高骏投资公司签订了“秘密”协议。协议上赫然列明：“该期用地成功出让后，按出让成交价款的25%计土地出让金，该25%出让金的15%部分上缴省政府。甲方将该两笔款项(一、成交价款扣除上缴省政府的土地出让金15%部分，二、竞得者上缴的契税)，于竞得者支付完该地块地价款之日起10个工作日内一次性全额支付给乙方，作为偿还乙方对该地块的投资款和收益及对该地块公建配套和基础设施建设的投入。”据此计算，该地块上缴给省政府的仅为成交价款的3.75%，即442.5万元。其余的96.25%将全部返还给高骏公司。

　　而记者查到的工商登记信息显示，张家界高骏公司的两个出资人杨继东和欧光毅，均为佛山市顺德区碧桂园物业发展有限公司员工。据最近公开的新闻信息，杨继东为碧桂园控股集团投资部经理，欧光毅为碧桂园控股有限公司总裁助理。参加挂牌的张家界碧桂园凤凰酒店有限公司在罗家岗地挂牌公告前两天，即2007年5月8日才注册。

　　竞争者：“这种情况让我怎么去举牌”

　　如果确实存在这两份协议，那么,“这基本上是零地价拿地。”国土资源部中国土地勘测规划院地政研究中心副主任唐健说。

　　“分明是为了零地价而搞的动作。等于大儿子投资，二儿子拿地，最后都是老子受益。这种情况，让我怎么去举牌？从1个亿飙到50个亿，他也不怕我啊。卖50个亿，高骏公司得48亿，我怎么跟他玩？”塔斌聪说。

　　当地部门：招商要选品牌大有实力的公司

　　永定区商务局和国土局皆否认存在秘密协议。他们说所谓的协议是2006年9月28日，他们与碧桂园签订的投资意向协议书。“我们招商要选择品牌大、有实力的公司，能够真正拉动我们的经济发展。”龚朝明认为碧桂园这样的公司将给张家界带来不可估量的影响，并且碧桂园有经营五星级酒店的长期经验，契合2006年11月召开的湖南省第九次党代会和湖南省旅游产业大会提出将张家界打造成旅游精品的构想。 本组稿件据《南方周末》